新鸿基近半价卖楼 香港住宅投资风险上升
香港特区行政长官梁振英此前曾暗示，房价没有20%的跌幅，不会放松调控。事实上，房价控制也的确是他上任以来为数不多可以拿得出手的政绩之一，因此预计在这一问题上，他不会有太大让步。
新鸿基地产（下称“新鸿基”）本周宣布新盘大降价，成为马年开春以来香港地产界最让人震撼的事件。
这个新盘名为“尔峦”，新鸿基首推约156伙，价格普遍比去年初推时下调，部分单位的每平方米报价比去年低34%，如果计及额外给买家的税收优惠，单价相当于同比下跌近45%。难怪新鸿基副董事总经理雷霆用“笋价”来形容这批楼盘（意即便宜价）。
内地读者或有不知，雷霆在香港被封为“楼神”，因此君多次在地产市况低迷之时，以高价卖出楼盘，并带动市场价格。近年来最为人所津津乐道的是在2009年初，全球金融海啸还未消退之时，他以每平方米均价20万的高价，开售旗下“天玺”豪宅，成功启动香港豪宅的“天价战”。随后各区的新盘均参考天玺，以高于市价开盘，且涨幅一浪高过一浪。
新盘价格劲升，带动了同区的二手市场，令住宅交易迅速从金融海啸之后的萧条反弹。到2009年7月，香港另一地产商恒基兆业的“天汇”以每平方米均价70万问鼎全球分层最贵纪录时，整个香港地产市场已完全复苏——虽然“天汇”后来传出有假交易之嫌，但对地产市况已经影响甚微。
回头来看，大家可能会说，“天玺”的成功，离不开2008年11月推出的“2年四万亿”的扩大内需计划，以及金管局紧密维持与美联储的同步低息政策，但是不可否认，在地产价格还在探底的时候，就敢于开出天价扭转市场意向，是极需魄力的举动。
正是“楼神”有如此辉煌的过往，因此当“楼神”也开始降价卖房子的时候，不得不感叹：时过境迁，香港的住宅市场寒意甚浓！
当下香港不少开发商给地产中介的新盘推介佣金率高达近5%~10%，如果新鸿基同样大方，上述新盘相当于半价出售。
价格尚未暴跌
问题是，当“楼神”开始半价出售新盘的时候，香港地产是不是真的跌损过半？如果这样，是否到了合适入场的机会？事实上，笔者不断收到内地朋友发来的类似问题。
对于第一个问题，可以很肯定地告诉大家，香港地产的确有所调整，但绝没有跌损过半。
第一，新鸿基的开盘价同比下降34%，主要反映的是“尔峦”在香港地理位置不佳，以及去年的开价偏高——这也是不少地产代理的“共识”。香港的单价和实际成交价未必一样，在过去一年，由于二手市场价格仍然坚挺，所以地产商完全有理由开出高于同区市价的新盘价格，然后通过提升佣金及提供买家优惠等手段，变相降低实际售价。
其次，此次降价幅度被认为较高，部分原因是新鸿基向买家“返还”75%的买家印花税和双倍印花税。但笔者需要指出，香港特区政府从未明确说“买家印花税”和“双倍印花税”要由买卖的哪一方支付。在楼盘供不应求的时候，以双方互担税赋和买家承担的居多，但是随着地产交投逐步萧条，卖家完全承担税赋的案例在市场上也已屡见不鲜。
如果按买卖互担税赋来看，新鸿基这次的做法就不能完全说是“回馈”，只能说是主动多承揽约25%的税赋负担，但并没有75%这么慷慨。
第三，雷霆表示，未来再推的项目会逐步提价。事实上，先降后升的确是香港地产界惯用的推销新盘的手法之一。有鉴于此，这一楼盘的价格“暴跌”并不反映整个市场的实际情况。
那么，香港地产价格实际下跌多少？最具指标意义的应该是蓝畴屋苑的成交记录。根据中原地产的数据，颇具代表性的港岛太古城屋苑过去一年的成交单价下跌幅度在6%~7%之间。这也是笔者比较真实的感受。
投资住宅风险正在聚积
现在再考虑第二个问题，既然楼价真的开始下跌，是否意味着可以入市？
对于这个问题，笔者的看法是暂且按兵不动为佳。一是如果考虑到香港特区政府的印花税限制，目前的跌幅实际上并不足够吸引人。
其次，如今的大环境与2009年完全不同，当时全球央行急着放水，但今天，美联储已经加速了收缩量宽的步伐。香港按揭利率随时有可能出现反弹，届时将会加重住宅投资者的月供负担。
