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住宅利润趋薄文旅地产成房企争抢香饽饽

https://www.biud.com.cn 2014年05月16日08:41 家居装修知识网

从早期的锦里、宽窄巷子，到东郊记忆、安仁博物馆群落、博客小镇，对于成都乃至四川而言，文化符号与地产联姻的探索从未停歇。而在单纯的住宅市场逐渐触及“天花板”的今日，文化旅游地产的成功也令其在地产商们的产业化版图中异军突起。走过了摸爬滚打的探索期。近日，接受金融投资报记者采访的业内人士认为，2014年，文化复合地产的元年已然到来。

现状：

“后住宅”时代新宠

夏日初至，成都市民叶女士就希望能够在附近购置一处较为舒适的文化旅游地产，“每年夏天，家人都有去旅游景点纳凉度周末的习惯，在居住投入方面所资不菲，久了感觉还不如购置一处合适的物业，还能够享受闲余时候的租金与物业升值收益，也算是个不错的投资渠道。”

与叶女士同样想法的人并不在少数。5月伊始，全国多地楼市遭遇倒春寒，而与这厢弥漫在观望情绪下的持币等待不同，文化旅游地产市场销售量却是节节攀升，热度明显高于楼市整体水平。

这股“异动”在成都同样明显。在刚刚落幕的成都春季房交会上，首次亮相的旅游地产展区中，来自都江堰、大邑、雅安、西昌、海南、松潘、西双版纳等省内外各地的数十个旅游地产项目夺走了不少“眼球”。记者在现场了解到，对上述项目表现出兴趣的购房者并不在少数，其中，在2万以下的项目获得的关注最多。

“从行业层面看，旅游地产、养老地产是未来房地产行业细分的重要市场；从市场基础来看，成都包括四川拥有不错的旅游地产接受度。”有业内人士如是表示。

温泉型旅游地产项目瑞坤·漫水缇香相关负责人何先生透露道，“项目销售数据显示，省内客户占了约三分之一。”同时，据三亚(楼盘)房协统计，目前四川在三亚购房人的比例已经达到4%，而北京作为传统的重要城市也仅14%。清晰的数据，也令四川对于旅游地产的热捧愈加显现。

有分析指出，中国房地产还会有巨大的发展，只是它的内涵会发生巨大的变革—住宅的份额会越来越少，而文化地产、旅游地产、养老养生等消费型地产正式登上历史舞台，多业态将成为必然的主流。其中，文化地产作为以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，更是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化来提升固化建筑价值的典范。尽管在其运作过程中，不动产的销售不可避免地占据了一席之地，但更为显著的是，通过文化符号的画龙点睛，丰富的附加值，差异化的卖点，正在为其带来更多的可能性。

房企：

以文化培育新的增长点

在与购房者博弈的另一端，是开发商转型的迫在眉睫。不温不火的住宅、密集扎推的商业，无所不在的彰显着房地产行业正在进入一个新的调整期。如何在这场新的战斗中抢得充盈的空间？地产和文化的联姻似乎成为一个秘而不宣的共识。

近年来，作为朝阳产业，文化产业越来越受到重视，各地的文化产业项目如雨后春笋层出不穷。同时，目前文化产业尚处于初级发展阶段，可以享受到诸多政策优惠，全国已有288个地级市以及655个县级市有了振兴地方文化产业的地方法规，发展环境良好，后续仍有巨大发展空间。

自2008年以来，中旅、国旅等传统旅游企业，以及多家大型房企，都纷纷进军与文化、养生养老相关的旅游地产开发，万达产业架构的五大体系中，文化地产、旅游地产即分列两席，而保利集团更将地产与文化放到了并驾齐驱的位置，而两个主业的融合也成为其关注的方向。据不完全统计，目前有超过200家公司涉足这一领域。

而自然资源与人文素养皆属上乘的天府四川，更是早已成为被“攻占”对象。以成都为例，在截至2029年的“世界现代田园城市”规划中，文化旅游地产被大力提倡，在此背景下，声势浩大的文化旅游开发浪潮亦随之席卷成都。

从华侨城运营的欢乐谷，到花样年大溪谷项目，再到置信国色天香、蓝光峨眉院子、保利198公园，以及中铁二局和招商地产等大鳄们，均将触角伸向了成都，攻城略地般的加大文化旅游地产的开发力度。先行者的成功经验，无疑也为后续企业的发展提供很好的经验借鉴。不少慕名而来的外地房企更是对成都文化旅游地产这个香饽饽垂涎三尺。

专家说法：

“真金”才能赢得新市场

可以预见的是，共享文化产业将为地产开发带来巨大红利，凭借强势的文化产业项目，不仅能够压低土地价格，降低开发成本，还能够为项目后续销售及运营提供充足的人气及商气保障。但文化旅游地产依然面临着不小的挑战。

在中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮看来，目前我国文化地产成熟的运营模式较少，尚处于摸索阶段。许多地产商以开发房地产的思维开发文化地产，造成了文化地产虎头蛇尾，可持续发展不强的局面。在此情况下，热钱过多涌入不利于文化地产稳健发展。

事实上，作为一个比较特殊的地产发展模式，文化地产确实对开发商提出了更高的要求。“只有文化设施的建设、经营、创作和地产充分融合，和商业的充分融合，和旅游的充分融合，和养生的充分融合，才叫做真正的文化复合地产。”一位保利地产高管对此做出了这样的阐释。

一位操作过多个文化地产项目的策划人士指出，文化地产的策划与操作，是一个比较难的事情。虽然都是文化地产项目，但其文化渊源、操作方法、瞄向的目标客户群，都有所不同。对“文化”这一灵魂的把握，以及在准确把握后的演绎，以及演绎后的商业模式。这三者不仅是文化地产所面临的普遍问题，亦成为检验其成功与否的试金石。

此外，作为地产项目，文化地产项目在建设中被赋予更多的文化功能和韵味，则意味着更多的投入。有担忧认为，这会对企业的资金压力造成很大的影响。“目前多数文化地产还是以营造商业氛围、聚集人气为过程，最终实现不动产的销售。”有业内人士指出，只有真正开放的富有历史文化底蕴的项目，才能真正存活发展。