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商业地产开发风起投资风险暗流涌动

https://www.biud.com.cn 2014年02月17日09:02 家居装修知识网

近年来，一股商贸城兴建的热潮席卷全国各地，三线城市尤甚。细心观察不难发现，许多标有“国际”字眼的商贸城开发项目，动辄号称投资数亿甚至上百亿，占地面积也从几百亩至数千亩不等，但大举建设的背后却是商贸城的大面积的亏损，看似有着辉煌前景的背后却面临着一个尴尬的现实，项目投资迟缓、运营不力、违规预售等现象层出不穷。

以湖北省为例。有资料显示，截至目前，湖北鄂州、荆门、宜昌、十堰、襄阳等地相继建成或已开工建设涵盖五金机电、建材家居、服装百货等内容的国际商贸城。根据相关宣传数据显示，上述项目中规模较小的鄂州市航宇国际商贸城项目投资额已达5亿元，占地150亩。而规模较大的襄阳中豪国际商贸城投资额已达100亿元，规划占地总面达3000亩。

除此之外，位于该省一些县市国际商贸城的项目建设正酣。据了解，地处咸宁赤壁市的亿丰国际商贸城，对外宣称投资10亿元、占地300亩，近日已正式开业运营。而刚刚举行过开工奠基仪式的光彩国际商贸城地处襄阳老河口市，对外宣称投资10亿元、占地210余亩，与此同时，襄阳南漳县的吉美家国际商贸城对外声称投资5亿元，一期占地300余亩。

事实上，湖北只是一个缩影。据了解，从去年初，贵州、河北、山东等地的部分三线城市均陆续开工建设。那么，对于各地争相建设商贸城，究竟是一哄而上，还是大势所趋？

运管乏力引发倒闭潮

经梳理发现，各地在大举建设的背后是商贸城大面积的亏损。据《江西晨报》的报道，江西南昌国际商贸城地处向塘，位于320、316国道旁，总体项目规划占地3000亩，总投资20亿元，建成后规划成为集产业、商贸、物流、建材等为一体的国际性A级一站式商贸物流集散基地。

据了解，南昌国际商贸城由南昌银三角国际商贸城有限公司组织开发，是南昌市政府招商引资、市发改委立项的政府重点扶持项目，建成后，将是集产业促进圈、商贸物流圈、商业配套圈等于一体的城市综合体。首期投资项目——江西昌南钢城，在2011年6月开业时，近200家商铺几乎爆满，声势浩大，受到社会广泛关注。

可不想这个曾计划打造成一个年吞吐量300万吨、年交易额100亿元的专业市场的昌南钢城仅两年就偃旗息鼓，超9成的店铺关门歇业，耗巨资打造的南昌国际商贸城现如今成了一座无人问津的空城。

报道还称，“2011年开业时，不少领导来到现场致辞，媒体争相报道，昌南钢城近200家店铺被抢租一空。”家住商贸城附近的吴先生称，家门口搞了这么一个耗巨资打造的商贸城，使得当地的居民异常兴奋。

“当时有不少当地居民想在商贸城旁开酒店、超市……希望以此带动当地经济的发展，谁知道这纯粹是空欢喜一场。”吴先生称，开业时确实入驻了100多家商户，原本以为随着二期、三期工程的进展，入驻的商户会逐渐增加，不想才经营几个月，因商贸城管理不善与行业不景气，成为商户们大批撤走的原因。

无独有偶。德州国际商贸城作为山东德州市重点城市建设项目和招商引资项目，一期投资4.8亿元，商业总建筑面积8万平方米，共有铺位2000多个。项目的建成，预示着将成为服务德州消费市场，辐射鲁西北的大型综合性商贸中心。然而，从去年始，一些商户因经营不善，无力偿付商贸城铺位租金，引发商城运营方与商户间的纷争。以致部分商户最后选择撤离德州国际商贸城。

惨淡前景波及后来者

商贸城的运营乏力所暴露出的风险警示，或多或少已波及的后来者致其望而却步，投资现迟缓。

有迹可循的是，据《现代快报》报道称，早在2012年，江苏盱眙县一国际商贸城超时近两年未交付，疑成“烂尾楼”。

报道中称，该国际商贸城位于黄花塘镇新街中心广场的附近靠近路边，是一排三层楼的门面房。大门口处一块“黄花塘国际商贸城”的牌子非常醒目，从大门进去，路两边是一排排的三层小门面，每个小门面房的面积约30平方米，房子已经建好，但尚未进行装修。门面房的玻璃门都锁着，透过大门，能看到不少房间里还有水泥、塑料桶等。偌大的商贸城里一个人也没有，就像是一座空城。

据了解，“这些铺子共有120多套，每套都是从一层到三层的连家店，每套100平方米左右”，附近居民李女士说，目前商贸城还没有完工，也没有交付使用，“那些买了房子的人，肯定急呀，买这些铺子就是想投资升值，可现在房子都没有交付，一间铺子也没有租出去，根本赚不到钱”。

采访中发现，投资迟缓的迹象不仅存在于在建项目，一些刚起步的项目或被波及其中。

2013年11月30日，湖北恒派置业有限公开发兴建的吉美家国际商贸城商贸中心在湖北省襄阳市南漳县城北新区正式开放。据了解，该项目位于南漳县金漳大道与环城北路交叉路口西北，规划占地240亩，项目投资5亿元，涵盖建材、家居、装饰、五金、机电、农资、农机、仓储等多种业态的大型商贸城项目。首期20万平方米家居建材大市场的超大规模商贸城的建设，将成为南漳家具、建材商业交易第一城。

另据《襄阳晚报》的报道，2013年12月11日，湖北恒派置业有限公司在南漳举办吉美家国际商贸城项目推介会，县城300多名客商参加。“外围造势很凶，实际却没有投资，显然，吉美家国际商贸城开发商目前持观望态度尤为明显。”当地一位知情者向记者透露。

日前，记者在现场了解到，该项目还未施工，仅处于平整土地阶段。但却提前在现场设立了摆放有沙盘的商贸中心（接待中心），负责接待前去咨询商铺的购房者。据接待人员介绍，目前该中心负责向购房者提供并签订一份“认租”协议，前提是不用先付租金，仅作内部意向登记。

2月14日，吉美家国际商贸城接待中心有关工作人员电话里向记者表示，该商贸城项目分三期开发，一期计划今年5月份正式施工。不过，3月初开始商贸城对外接受认筹，届时，有交5000元可抵2万房款的优惠促销。

为此，业界普遍认为，吉美家国际商贸城未开工建设，便提前向消费者引导签订“认租”协议和组织认筹促销活动的行为，不排除开发商有违规预售的可能。