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大兴一楼盘热销被指造假北京房价会降吗

https://www.biud.com.cn 2014年03月25日11:11 家居装修知识网

3月以来，继杭州、常州、南京等地出现新盘实质的降价后，北京也相继有包括万科大兴刚需盘、东亚台湖项目低于预期售价入市的情况，一时间各种看空、崩盘论调此起彼伏，让2014年的北京楼市变得扑朔迷离。北京商报记者通过调查了解到，虽然存在部分楼盘开发商舍价走量的情况，但北京楼市整体仍在刚需刺激下基调稳定，并未出现实质性下调的迹象，只是未来涨幅有望相对收窄。

“变动”的前奏：

新盘低预期入市

3月第一个周末，北京住宅热门板块天宫院迎来金融街·融汇(楼盘资料)项目的入市。北京商报记者在开盘现场了解到，此次推出的六栋楼为该项目最后一期，房屋为精装修，平均售价2.18万元/平方米，然而当北京商报记者去年探访该项目时，销售介绍，精装房参考价为2.2万元/平方米。过去一年，涨幅近万元的项目在此刻停止了上涨的脚步。

实际上，最终取证价格相比预期价有差距的并非这一项目。春节后，天宫院区域率先开盘的保利首开·熙悦春天(楼盘资料)开盘均价为2.3万元/平方米，随后开盘的鑫苑·鑫都汇(楼盘资料)、中国水电·云立方(楼盘资料)两个项目均以2.1万元/平方米的单价入市，而在此之前，项目销售人员透露的预期价格均为2.4万元/平方米左右；北京华侨城3月取得预售许可证，销售均价4.05万元/平方米，这个价格和去年9月开盘时的价钱一样，也是苦苦等了半年才批下来的。然而，这些“止涨”的项目只是北京楼市“变动”的前奏，接下来出场的开发商则直接以牺牲预期姿态上演舍价走量。

继金融街·融汇后，同为一个区域的住总万科橙(楼盘资料)于3月14日以低于预期2000-3000元/平方米的价格入市，且精装改为毛坯销售。虽然万科立即做出回应称并非公司主动为之，而是严格按照政府相关部门指导意见进行调整，但房企老大的风吹草动却被迅速理解为行业变幻的风向标。几日后，还未开盘的东亚新华便宣布，旗下印象台湖项目要主动降低预期售价，从之前的2.6万元/平方米调整至2.2万元/平方米起，原定的精装房也改为毛坯房出售。

降价的背后：

房企提前跑量

出乎万科意料，万科橙调低预期开盘，一经媒体报道便引发市场讨论。

“不是万科想卖这么便宜，而是批复的价格就这么低。”万科集团(万科蓝山万科幸福汇)副总裁、北京万科总经理毛大庆透露，住总万科橙在报批的时候上报了两套方案，一个是毛坯房，另一个是精装修，批复的价格与万科报批的价格预期相去甚远，考虑到利润率基本上一致的情况下，毛坯房2.1万元/平方米的价格更具冲击力，而且与周边的项目水平相当，因此最终选择毛坯房入市。

但并非所有的开发商对降价都讳莫如深。“我们判断，今年下半年北京市场的压力会非常大，而且我们也在其他地方看准了一些优质的地块，准备快速回笼资金，再次做好土地储备。”东亚新华地产(东亚上北鑫座东亚逸品阁)营销管理中心总监贾玉鹏对北京商报记者表示，此次调低预期入市，除了建委控制价格的因素外，更重要的原因则是开发商对于市场的判断出现转变。

如果说万科的降价是不得已而为之，那么东亚新华的调整售价却是一次主动出击。贾玉鹏在接受北京商报记者采访时透露，首先，作为高周转的企业，东亚新华已经瞄准了北京及其他区域优质地块，需要快速回笼资金、储备土地；其次，北京推出的自住型商品房下半年将会大量入市，同时去年高价拍出的地块也将纷纷推售，下半年将会是激烈竞争的阶段，相比较而言，上半年从目前来看开盘项目不多，政策环境没有变化，适合快速跑量。“我们拿地的成本是3000元/平方米，所以即便调低预期，也能够保证收益。”

