房地产业融资新路径：募集社会资金参与旧城改造

房地产企业作为资金密集型企业，在拿地、建设等阶段时常会面临巨大的资金缺口，离不开金融业提供的服务和支持。

分析人士认为，今年房地产企业在金融创新领域进行了不少尝试，尤其是在开发周期漫长的旧城改造项目上进行了一系列融资创新试验，如通过信托、有限合伙私募基金等金融工具引入民间资本来加快解决动迁、安置等长期性难题。云南城投(600239,股吧)位于兰州的徐家湾旧城改造项目即是一例。

复旦大学经济学院副院长孙立坚对《每日经济新闻》记者表示，通过信托、有限合伙企业等民间融资方式来加快旧城改造进度，与不久前十八届三中全会提出的“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”的要求是一致的。

旧城改造引入金融创新

12月15日上午，位于兰州市城关区黄河以北的徐家湾旧城改造回迁安置项目正式破土开工。

资料显示，徐家湾旧城改造项目是兰州市旧城改造项目重点建设项目，位于兰州市城关区黄河以北徐家湾村，距离兰州市核心商圈4公里。项目改造范围总用地约530亩，改造范围内涉及总拆迁面积约为34万平方米。

2012年10月20日，以一级土地开发为主营业务的云南城投发布公告称，其下属企业云南安盛创享旅游产业投资合伙企业

（有限合伙）（以下简称安盛创享合伙企业），拟与重庆市小天鹅投资控股（集团）有限公司以及贵州省交通工程有限公司共同投资兰州徐家湾片区旧城改造项目。

2013年1月30日，云南城投发布公告称，拟由公司下属安盛创享合伙企业与重庆小天鹅集团、贵州交通对项目进行共同投资。

云南城投年报显示，安盛创享合伙企业出资人民币6000万元认购兰州小天鹅（重庆小天鹅集团的控股子公司）部分新增注册资本，持有兰州小天鹅60%的股权，并由安盛创享合伙企业按照每年14%的利率标准向兰州小天鹅提供不超过人民币12亿元的股东贷款，用于项目后续建设，贷款资金根据项目实施进度分期到位。

值得注意的是，云南城投此次并未利用自有资金投资兰州徐家湾旧城改造项目，而是由下属企业安盛创享合伙企业通过向社会募资6000万元的方式参与到旧城改造项目中。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，民间资本参与城市运营主要分两个层次：一是大城市更新改造；二是三、四线地区城镇化建设土地整理。引入民间资本，可让政府、开发商、金融机构均从中得利，并有效推进土地拆迁进度。

信托金融专家孙飞表示，包括信托、有限合伙企业等民间资本参与城市改造，重点是产品风险是否可控、能否及时返本付息，如果风险锁定，那么可以看好。

专家：金融创新重在信息透明

记者注意到，类似通过金融创新参与到城市运营的案例，云南城投并非唯一一家。

今年10月，上置集团通过中融信托发行了一款“中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划”，信托规模14.6亿元（优先级），总期限为6年，分期发行，首期期限1.5年，资金将用于上海市黄浦区琴海苑项目开发建设。

据悉，作为上海市黄浦区旧区改造重点项目，琴海苑项目的旧城改造从2003年开始已有十个年头，虽然地价大涨，但当地仍被一大片旧房占据，居民急盼动迁。

“原来是开发商压价压得太厉害导致动迁难，现在则是动迁户抬价抬得太厉害导致政府无法接受。”有专家对《每日经济新闻》记者表示，现在开发商更多通过金融工具募集动迁资本，有利于动拆迁双方达成市场公平价格，也意味着旧城改造可以更有效推行。

业内普遍认为，未来除了银行贷款，房企应该积极寻求通过信托、房地产私募股权投资、境外投资、公募基金等多种渠道融资，建立一个手段多样、结构合理的房地产金融体系。

孙立坚指出，金融创新在给企业、行业带来新机遇的同时，也必须关注产品安全性，吸引民间资本一定要使融资信息透明化，让投资者知晓风险，能做到透明化运作才能真正起到创新的作用。

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