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内地房企入港受益多风控不可懈怠

https://www.biud.com.cn 2014年04月21日16:01 家居装修知识网

香港的“寸土寸金”相比北京是有过之而无不及，但近年仍有不少内地房企犹如“过江龙”来港“插旗”。日前，内地房企“一哥”万科通过其全资子公司万科置业以8.6亿港元收购位于湾仔联发街12-24号的一旧楼项目。一时间引得业内颇多猜想。

内企来势凶猛

其实1997年前后在港上市的“第一梯队”房企，如中海外、越秀地产、雅居乐等早已过江大显身手。

作为在香港上市20年的内地房企，越秀地产一直视香港为公司发展的重要战略据点之一。其在香港兴建和发展的物业种类多元化，除已启动开发的屯门地块和太子道地块外，还包括薄扶林半山海景豪宅富临轩、新蒲岗越秀广场、北角秀明中心、湾仔越兴大廈、荃湾国际中心及龙华国际货运中心等豪宅及工、商业项目，並持有粵华酒店等物业管理项目。

相比越秀地产，央企中海外在香港地产圈的名气显然更“显赫”。2013年6月6日，港府为保障本地居民住房需求首度推出的两块“港人港地”地皮被中海外以22.7亿港元中标。2010年“回归”起已先后循官地拍卖、招标或市建局项目，投得7幅住宅地皮。其在建或销售的还包括歌赋岭、牛津道一号、赤柱滩道6号等豪宅项目。从此前的销售数据来看，其在香港的销售业绩称得上不错。美联中国执行董事张锦成表示，在香港参与建筑业发展起家的中海外，已被港人视为本港品牌的发展商，而不是中资房企了。

2012年3月，雅居乐副主席陈卓贤虽然只以私人名义斥资7亿元买下西贡豪宅地，但有市场人士预期：此番交易对雅居乐而言只是牛刀小试。2011年，雅居乐首个在港发展项目为集合住宅、酒店及游艇会于一身的南丫岛东澳首个大型综合发展项目，初步投资额近100亿元。

而以万科、万达、绿地等2009年来港上市的“第二梯队”也不甘示弱，近来也有不凡手笔。

保利置业于今年2月份通过招标方式夺得香港启德发展区的一宗限量住宅用地,项目总地价约为31.2亿元,折合楼面地价为70288元/平方米,地块用途为私人住宅,项目预计最快将于2017年预售。

另外，记者还获悉，复星国际于日前成功入股香港电视广播有限公司所拥有的西贡清水湾地块,项目预计将开发成全港最大的综合发展项目之一。合景泰富、世茂房地产也曾参与竞投香港启德发展区地块,合景泰富董事长孔健岷在此前举行的年报发布会上更表示,公司将继续在香港物色合适的地块。

诱惑与风险并存

香港不仅土地比北京要金贵而且开发也渐趋饱和，公开市场推出的地块价格更是高不可攀，但还是依然这么的让内地房企“着迷”，除了有彰显自身实力之外，更为本质的意义还是在于香港实施和美元挂钩的联系汇率制度。

2008年美联储推出量化宽松政策后，受到全球低息环境的影响，香港房贷利率一直维持在约2.2%的水平，远远低于内地的房贷利率水平，但租金回报率基本能维持在3%以上,因此投资回报率较内地物业更佳。美联物业的研究报告显示，在移民与资产保值增值等需求下，最近数年内地买家赴港购房需求持续高涨。香港一手楼市场内地买家成交占比一度高达30%~40%，这也为内地房企提供了市场机会。

买方市场的上升空间是房企入港的一个重要原因，但它只是一个方面，而另一方面，有业内人士向《中国联合商报》表示：“应该是由于在香港开发房地产的税收支出远低于内地城市，这也为企业带来良好的投资回报提供保障。以企业所得税为例,香港的税率为16.5%，远低于内地企业25%的统一税率。除此之外，房企在内地开发还需要缴纳数额不菲的土地增值税，但在香港并没有该税种。另外，值得一提的是，由于内地很多房企都是在香港上市，他们的资产本来就是以港元计价，与投资海外相比汇率风险大大降低，加上这些企业进行海外融资也是通过香港资本市场，在香港开发房地产减少了海外资金进出带来的麻烦。”

当然，市场不会是绝对的好，在所谓的“一片欣欣向荣”中往往有危险暗流涌动。香港房地产市场以大幅波动闻名，自2004年以来，监测香港楼价的中原城市领先指数(CCL)显示，该指数从2003年末大幅上涨约30点至120点，上涨了3倍。但进入新年以来，包括长江实业、新鸿基在内的港资地产商掀起了大规模降价潮，市场隐现“拐点”的迹象，内地房企如今进入香港市场同样将面临巨大的市场风险。

地产分析师陈耕告诉记者，香港的政策严厉度更高,对购房者的保障程度与对企业的处罚力度更大，内地房企要适应这些严厉的制度并非易事。例如，房企在销售过程中作出失实陈述、发布虚假或具误导性资料的行为，会被定为罪行，违反相关条文的最高罚款为500万港元和最长监禁7年。

此外，香港近期也开始收紧了对内地房企的贷款审批流程，要求银行防范内地房地产市场的风险。目前，房企在境外融资的成本已经上升，融资难度普遍加大。