在这种战略的调整下，东亚新华原定在下半年开盘的项目，都准备挪到上半年开盘，包括印象台湖、东亚华欣湾、东亚朗悦居等，且价格也都要比周边项目略低。另外也有消息称，万科旗下的金域东郡项目二期、首开万科公园里(楼盘资料)项目的开盘价格都可能将低于市场预期。

在伟业我爱我家的副总裁胡景晖看来，通常有两类开发企业会率先主动采用“低价入市、降价跑量”的策略。一类是大型品牌房企，此类企业的运营管理成本控制水平较高，在市场价格预期已经偏高的情况下，即使调低价格快速销售，一样能获得良好的利润率。另一类是正处于快速扩张期的房企，此类企业需要更高的资金流转效率，降价走量的销售策略符合企业自身的战略需求。“另外，即使资金充裕，房企也面临业绩半年考，时间过半，销售压力仍然很大。”

因此，分析称相较于可以拉高利润率的高端、城区内项目，中低端楼盘则不排除以价换量的可能。

“不论是天宫院还是台湖板块，均属于低端刚需项目扎堆区域，此类产品不仅受自住型商品房入市带来的客户分流影响，而且仍面临同区域同类型产品的竞争，这些因素成为开发商让利跑量的最大动力。”亚豪机构市场总监郭毅认为，目前北京楼市释放长效调控政策信号、银行信贷持续收紧，购房者实际购买力正在下降，市场供需形势正在发生变化，如此背景之下，未来舍价换量的刚需盘将会由天宫院、台湖等区域逐步扩展至其他区域。“区域内有大量竞品的板块就是下一个降价项目的酝酿之地，比如良乡、长阳等。”

购房者的围观：

二手房成交难度加大

就在新房市场连续出现新盘低于预期入市后，二手房市场情况也有所变化。中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，二手住宅合计签约仅3906套，成交价格在3.14万元/平方米，与2月成交均价3.16万元相比再次微跌0.6％。链家地产监测数据同样显示，即使是成交最为活跃的八个商圈，除了广安门和鲁谷因为成交房源性质差异成交均价变化较大外，其余的六个热门商圈成交均价与2月相比，涨幅只有0.2%。

“从去年底开始，成交难度就加大了，此前要价430万元的业主，现在也主动下调到了410万元。”一位海淀区链家地产门店工作人员介绍，业主起初定价虚高，在无人问津的情况下，不得不选择调低预期。

但即便如此，房子还是没能顺利成交。该工作人员介绍，城区内的二手房购房者以改善性需求居多，此类客户在从紧的信贷政策下，倾向于等待时机；而大兴、顺义、房山等郊区县二手房的购房者以首次置业者居多，但此类客户群受自住型商品房影响较大，因为目前这些区域的二手房价格通常高于自住房定价，“谁不想花更少的钱，买个新房呢？”一位二手房客户坦言。

根据多家机构统计，北京的二手房成交价格已经从去年12月以来连续三个月阴跌，此间又传来新房降价销售的消息，这又将如何影响本就迟迟不愿出手的买房人以及捍卫胜利果实的卖房人？

“虽然二手房的买卖不会受到某企业决策影响，但是部分项目降价的消息一定会再次刺激购房人，延续观望，继续等待市场清晰信号。”杜丙国分析，二手房买卖双方的价格博弈将进一步加剧。也有分析认为，二手房房价是否有上涨空间，首先要看供需关系是否平衡。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙指出，目前北京二手房供需比达到2.7：1，供不应求是主流，但他也坦言，二手房价格上涨动力已经明显减弱。“从目前整体趋势看，预计北京2014年二手房价格上涨幅度肯定会放缓。”