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土地市场也频吹热风石家庄楼市真要回暖？

https://www.biud.com.cn 2012年11月29日19:34 家居装修知识网

　　土地市场活跃与否往往被认为是观察楼市冷热的一个窗口。

　　“金九银十”楼市表现平平，而土地市场却大放异彩。从8月开始，全国土地市场开始放暖，不仅各地加大推地力度，品牌房企更是拿地热情高涨。

　　全国土地市场升温的背景下，石家庄紧随其后。9月19日石家庄土地出让现场，更是出现了179轮竞价争抢042号地的现象。房企频繁拿地释放出了什么信号？频繁拿地的背后又有哪些因由？土地市场频吹热风，是否预示着楼市要回暖？为此，我们采访了多位专业人士。

　　拿地是为后期房地产市场发展“备料”

　　李水源石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长

　　土地作为房地产事业的支撑，是房地产事业发展的基础。如果没人拿地，房地产事业就成了无本之源。从积极方面来看，房企积极拿地，这说明开发商们是用战略眼光为房地产市场的可持续发展做准备。

　　在我的印象中，河北的城市化率在45.6%，全国的城市化率在47.5%，“十二五”期间，预计我国城市化率将超过51%。单从数字上看，到“十二五”末，我国城市化率提高了3.5个百分点。可这3.5个百分点意味着什么？3.5个百分点对应的是5000万人口，1500多万个家庭。涌入城市1500多万个家庭，以每个家庭需要100平方米左右的住宅面积来计算，仍需15亿平方米的住宅面积来消化这部分人口，每年应有2～3亿平方米的住房需求。所以，房地产市场还将有相当长时间的活跃期。

　　土地作为不可再生资源，拿一块少一块，意味着土地资源会越来越少，拿地成本自然会增加。对于那些将房地产作为事业来经营的房企来讲，这时拿地成本肯定要比以后低，是一种有远见的行为。拿地需要经济实力。下半年全国土地市场的拿地热呈现出一种特点，那就是保利、万科等央企或房企龙头企业成为拿地主力，中小企业开发商则成配角。土地市场已经分化，出现苦乐不均的现象，对中小房企将是生死存亡的考验。

　　因为这样产生的结果是，土地集中到有实力的大型房企手中，对中小房企将会带来灾难性的后果，缩小其生存空间。大型房企已不仅仅是将目光对准一线城市，二三线城市的发展空间也促使这些大型房企开始战略性转移。这对本地房企来说，也是敲响一个警钟。而对一个城市来说，土地的集中必然会带来垄断经营的后果和房价的上涨。

　　土地市场与楼市密不可分，土地市场是反映楼市冷暖的一个重要方面。土地市场一热闹，人们自然就会反映楼市是不是要回暖。其实，在我看来，楼市冷暖就像一年四季冷热交替一样，冷暖变化是一种常态，是有规律的。楼市冷暖变化的周期与幅度受控于国家对房地产市场的调控力度。

　　土地市场火热或将助推楼市回暖

　　秦炜石家庄金石房地产开发有限公司总经理

　　如果说年初各大开发商还奉行着“少拿地、现金为王”的过冬策略的话，今年下半年，开发商则逐步放开拿地步伐，在全国范围内密集“圈地”，意味着土地市场的冬眠期正在被打破。

　　土地市场的火热，反映了开发商对后市的研判。各大房企在土地市场上的动作表明其管理层已经判定楼市预期正在发生变化，对于楼市未来更乐观、更有信心，于是加快跑马圈地。作为地产企业的生命线，在时机合适的时候及时补仓也可避免类似2009年无房可卖之苦。

　　拿地复苏表明上半年房地产企业的“去库存化”取得了成效。前三季度，以中端刚需为主的楼盘销售量不错，很大程度上缓解了企业的资金问题。而企业拿地也表明了有实力的房企为了扩大市场占有率，已在进行下一步战略考虑。

　　通过此次拿地热潮可以看出楼市的集中度增加，大房企、品牌房企的份额明显增加，实力薄弱的小型地产企业的生存空间被进一步挤压。从中不难发现随着持续一年多的调控效果逐渐显现，房企发展的不均衡性逐步显露，市场洗牌在所难免。

　　从拿地结构上来看，大标杆房企中，仅有万科和恒大在上海、广州共成交3宗土地，其余全分布在二三线城市，当前减少一线城市的布局成为房企布局的普遍共识。因为二三线城市地价较低，更容易做出规模，故此二三线城市的地产开发热潮还会继续升温，大体量的楼盘会越来越多，也从侧面反映出各房企对二三线城市的楼市持相当乐观的态度；从以上分析看出，二三线城市的楼市已经开始回暖，未来整体价格将持续稳中有升的趋势。

　　预期在今年下半年从一二线城市蔓延到三线城市的企业兼并潮很可能继续存在，这就使得今年很可能成为这么多年楼市发展的真正意义上的整合年；大型房企将进一步占领三线城市市场，小房企将更多地或被兼并，或被挤出三线城市。

　　由于土地市场火热、各房企对未来楼市态度乐观，或将促进下半年众多房企新推货量将有明显提升，增加的供应量也将拉动楼市整体回暖步伐的加快。
拿地热或加速分化大中小房企

　　李永海棠湾销售总监

　　进入3月份以来，房地产市场开始回暖，随着房企可售房源的逐步消耗和资金回笼，房企开始圈地补仓，增加土地储备，以增强市场竞争力。土地属于稀缺资源，而下半年各地政府又加大推地力度，尤其是一些优质地块的出现更是吸引了房企的目光。

　　在这场拿地热中不难发现，各大品牌房企成为抢地主力，与品牌房企相比，中小房企可供销售项目不多，融资又难，即使想拿地，但缺乏拿地的实力。而品牌房企已开始抢占土地市场，从一线城市开始向二三线城市进行战略转移，确保在行业竞争中处于优势地位。这场拿地热无疑会加速大中小房企的分化速度，中小企业的可持续发展面临巨大考验。

　　土地供应量的增加促进房地产开发量的增大，以此抑制供不应求导致的价格快速上涨。从长远来看，将增加商品房未来供应，对稳定房价起到积极作用。但从短期来看，土地是观察楼市冷热的窗口，土地市场的火热传递出楼市回暖、房价上涨的信号。

　　由于土地价格直接影响开发成本，高地价促进高房价或将引发更大力度的调控措施出台。美联储启动了新一轮的量化宽松货币政策推出之后，人民币可能随美元的贬值而升值，人民币的升值可能让外资重新进入中国市场。美元贬值导致国际市场大宗商品价格上升而让中国面临着输入型通货膨胀压力，而这些情况都影响央行可能重新调整当前的货币政策。央行的货币政策如何变化，将决定当前国内房地产走向的根本政策取向。