温州楼市回归理性 房价趋稳成交量上涨
去年11月18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，各个城市新建商品房价格普遍上涨，同比下降的只有温州，降幅为1.5%；而环比上，截至今年10月，温州房价已连续26个月下降。
曾以“炒房团”横扫全国的浙江温州，房价骤降、楼市泡沫破裂、豪宅价格腰斩、牛市变熊市、炒房团变弃房团等字眼频繁在媒体出现，温州俨然成了风暴中心。温州的楼市究竟真相如何？记者近日采访温州相关部门了解到，温州房价基本已趋稳，楼市逐渐回归理性。
温州房价基本趋稳
作为一个三线城市，温州在全国的名气不小，温州商人几乎遍布世界各地。其房价曾在十年间猛涨20倍，不仅一度超过浙江省会杭州，更是直逼京上广，跑在全国前列，成为各界关注焦点。然而，就在全国房价一路看涨时，2011年温州房价开始出现下跌，且一发不可收拾。
11月18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，各个城市新建商品房价格普遍上涨，同比下降的只有温州，降幅为1.5%；而环比上，截至今年10月，温州房价已连续26个月下降。
据悉，温州市商品房销售的平均价格，最低谷时相较于最高峰下降了18%左右。就在温州房价一路看跌的形势下，房价腰斩、弃房断供等消息也频繁传出。
据媒体报道，2006年末，绿城集团(绿城阳光公馆绿城百合公寓)以33亿元拍得温州市鹿城广场小区土地，2010-2011年期间楼价涨到7-9万/平方米，许多居民购房恰是此时，到2012年慢慢下跌之后，目前价格只有4万多一平，房价大面积缩水。在此背景下，温州出现15000套断供房的消息也不断传出。
“总体来说，温州房地产整体情况还是非常健康平稳的。”温州市住建委副主任戴旭强日前接受中新网记者采访时作如上表述。
根据温州市住建委提供的数据，2013年1-10月，市区商品房月平均销售价格在2.04-2.59万元/平方米之间，商品住房在2.13-2.76万元/平方米之间，价格小幅波动，走势趋于平稳。
在戴旭强看来，所谓的价格腰斩，是数量非常有限的个别房源经二手房市场炒作，严重背离实际价值后，在房地产市场宏观调控背景下，价格的必然回落。
“就拿万科的房子来说，开盘价就在3万一平米左右了，后来被炒到7万多，现在又回到3万多的价格。”采访中，对于坐过山车般的温州房价，一名温州政府官员向记者表示，现如今房价看似“跌了一半以上”，其实是“回到了原价”。
前段时间，温州市微调了限购政策，原本已有一套住宅的，可以再买一套。有人怀疑，温州政府想以此拉动楼市回暖。那么，之前温州楼市形势急转直下，是否与温州的严厉限购令有关？
对此，温州市房屋登记中心主任黄齐回应，温州此前的限购政策比国家的要严格，这次的调整只是与国务院的政策看齐，而且这次调整后当地楼市非常稳定，无井喷效果，之前房价的下跌基本符合温州市政府的既定调控目标。
另外，他透露，此前房价看涨与土地资源稀缺有相当关系。“温州土地供不上，城市化以后市区基本没空间，又要考虑工业等用地，住宅用地控得非常死，楼价就给炒高了。”
据悉，今年该市土地供应量已经恢复性上涨。
温州市国土局数据显示，2012年温州住宅用地供应量为692.1495公顷，2013年已上涨至894.2440公顷。相对2012年市区连续8个月土地零出让的状况，今年房地产开发企业拿地的积极性也大为提高。
温州市政府方面称，要将“最严宏观调控”这首进行曲一路唱到底。
为此，政府有关部门正在探索建立“全市一盘棋”的经营性用地出让管理机制，来为房地产市场调控政策添砖加瓦，促进房地产市场健康持续发展。
投机投资性需求退出楼市回归理性
温州的“炒房团”在全国享有盛名。可就在温州房价下降之际，“炒房”变“弃房”消息频频传出，甚至还有15000套房“断供”的传闻。
