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北京龙湖开启别墅战略元年

https://www.biud.com.cn 2014年04月11日18:12 家居装修知识网

继去年重返别墅市场后，素有“别墅专家”称谓的龙湖地产，今年将再次主攻改善需求，加码别墅市场，开启别墅战略元年。

日前，龙湖北京公司总经理宋海林表示，2014年，北京龙湖产品着力推动住宅产品的品质化与差异化，除了公寓、混合社区、商业综合体之外，将推出全覆盖的别墅系列产品，“上至每套千万及以上的高端改善别墅类产品，下至每套200万元左右的首改别墅类产品，在龙湖都能找到”。

北京“近城区”龙湖集团近期发布的2013年年报显示，得益于聚焦一二线城市的布局，去年龙湖集团实现合同销售额481.2亿元，同比增长20%，超额完成合同销售目标。期内，销售总建筑面积增长2.0%至426.1万平方米，销售单价11293元/平方米，比2012年增长17.6%。

集团于2012年获取的17个项目全部于2013年内入市，“扩纵深、近城区”战略得到良好执行，在主要核心城市，公司进一步深入开拓市场。其中，重庆、北京公司年度贡献稳居80亿至100亿量级，杭州公司和成都公司的销售能级也提升至60亿元到80亿元。业绩贡献核心城市上升到四个，集团单城市年均销售额近30亿元，布局更为平均。

在北京市场，龙湖从去年开始逐渐明显地加码城区布局。岁末年初，龙湖连续斩获多块优质地块，今年即将公开亮相。

其中，今年2月，龙湖以35.7亿元总价拿下位于西三环的西局地块，龙湖官方微博用了“进城”二字来描述此次拿地的兴奋，由于地理位置的稀缺和独特性，龙湖将把西局项目打造成顶级别墅类产品。

而另一宗位于昌平区的沙河项目，是去年11月龙湖以21.6亿元接近底价竞得，龙湖将在此打造以改善型居住需求为主的产品，该项目命名为滟澜新宸，定位为中关村新核心区唯一的低密新品，目前已正式亮相。

“我们在买地上是非常审慎的，未来会更加审慎”，宋海林告诉记者，选对城市、选对地非常重要，未来龙湖会进一步聚焦在一线和部分销售规模位于前列的高量级二线城市，并靠近核心区，优中选优。

低迷别墅唱主角

打造全产品线仍然是北京龙湖今年的重要策略，不过值得注意的是，在涵盖各种物业类型的产品系里，别墅类产品将是今年龙湖推向市场的重要组成部分。

2014年，北京龙湖将全面开启别墅品牌的战略元年，在宋海林看来，今年也将是龙湖体现差异化发展的重要一年，在业态的分布上，龙湖会“很出彩”。

除了目前在售的项目以外，北京龙湖还将推出两个全新的别墅类低密度项目，一个是已经入市的位于昌平沙河新中关核心区的滟澜新宸，另一个则是位于密云司马台的长城源著。

宋海林介绍，司马台项目将以多业态的旅游度假型产品问世，与目前在建的古北水镇形成天然的联系，这对北京来说是一个很好的高端度假休闲区域，希望随着水镇的逐步开发而

控制入市量。而对于备受关注的西局地块，宋海林表示，会按照自身节奏和市场的情况来决定是否今年亮相，他希望能将西局做成北京地产界有影响力的项目，而不会单纯追求速度。

包括目前在售的龙湖·双珑原著、龙湖·好望山、龙湖·时代天街、龙湖·长楹天街和滟澜新宸、长城源著的加入，今年，龙湖在北京市场上将会实现至少6盘齐开，且大多数项目都针对改善型需求，推出了别墅产品，实现全系列覆盖。

截至目前，龙湖进入北京市场已累计开发了10个别墅项目，别墅开发数量不仅在同行中居首，还覆盖了几乎所有热点板块，包括西山别墅区、传统中央别墅区、潮白河别墅区，同时也在一些新兴的别墅板块加快布局，而今年将形成集中供应的高峰。

