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何建民:养老地产在中国国家政策及商业盈利模式探讨

https://www.biud.com.cn 2013年09月11日18:20 家居装修知识网

　　2013年第六届AHF国际酒店投资峰会　　

　　演讲主题：养老地产在中国——国家政策及商业盈利模式探讨

　　主讲人：何建民上海财经大学国际工程管理学院教授

　　何建民：我在演讲之前希望大家关注我们有句话叫“80年代看深圳，90年代看浦东”，还要加一句“21世纪还要看浦东”，因为上海自贸区28万平方公里和世界接轨在进行中，9月份挂牌。我说这句话最重要的信息就是什么，我参加了浦东新区超过香港面积的1100平方公里的十一五旅游规划、十二五旅游规划、住宿业规划、上海旅馆业的发展规划，我今天聚焦养老地产，我想和大家分享一些关键词，因为我在这个领域刚刚马教授比较了解，有很长时间的历史。

　　我个人认为中国现在有一个很大的热点，两大机遇，国家政策、地方政策、新的趋势、盈利模式，案例分析，对整个旅游不动产甚至对整个中国地产都会有一个新的境界。

　　两大机遇，我最近在江苏省全省旅游局长会议上演讲，江苏出了一个什么人？邓文迪，嫁给了美国的默多克，搞了两个试管婴儿，达到10亿美元的金额，这给我们巨大的启发是什么？我们要注意老年人。上海老年人有346万，占人口15%。我们看一下，2015年400万，2030年500多万，这么大的一个市场怎么思考？邓文迪使我们引起了对老年人的关注。我们做了很多的调查研究，比如说345万其中5%愿意花7千元进行休闲度假，我们做了一些专题研究。

　　第二个热点，上海迪斯尼乐园，我很荣幸主持了上海迪斯尼乐园的研究，也作为上海唯一一个旅游专家参加了迪斯尼乐园的国家评审，他给我们什么启发？两双小手拉着爸爸、妈妈两双大手去会见迪斯尼乐园，我们上海迪斯尼乐园一共三期，第一期完全开业1650万，我们整个旅游地产就产生了一个战略机遇。第一个，是60岁及以上的人口1.93亿占14%，怎么解决这部分人的需求。第二个市场，14岁及以下的，小手拉着大手。我接受香港议会的咨询，说何教授，上海搞迪斯尼乐园香港怎么办？大家看一下，2.23亿14岁以下的少年，一个爸爸、妈妈带他去4.46亿，5个爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆，一个巨大的市场可重复的15年岁月。第一个，抓住两大市场，从不同的角度思考。

　　第二个，国家政策解读，至少在国家层面有两个政策，第一个《关于加快发展养老服务业的意见》，2020年达到2.4亿，占人口16%。我希望大家关注国家作为一个拉动内需的战略。

　　第二个，2013年出版的《老年人权益保障法》里边对这个产业怎么发展我们有很多的解释，什么叫老年人？60周岁以上的，他的产业发展要实现老有所养、所依、所为、所学、所乐。

　　另外，我们特别要注意的是地方政策的解读，比如上海的养老产业政策、苏州的养老产业政策，青岛的养老产业政策，甚至一个床位补贴多少。所以这里最关键的两个词，一个是福利的养老产业，一个是社会的养老产业，当然还有两者结合，政府外包业务，所以你做到什么程度你要好好思考一下。最新的趋势，那就是李克强谈到的，推动社会力量成为发展养老产业的主角，从社会的力量，那就是市场化或者政府的外包服务我们应该做什么，特别提到了把服务亿万老年人的夕阳红事业打造成朝阳产业，成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。

　　关于盈利模式，我在全国讲学都知道现代酒店业和旅游不动产盈利模式是一个关键，盈利模式讲的最简单，就是要解决这个公式的关键变量问题。利润怎么来？涉及到收入的问题，涉及到成本的问题，涉及到税收的问题，从投入过程和产出全程管理的问题。

　　关于养老产业我特别提到的我们要注意什么？养老产业收入总额与收入结构。收入总额我刚才提到过了，我们一个巨大的市场规模，我甚至对一个地区做了坟墓发展规划，如果中国的坟墓达到台湾和日本的90年代水平，一平方米的房价、一平方米的墓地超过豪华的房间，中国一方面解决坟墓的滥开发，另一个是艺术博物馆、花卉博物馆、植物博物馆，完全两个思路。

　　然后收入结构，我们要考虑你提供的客源阶层、人均消费和综合服务与活动内容，特别我们要注意高净值人士，投资性资产达到1千万以上的，他们的墓地合理的开发，当然我们还会有大众的。我们还要考虑成本与成本结构，比如说地价，到底在青岛开发、在上海开发要好好考虑。

　　而且地产要注意借势，在什么样的环境社会设施情况下开发，我们要考虑。比如在中国的百强县，他们有财力，但是现代化的养老理念可能比较落后。

　　我列了中国特别适合开发的城市，你要注意他的空气质量、他的房价，质量可以增加收入，房价可能是一个成本的问题，我们要注意。

　　巴马长寿村，许多人过去了，刚刚开发，成本比较低，性价比比较高，大家要考虑。当然我们也要考虑税收的问题，各个地方的财政补贴，特别要利用公共资源，因为我们选择一个地方，比如说免费的资源，甚至我个人认为我们还要善于利用老年人的资源，他也愿意做咨询，我们请了很多美国专家都是老年人60岁、70岁来讲学，所以我们也可以资产证券化，最新的潮流。

　　再次感谢大会对我的邀请，感谢在座各位专家，谢谢大家。

　　主持人马永：感谢何教授带来的精彩演讲，养老产业现在是国务院在前几天还专门颁布了一个支持的意见，我们何教授是研究酒店的专家，现在又关注现在飞机热门的应该是潜力无限的产业，实际上跟他的学科领域是可以结合起来的，现在很多的养老产业，特别是注重服务体系方面，跟我们酒店进行了接轨，当然他今天谈到的更多的是开发模式和盈利模式，因为时间关系大量的案例没有讲解，会下大家可以跟他进行交流。 (责任编辑：JN113)