刚需“退烧”高端“火热” 北京楼市分化加剧

　　京华时报记者潘秀林

　　随着大量自住商品房的“入侵”，北京刚需市场受到猛烈冲击，2014年一季度北京新建商品住宅成交量环比下跌4成，清明小长假期间，北京楼市成交数量更是创下7年新低。然而，北京高端项目却走出别样风景，一季度北京高端住宅成交面积环比上涨10.36%，一部分核心区高端住宅更是被市场看好。

　　楼市成交冷热不均

　　清明小长假，北京楼市刚需楼盘爆出“冷门”：清明3天北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米，销量水平创自2008年开始清明节休假制度以来新低。事实上，北京刚需市场的疲软之势早已大面积显现出来，市场数据显示，2014年第一季度北京新建商品住宅成交量环比下跌超过4成，同比下降54.5%，为2005年以来的最低值。

　　与刚需盘举步维艰的销量相比，部分高端住宅却走出独立行情，销量一片红火。戴德梁行统计数据显示：第一季度北京高端公寓成交面积则环比上涨10.36%，达到12.26万平方米。核心区高端住宅剥离出大市场环境，并未受到整体市场的影响。

　　市场对高端住宅的偏爱在城市核心区高端公寓上表现得更为淋漓尽致。位于崇文门核心地段的国瑞城·紫金台，是二环内唯一在售百万平米大盘。据销售人员介绍，近期售楼处来访、来电量有明显上升，成交量也出现小幅增长。

　　作为内城少见的大型城市综合体项目，高端公寓定位的紫金台是国瑞城的重要有机组成，日前，其推出的323套房源已销售过半，项目户型涵盖60-240平方米，能满足不同客户群体的需求。

　　高端住宅将成市场主力

　　“楼市分化是市场理性发展的外在表现”。业内人士分析认为，在保障型住房体量不断增加及环京区域楼市的不断分化，北京刚需楼盘市场趋于冷静是市场的自发反应，也是大势所趋。另一方面，从简单地求多求大到注重生活品质及居住舒适感而选择高端住宅，也是北京房地产市场理性化发展的一大例证。

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，随着市场的逐步完善和理性发展，作为高端改善型需求的承载，高端住宅将逐渐成为重点。对市场最明显的影响莫过于城市人群购买力的提高，以及对城市核心资源的向往，在此影响下，位于内城核心地段的高端住宅将成为未来市场发展的主力军。

　　一项市场调查显示，包括紫金台、长安太和、霞公府等在内的二环内顶级住宅客户中，约有3成左右属于郊区别墅回流业主，谈及原因，生活便利及时间成本的考虑是其选择核心区高端住宅的根本因素。

　　从市场发展来看，高端住宅市场的企稳向好很大程度上是购房者对高品质生活追求而成长发展起来的。陈云峰指出，这种发展方向是契合房地产市场发展方向的；另一方面，高端住宅在一定程度和范围内，对居住理念和居住行为的引导也是社会发展所需要的。

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