土地弹性年期出让制能否防止工业企业变身“地主”？
新华网上海４月２４日电（记者叶锋）在住宅地产持续受到调控的同时，“工业地产”成为资本投机炒作的又一领域，对土地市场和实体经济带来负面影响。上海近期出台土地新政策，实施工业用地弹性年期出让制。北京、深圳、湖南等地也已探索类似做法。业内人士认为，弹性出让有助于降低工业用地价格非理性上涨预期；同时，应建立完善对工业用地出让后利用状况的全程监管，以遏制企业囤地圈地，促进土地节约集约利用和实体经济转型升级。
工业用地怪象：紧缺与闲置并存
一边是土地指标紧缺、优质项目无地可用；一边则是大量土地闲置或低效利用，企业“押宝”土地升值，更无心转型升级。工业用地领域这种怪象，在一些城市并不少见。
记者日前在东部一些地区采访发现，由于市场形势变化和经营成本提高，一些传统加工制造业被迫“腾笼”，厂房、仓储处于闲置或半使用状态。不过，许多企业并不急于“换鸟”，一来产业升级确实不易，二来企业当年拿地价格相对低廉，目前企业仅依靠出租厂房就可获利不菲，而土地升值带来的远期收益更可能远超看得见的实体经营利润。
戴德梁行提供的数据显示，２００７年以来，热点城市工业用地价格快速上涨，一些一线城市工业用地价格年均涨幅超过２０％。专家分析认为，这主要是土地闸门收紧、工业用地土地指标紧张等因素所致，也与“工业地产”快速兴起、投机资本大量涌入有关。
不过，相比于住宅和商业用地，工业用地的价格仍相对较低。在楼市调控的重拳下，越来越多开发商将目光转向于此。近一两年来，富力、万通、招商、五矿等知名房企纷纷进军工业地产，并向二、三线城市布局。
弹性年期出让影响几何？
日前上海市发文明确，将在全市实施工业用地弹性年期出让制，原则上新增工业用地产业项目类出让年限不超过２０年，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。对于国家和全市重大产业项目，经认定后最高年限可放宽至５０年。此前，上海已在浦东临港地区先行探索类似做法。
“实行工业用地弹性年期出让，更贴近工业项目实际存续周期，也有利于规范引导形成土地节约集约利用的制度环境，防止土地低效使用乃至闲置。”上海市规划国土资源局相关负责人表示。
弹性年期出让已成为国内不少地区工业用地新政策的重要内容。深圳前海、北京市经济技术开发区、湖南省等都提出实施工业用地弹性年期出让，打破单一的５０年制，而将新年限原则确定为２０年，或１０－５０年不等。
上海市土地学会副会长袁华宝说，弹性年期出让在降低企业土地成本的同时，将促使企业更多把发展目标和工作重心放在生产经营上，还将对工业用地市场价格产生明显影响，也会改变部分投资者试图通过囤地、圈地牟利的预期。
戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，２０年或３０年期工业用地的出让价格明显低于５０年，新兴企业进入门槛明显降低；同时，一些企业如果无法实现合同约定的税收或产出承诺，一个较短的年限也利于政府在法理上较快收回土地，对于提高土地利用效率有帮助。
从源头防范囤地圈地须打组合拳
专家认为，与开发商对住宅用地一次性开发、销售不同，工业用地的使用将覆盖的产业项目周期更长，对其利用情况的监管也需更加细化、更需打组合拳。
据了解，在新一轮土地管理中，为推进工业用地“得其所用”、防止其被变相炒作，不少地方均提出多条“硬约束”。
自今年２月下旬以来，上海已连发三文，对全市土地及工业用地利用出台新举措，除弹性年期出让外，还提出对地块进行全生命周期管理——将项目建设投入、产出、节能、环保、就业等经济、社会、环境等各要素纳入合同管理。
记者在新版上海工业用地产业项目类使用权出让合同中看到，合同要求土地受让人按开工、竣工、投产等时间决定缴纳履约保证金，明确固定资产投资、投资强度、税收强度等须不低于约定标准等。
据了解，无锡、宁波等地也实行了工业用地时间履约保证金制度；宁波规定以项目为单位整体报批开发的工业项目，其项目用地、地上建筑物不得分割转让；北京经济技术开发区则明确，园区内工业用地无法达到约定使用条件的，采取收储或经批准限制转让。
业内人士指出，应进一步研究以市场化手段推进工业用地节约集约利用，促进工业用地市场健康、理性运行；同时，对已经出台的土地新政策，应加强落实和监管，严格打击非法圈地囤地、粗放使用土地等现象。
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