丁祖昱：静观地方“救市”磨拳擦掌
继上周无锡以户籍改革之名调整购房落户政策之后，地方正式拉开了分类调控的序幕！本周，南宁、杭州萧山、无锡、天津等地已经出台或网传酝酿出台地方“救市”政策。广西在北部湾同城化框架下提出北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；网传杭州萧山设置土地竞拍保证金上限以减轻企业拍地资金压力、无锡取消144平方米以上户型限购、天津推出滨海新区内无房即可购房和共有产权房一成首付……
随着4月份企业、政府等各方翘首以盼的成交回升未曾如期而至，企业自身通过降价应对，地方政府也纷纷开始摩拳擦掌、出台救市政策遥相呼应。
在我看来，不论是确实出台“救市”政策的还是网传的，有以下三大特征：
1、都是高库存压力较大的城市。杭州、常州、无锡、天津、温州等概莫能外，虽然南宁总体楼市供求比和消化周期相对合理，但部分区域如五象新区、青秀区供求失衡压力巨大。这些城市和板块对房企都是一部血泪史，更不要说现如今的雪上加霜，它们率先出台政策，也顺理成章，也符合分类调控的基本原则。
2、力度都很温和。总体来说不痛不痒，市场信号作用比实际效果大。无锡拟取消144平方米以上户型限购，对需求刺激充其量不过5%-10%；南宁对周边几个城市视作同城，这些城市到底还有多少人愿意在南宁第二套置业？天津滨海已经积重难返，区域已经不具备投资和自用价值的话，放开限购也不一定能带来实际需求。但无论实际效果如何，这些政策调整释放出的信号非常清晰，地方政府分类调控还会坚定不移地执行下去。
3、手法相对单一。目前的措施，对消费层面主要针对限购做文章，对企业主要是降低土拍门槛，而对于更为重要的资金层面、银行贷款，地方政府还是有心无力，尚无所作为。
对未来政策走向及市场走向的判断，我也有三点看法：
1、总体方向是分类调控。去年以来的情况表明，李克强政府并不愿过多使用行政手段干预市场，所以对各地方能够出台大力度刺激性政策别抱太大希望，充其量也只是对原有行政手段的调整和修正，而对于全国范围内全面取消限购的可能性不大(个别城市根据实际情况具备取消条件)。
2、市场刚刚进入调整期。过往的市场周期走势表明，2014年也是调整年。此前2005年、2008年、2011年，每次间隔三年。每次调整都有导火索，2005年是首次上海和华东楼市调控、2008年全球金融风暴、2011年限购政策全面施行、2014年则是银根紧缩；之前每次调整期基本在9-12个月，今年的调整从春节过后的2月开始起算历时3个月，才刚刚进入调整发展期，还未到最艰难的时期。当然今年的调整预计最长也不过1年，力度上也不会特别大，企业大可不必特别悲观。但是，考虑到整体住宅市场容量基本到顶，不要寄希望于经历此番调整之后，再像从前数次一样，引来量价齐升的红火光景。
3、对企业来说，目前大企业的操作思路、手法统一，按着既定目标随行就市，按照市场可接受的价格进行去化，部分项目降价也属正常，只要确保高周转、整体不亏损即可。中小型房企则需要根据自身情况尽快形成自身策略，对现金流紧张的库存压力大，要有壮士断腕的决心和勇气，对区域市场供求正常、资金面相对充裕的企业，尽管当前观望气氛比较浓，仍可以时间换空间。由于今年市场调整开始早，企业风险意识已经提升，纷纷调低了销售目标。基于此，大、中企业的风险还是可控的。
还是那句老话——要谨慎，无悲观！
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