丁祖昱：红得发紫的华夏幸福
事实上，华夏幸福成立于1998年，在2002年通过固安工业园区的奠基，开启产业新城事业领域。并经过10多年的发展和积累，通过借壳ST国祥于2011年最终实现上市。而正是通过上市，华夏幸福才开始逐渐进入大家的视野。在11年上市后，企业业绩表现便不俗，当年销售额已超150亿元。2013年，华夏幸福销售额实现同比77%的涨幅，达到370多亿元，一举进入全国销售20强之列，表现十分抢眼。此番“京津冀一体化”的推动，势必会助推企业的持续发力。
作为全国20强中唯一一家以“产业新城”为核心发展的企业，华夏幸福有很多特点值得我们关注。首先，华夏幸福大部分业务虽在河北，但其客户来源却是来自北京溢出的消费群体。某种意义上，华夏幸福是占领了北京“七环”这个良好的地理位置。截止目前企业业务已经遍及固安、大厂、怀来、香河、永清、霸州、文安、广阳等8个县市。甚至企业在2013年210.6亿元的营业收入中，环北京区域贡献达到98.6%。据预测，环北京市场的销售额将有千亿，相当于2013年北京城区住宅销售额的40%。未来，随着首都新机场的建设，以及在廊坊空港新区周边建设以5条高速、2条城铁、1条轨道为主体的“521”交通网络，环北京区域内以及区域与北京的联系将更加紧密。随着环北京区域土地的持续出让，未来环北京的红利将继续得到扩大。在利用北京资源的能力上，华夏幸福表现突出，甚至优于融创中国。融创中国依靠北京、上海等两个一线城市深耕，实现业绩的快速增长。而华夏幸福却仅靠北京一个城市的溢出效益就得到了如此的影响力，实属不易。
其次，华夏幸福在固安的产业地产成功案例，是值得很多人学习的。全中国，做产业地产的企业很少，而能够做成功的更少。很多情况下，在进行产业新城的建设中，通常是政府主导，但是华夏幸福却代替了政府的一部分职能，和政府共同主导产业园区的开发和招商。华夏幸福在固安产业园区承接的业务类型包含基础设施建设，甚至了完成供水、供电、供暖等“十通一平”的工作。在建设的过程中，华夏幸福还完成了固安的产业升级。使固安县由过去的滤芯、塑料、肠衣等传统产业，改写为电子信息、新能源、汽车零配件和现代制造。还吸引了国内最大的车轮制造企业正兴车轮、物联网企业东方信联和参与“神八”与“天宫”系列航天器零件研制生产的航天振邦等龙头企业入驻。截至2013年12月底，华夏幸福为园区累计投资220亿元。在产业与城市的相互促进之下，固安的经济总量实现约30倍的几何式增长。截止2013年12月底，固安全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近30亿元，高居河北全省前列。在固安产业园的建立过程中，华夏幸福形成了一套成熟的产业园的运作模式。
再次，凭借鲜明的特色和优势，华夏幸福拥有超强的拿地能力。华夏幸福既能够在前期投入基础建设，又能够导入产业和相关企业，同时兼顾开发住宅项目，并能够为区域带来源源不断的税收。目前来看，能如此成熟运作产业园区的企业寥寥无几。而各地政府希望建立产业园区提高城市整体生产总值的欲望又非常强烈。在此背景下，华夏幸福在拿地过程中攻城拔寨，所向披靡。2011-2013年三年间，华夏幸福共计新拓展16个产业园区进行产业新城的开发建设。并在公司继2011年成功将产业新城模式复制拓展到沈北、于洪等地后，又于2012年在无锡和镇江获得项目，从而正式进入长三角区域。截止2013年底，华夏幸福持有商品房规划面积达到779万方，较2011年上市第一年末的储备增加了47%。
第四，华夏幸福拥有超高效率的管理团队和执行团队。尤其是华夏幸福营销/招商人员规模庞大，2011年该部分人员达到750人。同时通过2012年”常青藤”培训计划，将企业人员进一步优化和调整。2013年，企业销售人员缩减至582人，但却承担起了规模更大的业务分布。据说，华夏幸福的团队是目前想要做产业地产的企业纷纷挖墙脚的对象。
但“红得发紫”，企业也需要防止“紫得变黑”。这套“产业+地产”的模式能否在其他地方复制成功，将会成为华夏幸福未来发展的重大挑战。今天在环北京区域的成功，除了有企业自身的主观因素之外，还有北京市场独特的市场环境有密切关系。北京的房地产市场一直处于供不应求、房价高企的状态，外来人口的需求溢出。同时北京自身产业的调整，使部分产业导入至周边城市。得益于北京需求和产业的同时外溢，环北京市场表现积极。再加上“京津冀一体化”的推动，使华夏幸福业务做得风生水起。但如今，华夏幸福进入的其他地方的业务贡献还没有体现。据企业年报显示，2013年华夏幸福主要园区配套住宅预收房款中近98%的贡献均来自于环北京区域，共计销售额达到228.34亿元。而沈阳苏家屯区域仅实现预售3.35亿元，长三角区域仅实现预售2.55亿元。
虽然沈阳苏家屯项目凭借经济型别墅在去年下半年入市之后，获得了一定的市场认可，但未来这个项目以及未来的沈北项目能否继续得到市场认可，依然需要考验。事实上，沈阳自身市场是处于供大于求的市场，如果华夏幸福的项目还在城市边缘区域，那就会面临需求不足的局面。不仅如此，沈阳中心城区和周边区域的价格差还不足以产生像北京、上海一样规模的需求外移。且沈阳自身产业还需要提升和完善，并没有过多的产业可以导出。华夏幸福目前进驻的长三角三个城市无锡、镇江和嘉善也存在不同程度的供大于求。华夏幸福进驻，只会加深其与已经进入的大型企业之间的竞争。华夏幸福目前主要的产业属于2.0，但是长三角区域一带的产业已向技术支持类、服务类的2.5乃至3.0产业发展，华夏幸福将面临产业升级的压力。企业能否快速突破产业限制，实现高效的招商，依然有待时间的考验。
我觉得对与华夏幸福来说，他应该继续发挥其在环北京的优势，利用好“京津冀一体化”的东风，把环北京做深做透。环北京每年千亿的销量，依然足够华夏幸福未来5-10年的发展。目前来看，将业务快速拓展至其他区域，时机还没完全成熟，企业需要谨慎决策。
上上周五主要讲了我怎么会看网络小说，主要在哪儿看，以及我是怎么看的，看的方式有什么不同。这周开始将重点介绍一些我看过的比较有名的网络作家及其相关作品，首先要出场的是网络历史小说、军事小说。
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