就在这些消息传出不久，温州市银监局回应称，“断供房”和“弃房”现象的确存在，但数量远没有外界传闻的那么庞大。
温州市银监局负责“断供”调查的工作人员黄坤接受媒体采访时曾表示，个人住房按揭贷款中“断供”房占少数仅15例，“弃房”已发生580户，主要出现在担保抵押贷款领域共397户。另外，在房地产抵押贷款21万套房屋中，不良抵押贷款涉及2584套。
近日，记者从温州市银监局获悉，当前，温州个人住房按揭贷款余额660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，不良率为0.61%，商业用房按揭贷款余额25.03亿元，其中不良贷款余额0.19亿元，不良率为0.76%，均远低于同期全部贷款3.68%的不良率，总体风险较小。
黄齐接受中新网记者采访时也表示，16000套房断供是虚假概念，断供绝对在合理区间以内，并且按揭贷款是银行所有业务中最安全、最稳定的。
经历过2009、2010年“全民炒房”，温州房价下降后，“炒房团”确实有退出市场的趋势。
“没有利润，没有空间，没有快速增值的渠道，谁也不会去炒房地产，投机、投资的水分大量挤出，”黄齐不认为炒房者的退出是楼市泡沫破裂，“外部环境影响那是泡沫，我们是用有序的手段去挤压，让投机投资脱离。”
“现在炒楼的人基本上没有了，房产税要推出了，房子拿在手里就是烫手山芋。”温州市名城建设投资集团有限公司总经理金胜华接受中新网记者采访时如此说道。
在房企与购房者之间，中介公司一直起着牵线搭桥的作用。温州哥伦布房产营销有限公司销售经理谢国华也表示，“温州人只买涨不买跌，炒房现在基本上不敢做了，回归实业的人比较多。”
温州市国土局土地利用处工作人员张传新认为，“温州房地产市场发展，经历过炒作、理性调整的过程，目前可以说回归到理性。”
对此，接受采访的无论是政府官员，还是业内人士，或是专家，都持有相同的观点，认为当前温州的楼市确实已经回归理性。
刚需和改善性需求为主
据了解，目前温州房产开发要求90平方米以下的小户型配比要求为70%。
黄齐透露，在楼市火爆期，房地产开发公司所售房源基本以144平方米以上的大户型为主，甚至还设置了双套拼、三套拼，市场火热，现在的楼盘却是中小户型最好卖。
温州市住建委的数据显示，2013年1-10月份，温州市区批准可售商品房源10807套，实际销售12123套，其中144平方米以下的普通住户达7915套；市区二手房成交13989套，其中144平方米以下普通住户交易10592套。
金胜华告诉记者，该公司之前拿出了47套房子进行拍卖，当日就售出37套，只留下了大户型的房源。
戴旭强认为，现在的开发商比较理性，不像以前专注于大户型房源的开发。他补充道：“现在144平方米以下中小套型的销售接近90%。”
为什么小户型房源在目前楼市情况下成了“香饽饽”？
据温州住建部门2012年初步统计，温州市刚需人口数据较大，“我们统计了试婚年龄人口与城市化人口，年需求量2500万平方米，供应量1800万平方米，还差700万平方米，从长远来看，还是比较紧张的。”黄齐介绍说。
“现在买房的人基本上是刚需，主要是为了结婚和小孩上学，另外置换型的也还是蛮多的，这两种比例占70-80%以上。”谢国华说道，2009、2010年有些人想买房买不到，一手房更是抢不到。对此，金胜华也表示，目前看来，大部分确实是刚性需求。
针对温州楼市现状，温州大学商学院教授胡振华分析认为，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，房价下跌只是时间早晚的问题。
另外，他表示，温州的地理特征及人口密度决定了其刚需人口多，“温州的房价不至于太低的。”
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