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2013年新房供需矛盾升级价格上涨动力依旧明显

https://www.biud.com.cn 2014年01月04日10:00 家居装修知识网

2013年北京新建商品住宅市场依然没有走出调控收紧的基调，前一轮市场深入下调的滞后影响开始作用于当前市场。2012年土地成交与新开工量的大幅减少，成为2013年新增供应量大幅下跌的主要原因。因此，年内供需矛盾加深，库存进入较快的去化阶段，价格上涨动力加强，但由于“国五条”后政策对于新建商品住宅预售定价的监管严厉，在一定程度上控制了价格涨幅。

2013年新建商品住宅新增供应62713套明年供应量提升

根据链家地产市场研究部统计，2013年新建商品住宅成交均价23616元/平方米，同比上涨13.1%。新增项目去化率为72.1%，比去年同比提高4.9%，入市项目消化能力强。2013年楼市火爆的销售状态，一方面源于“国五条”政策使得购房者对房价看涨；另一方面，项目前期蓄客时间长，也成为推动项目高速去化的重要原因。

据统计，2013年新建商品住宅（不含保障房，下同）新增供应量为62713套，同比下降14%。自2007年以后，由于政策收紧导致土地市场和房企新开工规模都受到抑制，新建商品住宅市场新增供应量持续下滑。除此之外，2013年的市场库存量也保持低位。据统计，库存量从年初的80038套下降至61653套，累计下降23%。链家地产市场研究部张旭认为，新增供应量和库存量两个指标持续下滑，表明当前市场的可售房源吃紧。

从结构上看，2013年，90-120平米的中等户型去化占比较高，政策变化提升了一步到位的置业需求。此外，新建商品住宅中六环外占比上升至37.1%，成为刚需的主要聚集带，五环外的新增供应占比首次超过9成。

2013年新房市场成交火爆，入市项目定价没有明显涨幅，但开发商采用精装拆分等销售手段打擦边球，导致实际成交价格走高。若今后仍仅以行政手段干预定价，而非从源头解决供需矛盾，价格反弹的风险会始终存在。不过，2013年土地交易量大幅回升，住宅新开工面积同比上涨，2014年新建商品住宅的供应压力或将得到一定缓解。

从信贷政策看，张旭认为，下半年来银行房贷利率上涨，年末房贷放款基本停止，不仅影响到了购房者负担，也拉长了购房周期，加大了购房中发生纠纷和损失的可能。另外，由于房价上涨，公积金最高贷款额度却没有出现同比上涨，使得这一住房社会保障制度所发挥的作用越来越小，据链家地产市场研究部统计，在链家经手的交易案例中，以公积金贷款为支付方式的占比由2012年1月的48%下降到2013年12月的21%。

2013年二手住宅成交均价29122元/平成交量创三年新高

据链家地产市场研究部统计，2013年北京市二手住宅成交均价为29122元/平米，同比上涨22.1%。21世纪不动产提供的数据显示，去年北京二手房成交达16.28万套，同比增长13.4%，成交量创三年来新高。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙总结，2013年二手房市场呈现明显的阶段特征。3月“国五条”落地前二手房爆发集中过户，创下成交43780套的历史新高；4月成交量回落到5212套后，伴随过户指导价上调和房贷收紧，直至“金九”再度迎来成交高峰期；10月后，楼市回落放缓，成交周期拉长，挂牌价微调。三中全会前后，成交量缩价稳，预计这一情况将延续至2014年3月。

据21世纪不动产挂牌价指数显示，2013年北京二手房价格涨幅为30%左右，各城区中丰台区价格涨幅居前，同比去年上涨超过35%，近郊区中昌平、通州、大兴的涨幅均在30%左右。业主对房价的上涨预期贯穿全年，不过挂牌价格要高于实际成交价格。

在需求结构方面，改善型需求明显增长，投资性需求明显被挤出，以刚需为主力的购房需求，导致住房的郊区化趋势明显。而地铁交通的改善，城区人口的迁徙，开发商不断追捧的“地王效应”，也助推着郊区房价的过快上涨，因此，2013年郊区二手房无论是成交量还是价格的涨幅都不输于城区。

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