“独树一帜的区域发现力，是龙湖别墅价值持续增长的先决条件，龙湖往往能发掘既适宜居住又与城市紧密联系的别墅最佳距离。”业内人士如此评价。

增加持有型物业

如果说全覆盖的别墅产品系是今年北京龙湖在住宅市场上的主角，那么持有型商业物业，则是龙湖不可缺失的“左膀右臂”。

“增持商业”是龙湖地产的重要战略之一，2013年，集团一如既往稳步投资商业地产，目前的投资项目全部为商场，主要分为三大产品系列：都市型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。截至2013年12月31日，集团已开业商场面积为76.3万平方米，整体出租率达到97.6%，租金总额6.7亿元，扣除营业税后的租金收入6.3亿元，较2012年上升31.3%。

目前，龙湖在8个城市打造了17个天街，天街系是龙湖一个重要的产品系，致力于打造产商居一体化的城市新地标，全家庭的生活平台。在北京，龙湖“一东一南”打造了两个天街——龙湖·长楹天街和龙湖·时代天街，其中，龙湖·长楹天街将于今年12月正式营业。

“过去几年，龙湖在北京保持了80亿-100亿量级的销售规模，今年我们也希望保持稳健，在此基础上再获取一些持有型物业，实现有质量的增长”，在宋海林看来，单纯追求住宅市场规模翻番的增长是有风险的，这可能需要频繁拿高价地来保证供货规模，去拼抢，但这并不是龙湖的风格。

在住宅市场稳中有进的同时，持有型商业物业将是保障龙湖有质量增长的有利法宝。宋海林透露，北京龙湖对于处在轨道站点上的商业地块更感兴趣，目前也在持续跟进。

对话宋海林

问：去年在北京有7家房企销售规模已经突破百亿，龙湖是否会在今年冲刺百亿？

宋海林：龙湖更看重的是有质量的增长。在北京，龙湖未来还将继续致力于增加持有型的项目，这意味着我们的投入不会马上形成现金流。这个过程中，我们保证一定的规模，稳定在80亿左右的规模基础上，把持有型项目扩大。

如果一定要今年50亿，明年100亿，后年150亿，这样单纯追求规模的增长其实是有风险的，这就涉及拿地可能要更激进，去拿高价地来保证供货规模，但这并不是龙湖的风格，所以并不会去强行制定销售规模，我们的目标是保持稳中略有增长，做有品质的精品项目，并持续获得持有型物业。

问：未来北京是否还会新增商业物业项目？

宋海林：目前龙湖在北京一共持有5个商业项目，龙湖商业的定位主要分为三大产品系列：都市型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。未来对商业地块还会继续跟进，对于在轨道站点的商业地块我们更有兴趣，会更关注区域级交通核心节点，也不排除社区配套型的商业。持有型购物中心和写字楼我们都有意愿去做。

问：自住房的大量入市对普通商品房市场的影响如何体现？

宋海林：从政府调控的角度来说，自住房的推出是希望覆盖基础性住房的需求，对于北京龙湖而言，原则上还是会在严格控制拿地成本的同时，在居住产品上会关注去覆盖另一些购房人群，比如说改善型需求。北京龙湖的特长就是坚持差异化发展，有自己的特点，与此同时，龙湖会进行多业态、全覆盖的布局，这一点不会发生改变。

问：如何看待今年的市场形势？

宋海林：对于全国市场来说，可能会出现明显的分化，这也是中国房地产市场在黄金十年之后的一个常态。但对于一线和部分位于前列的二线城市来说，并不具备“崩盘”的条件。因为目前的宏观经济形势在于稳增长，并不会出现颠覆性变化，此外，对于城市资源和人口来说，未来10-15年内预计很难改变目前一二线城市资源、人口集聚的局面。

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