铜陵放响“裸奔救市”第一炮
近日，安徽铜陵市政府网站发布一则新闻，通过记者采访的形式，公布了一则重大楼市新政：市政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策从5月1日起已正式实施。
这意味着什么？如果说上周南宁打响了放松限购的第一枪，那么完全可以说：铜陵放响了“裸奔救市”的第一炮。南宁的放松限购，只是房管局网站上发了一条小消息，而且百般扭捏的找了个借口：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》。
而铜陵，则是由市政府正儿八经的专门出台的一个文件。类似的一幕，曾经在2008年5月份至2009年上半年，在全国几十个城市，陆续上演，而当年各地救市的政府文件，也非常类似铜陵的这个：《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》。其性质相似，皆是在楼市低迷期，地方政府明白无误、赤裸上阵，进行托市、救市。
不妨看看铜陵救市的措施。其一，政府团购商品房。对未明确安置点的征收安置房、保障性安居工程住房等政府投资性住房，通过团购等方式筹集，原则上政府不再直接投资建设，比如可在条件相对成熟的商品住房项目中团购一批房源，作为征收安置房、保障性安居工程住房。
这一招以往也比较常用，政府出面购买商品房，增加了购房市场需求，缓解了开发商卖房压力。公正而论，这个措施值得肯定，当前很多三四线城市商品房积压严重，政府也没必要建设很多安置房、保障房，团购是个好办法。之前传言的杭州萧山，给拆迁户以货币补偿，让他们去市场上购房，性质相同。更早几年，常州和长沙宣布不再新建经济适用房，鼓励符合标准的家庭去购商品房，每户补助8万元(后来提高金额)。
其二，购房补贴契税。凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市购买家庭惟一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下)的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。
这也是以往最常用的救市手段。2008年楼市低迷时，多地就曾抛出此政。2012年2月，铜陵的本省邻居、兄弟——芜湖救市也曾用此招：2012年1月1日至2012年12月31日期间，在市区购买自住普通商品住房，给予所纳契税100%的补助……。地方没有权力减税，但可以进行财政补贴。道理很简单，只有将市场救活了，地方政府才能获得更多的土地出让金和税收。正所谓：舍不得孩子，套不住狼。
其三，放松公积金贷款。内容有些复杂：可归为五点：一、个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上。二、单职工家庭最高可申请贷款额度由25万元提高到30万元。三、将职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%。四、购二套房可使用公积金贷款，其中部分首付比例降至最低为40%；五、职工家庭在有能力获得个人住房公积金贷款购买承租的保障性住房时，由政府给予其住房贷款实际支付贷款利息50%的利息补贴。
商业房贷的政策决定权在中央，执行权在商业银行，而地方政府对于公积金政策却有一定的调节权。铜陵放松公积金的具体做法，让人眼花缭乱。我把它归为上述五点，其中前两点比较常见。第三四点有些“越轨”，已超过中央政策框架。第三条越轨之处在于：当前，国家对于商业房贷的首付比例要求最低为三成，只有一种情况允许二成：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以下的。而铜陵只要是首次购房，皆最低为二成
第四条越轨之处在于：按国家政策，1、二套商业贷款首付最低为六成，公积金个人住房贷款首付款比例不得低于五成，其中部分城市提高至六成，而铜陵有条件的降至四成；2、国家政策是：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。而铜陵所有二套房，皆可使用公积金贷款！
关于第五点：职工家庭在有能力获得个人住房公积金贷款购买承租的保障性住房时，由政府给予其住房贷款实际支付贷款利息50%的利息补贴。这一点无可厚非，政府支持中低收入群体，可以理解。前些年，上海也曾使用行过针对部分群体的购房贴息政策。只是，政府必须把握尺度，因为部分困难群众，并无能力购房，为他们提供廉租房或公租房，是合适的做法，如果一味满足其购房奢望，就存在过度救助的可能，如果这些家庭的贷款还不了，则结局将会很难看。
其四，适当放宽外地购房居民户籍迁入条件。外地居民购商品住房，可凭房地产管理部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证办理户口迁入手续，改变了以往必须办理房屋产权证后方可迁入户口的限制性条件，但在办理房屋产权登记之前不得解除《商品房买卖合同》。这条只是简化了流程，对于刺激购房，作用微弱。像铜陵这类的欠发达的三四线城市，原本户籍限制就松，而且按国家新型城镇化的方针，中小城市户口或者完全放开，或者大幅放松。
其五，支持开发商。1、除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例。2、为增强确认预售许可投资额度的可操作性，在申请商品房预售许可时，建筑物已经建至地面二层(含二层)以上，且已建成面积达到或超过地上规划总建筑面积20%的，视为符合商品房屋预售许可投资额度条件。
国家法律法规，对于房屋预售资金和预售标准，有一套明确的监管标准。比如，按照《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当符合下列条件，其中包括：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。但在市场低迷之后，开发商也差钱，所以适度放松预售方面的监管，或者说优化相关流程，能在一定程度上缓解开发商的资金紧张程度。多多少少，也算是给开发企业的一些实际或精神安慰吧。
最后，预测一下铜陵新政的命运。会否被上级部门叫停？会否被跟风？上一次，2012年2月，芜湖新政，因为给自住型普通住宅以契税补贴(包含了二套房，步子迈得有点大)，几天后就遭遇被叫停的厄运。而更早些，2011年10月，佛山发文放松限购松绑，更是当晚被迫收回成命。但这次，应有不同。
前段时间，传言温州、杭州、长沙、福建等地将要救市，我曾分析福建不会救，长沙不敢救，杭州不会先救，最有可能应是类似温州这样的三四线城市率先站出来。前几天，南宁放松限购，我已撰文预测，不会被叫停；而天津滨海新区放松限购概率不超50%(还得观察一段时间)。对于铜陵，第一个跳出来全面赤裸救市，虽然在公积金领域有“越轨”之处，但我认为仍不太可能被叫停。
从政策环境分析，中央允许部分城市放松政策，或者说适度救市。今年政府工作报告中首次提出“针对不同城市情况分类调控”，也即所谓的“分类调控”、“双向调控”：楼市热的城市，实行紧缩式调控，楼市冷的城市，实行扩张式调控。而铜陵这类中西部的三四线城市，楼市不热，正如该市建委官员的表白：“近几年来，我住房市场供需基本平衡，房价基本稳定，房价收入比基本合理。”
至于是否会被跟风，答案是确定的：一定会被跟风！2011年下半年开始，我国600多个城市，多数城市的楼市形态都跟铜陵相似：供应充足、供大于求、房价平稳。今年的情况更严峻，三四线城市正在进一步降温。而这些城市对于土地财政的依赖度，却明显高于一二线城市。离开了房地产，城市建设怎么办？地方债务怎么办？甚至连公务员的工资发放，都会遇困难！因此，从铜陵公然打响第一炮开始，我预计至年底，会有几十个城市采取类似行动。不妨拭目以待。
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