第三，可能也是最重要的，在“3D政策”尚未松绑之前，人们很难对投资者的实际预期作出真实判断。
什么是“3D”？D是指印花税（Stamp Duty）。3D分别是BSD（买家印花税）、SSD（额外印花税）和DSD（双倍印花税）。
其中，BSD税率约15%，针对非香港永久居民，即限制外地人购房。SSD是按持有房产半年、1年、2年内出售，征收交易额的15%、10%和5%，该税种旨在限制短炒。DSD则是把原先的印花税翻倍征收，主要旨在限制小型楼宇的炒卖——以200万交易额的房子来说，原来印花税只要100元，现在要高达3万元，如果再配合SSD，对于小型楼盘短炒交易绝对是巨大打击。
特区政府希望通过3D政策阻止楼市价格的上升冲动。客观地说，措施的确起到抑制楼价过快上涨的作用，只不过随着市场情况的变化，它的副作用正越来越明显。
首先是限制了二手市场交易量，令真实需求得不到充分反映。在新盘市场上，开发商可以先开高价，再推“税收优惠”，或用高佣金吸引中介推售新盘。但二手市场玩不了这一套，买卖双方通常都不愿负担高额的印花税，因此二手市场交易几近停滞，这造成过去一年香港新楼市场和二手市场“冰火两重天”。金管局披露的二手楼宇新批按揭金额，已经从2012年3月的218亿骤降至2013年12月的73亿港元，缩水三分之二。
有香港媒体研究显示，香港的住宅需求仍然强劲，因为新盘供应和土地无法满足未来的“刚需”；但过去一年，大量香港“刚需”转而持币观望，主要原因不是看空房价，而是不情愿付出太高的税赋。
举例来说，BSD不仅令内地买家却步，也阻止香港本地有钱人的多套房购买意愿。为什么？很多香港有钱人用公司名义购房，除了税务便利，还可以在申请银行贷款时方便操作，避免需要额外的首付款或是接受更严厉的按揭压力测试。但BSD连香港本地注册的公司都不豁免，因此不仅大大提高了内地有钱人的购房成本，同样也提高了香港有钱人的成本。
其次，如同任何行政干预一样，“3D政策”虽然成功抑制房地产价格的过快上升，但是也让价格信号失灵，令人无法判断后市预期。
如果没有“3D政策”，香港地政署公布的楼盘成交价是最真实的市场价，对于未来的市场价格预期有重要指导作用。但在“3D政策”下，成交价可能包括了买卖双方对于3D税赋的博弈结果，这一结果对于后市的预期效果则要打个大折扣。
举例来说，如果某个物业的成交价显示只温和上升5%，但如果“3D税赋”由卖家负担，却极可能反映楼价下跌10%~20%。由于较难获得每宗交易的税赋分担信息，因此二手市场投资难以从成交价来判断市场的真实预期。
最后，“3D政策”本身的不确定性加剧了操作风险。香港特区政府的“3D辣招”，是根据“先执行后审议”的程序实施，但事实上立法会至今未通过有关立法，从法律上说，政府还无权征税，只能记录有关交易，待法案通过后再按最初政策公布日追缴款项。
有立法会议员认为，“3D政策”先执行后审议，在程序上有瑕疵，因此不支持法案；还有议员认为，“3D政策”执行迄今，其实成效足够了，没有必要在市场开始逆转的情况下再令它成为法律。
除了立法会，香港特区政府还面临来自地产中介行业的压力。“3D政策”令交易下行，中介行业出现严重萎缩。在太古城一带，不少地产中介铺位已经易主。笔者亲见有经营10多年的中介铺位都无法经营下去，关门大吉。
存活下来的中介代理人又如何？笔者与一些中介代表聊天，他们感叹现在生不如死，因为二手交易几近停滞，而新盘量又不多，常常是10多个人抢一单生意，同行竞争异常激烈，那些客源较少的年轻人已经转行。中介行业的领袖人物正通过各种渠道向特区政府施压，要求尽快取消“3D政策”。
不过特区行政长官梁振英此前曾暗示，房价没有20%的跌幅，不会放松调控。事实上，房价控制也的确是他上任以来为数不多可以拿得出手的政绩之一，因此预计在这一问题上，他不会有太大让步。
可以想象，“3D政策”本身的不确定性极高，这也增加了香港住宅投资的风险。
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