北京刚需盘价格低于预期 一线城市房价松动迹象隐现
北京万科位于大兴区天宫院区域一个项目，18日被媒体称为以低于市场预期近3000元的价格入市，引发舆论关于一线城市房价“松动”的热议。相关人士表示，该项目定价参照周边项目，并严格按照住建部门的指导意见，并非所谓的降价促销。专家认为，由于受信贷审批收紧、上年度土地供应充足、购房者预期变化等多重因素影响，开发企业对后市判断趋于谨慎。刚需项目积极入市也是市场回归常态、健康发展的表现。
万科否认“降价”传闻
北京房价的一举一动不仅被当地购房者高度关注，对于全国房价都具有风向标的意义。18日，有媒体报道称，北京万科位于大兴区天宫院区域的一个项目以低于市场预期近3000元的价格入市。一直被认为不会降价的一线城市，房屋价格已出现“松动”迹象。
万科的项目真的降价了吗？北京万科相关负责人对记者说，2014年3月中旬，位于大兴区天宫院的首期产品开盘销售，开盘销售价格21680元／平方米。该定价严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售，也参考了周边同时在售的几个项目的销售价格，并没有出现降价的情况。
记者了解到，在万科的项目周边，中国水电[-1.50%资金 研报]、金融街[0.22% 资金 研报]、鑫苑等几个项目都在近期进行销售，毛坯价格大多在每平方米21000元－23000元之间。万科的项目与这几个项目差别不大。前不久刚刚购买了金融街项目的陈先生表示：“天宫院地区的项目定位‘刚需’，受到很多购房者的欢迎。相比于去年的价格，几个项目其实还有了小幅上涨，降价又从何谈起？”
“从万科的项目的价格来看，并非是真正意义上的降价，最多是低于预期。”链家地产市场研究部分析师张旭表示，“北京住建部门对于新建商品住宅的预售价格监管仍较为严格，这让不少项目的价格保持平稳。”
市场“降温”趋势明显
虽然从万科项目预售价格低于预期的情况，难以得出一线城市房价出现“松动”的结论，但一线城市楼市成交量整体出现“降温”确是事实。
中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，北京新建商品住宅合计签约3346套，二手住宅合计签约3906套。累计签约7252套，创北京楼市近6年的最低值。截至3月16日，54城市合计住宅签约45万套，同比上年同期的58.5万套下调比例超过20%。其中一线城市和二线城市跌幅分别为36%和35%。
在国家统计局18日公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，北上广深四个一线城市新建商品住宅的同比涨幅均回落到20%以内，二手住宅价格也连续出现同比涨幅回落的现象。
“一线城市市场成交量下滑，价格涨幅趋缓受到上年度土地供应充足、贷款审批从严等多重因素的影响。”中国房地产学会副会长陈国强表示，杭州、常州等二三线城市楼盘降价的消息也加重了购房者的观望情绪。在北京，自住型商品住房的逐步入市也分流了一部分“刚需”群体的购房需求。开发企业对于后市的判断明显趋于谨慎，更倾向于积极入市，定价也会更务实、更贴近市场。
据市场机构统计，3月份，北京市场开盘的项目超过30个，其中，适合“刚需”人群的大兴区、房山区和通州区的项目占比近三分之二。
“2月份，已公布销售业绩的30家房企销售合计665亿元。环比1月份的1082.88亿元下降近40%。”中原地产首席分析师张大伟介绍，“当前房企与购房者之间的博弈出现了微妙的变化。购房者观望情绪增多，房企’让利跑量‘心理渐占上风。”
楼市“下行”判断为时尚早
“购房者过去出现过恐慌性购房，房价也呈现过非理性的上涨，影响了房地产市场的健康发展。”陈国强表示，从目前的情形看，购房者在观望中谨慎入市，开发企业面临一定的竞争压力，这应该是市场回归常态、健康发展一个表现。市场出现一定幅度的波动，也是正常现象。
分析人士指出，对于一线城市而言，房源供应偏紧的局面并没有出现明显改观，房价尚不具备大幅下降的基础。张旭指出，以北京为例，北京市目前新建商品住宅的库存量为5.9万套左右，虽较年前有所回升，但仍在6万套警戒线以下。
“市场冷淡最主要的因素是观望情绪较浓。”张旭说，购房者的观望情绪在短期内还难以得到缓解。预计未来市场的调整仍将继续。在典型房企的带动下，新房市场的价格持续平稳，促销案例或许逐渐增多。
伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，目前来看，市场的分化越来越明显，楼盘供应量较大的三四线城市，一度被热炒的旅游地产和前期上涨过快的非一线城市正面临着房价下跌的压力。一线城市的房价也出现了上涨动力不足，但做出“下行”的判断还为时尚早。
“北京等一线城市成交量下滑从今年1月份开始比较明显，但1月份和2月份受春节等季节因素影响，情况比较特殊。判断全年形势还需要依赖未来两到三个月的情况。”孔丹说，“如果一线城市楼市成交量持续低迷，价格下行的可能性还是存在的。”
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