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棚改或成稳定房价利器面临成本商业运作等压力

https://www.biud.com.cn 2014年05月16日17:01 家居装修知识网

　　由于新一届政府的重视，全国层面棚户区改造不断提速。2013年6月26日，国务院提出未来5年将再改造各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。而在2014年政府工作报告中提出，今后一个时期改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村；中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向就是保障性安居工程等领域。
　　保障性安居工程已成本届政府在房地产领域的重点工作之一。根据规划，在“十二五”期间，我国将建设3600万套保障性住房，使全国保障性住房覆盖面达到20%左右；而在这其中，棚户区改造将占据重要位置。住建部数据显示，从2011年到2013年底，我国城镇保障性安居工程累计开工2490万套，其中棚户区改造1084万户。而日前，住建部下发通知，要求做好2014年住房保障工作，计划新开工全国城镇保障性安居工程700万套以上，而其中各类棚户区就达470万套以上，占比近七成。
    楼市调控思路或改变
　　住建部网站日前发布消息称：“陈政高同志任中共住房和城乡建设部党组书记，免去姜伟新同志中共住房和城乡建设部党组书记职务。”此消息引发了广泛关注。
　　公开资料显示，陈政高自1970年参加工作以来一直在辽宁省内任职，2008年任辽宁省委副书记、省政府省长、党组书记。业内人士指出，辽宁较早开始棚户区改造，一直在辽宁从政的陈政高此次就任住建部，意味着住建部门工作重心可能将更多向棚户区改造倾斜。有分析指出，陈政高履新住建部，或意味政府的手可能逐渐从市场缩回，侧重为棚户区改造这项民生和发展工程的监理。
　　住建部政策研究中心研究员赵路兴表示，一方面是为老弱病残等基本没有住房支付能力的群体解决托底问题；另一方面是解决“夹心层”群体住房问题，包括刚就业时间不长但阶段性住房支付能力不足的年轻人、进城务工人员等。赵路兴指出，目前“夹心层”住房问题矛盾更加突出，这需要拿出解决办法。在上述两大问题解决好后，就应该交给市场，让市场发挥配置资源的决定性作用。对房地产市场的调控，今年政府工作报告指出，要针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
    棚改或利于稳定房价
　　从这几年实践来看，扎实推进各类棚户区改造，既能改善民生，又是扩大内需的重要举措。棚户区改造产业关联度高，带动力强，不仅能增加投资，且能带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。
　　“棚改对楼市具有一定影响。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫指出，棚改不仅可以完善住房供应体系与住房制度，还能增加市场的有效供应，具有分化住房需求的作用，因此有利于稳定市场预期，缓解房价的上涨压力。
　　中原地产首席市场分析师张大伟表示，对地方来说，棚户区改造相当于一个小型的经济刺激，可以弥补目前房地产市场下滑对经济带来的负面影响。
　　“我们了解到，地方政府对棚改的积极性还是很高的。”张大伟说，相比保障房建设，地方对棚户区改造的积极性显然更高，因为保障房面对的是低收入人群，消耗的又是政府储备的土地，而棚改用的都是棚户区自己的土地，只不过是提高了利用率，不会冲击到土地财政，“所以地方政府既有能力，也有积极性去做，只要有启动资金就可以做。”
    棚改面临最大难题是资金
　　4月2日召开的国务院常务会议研究部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。会议强调，加快棚户区改造，让亿万居民早日“出棚进楼”，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容。
　　同时，上述国务院常务会议提出，今年要更大规模推进棚改，必须抓住资金保障这个“牛鼻子”。会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
　　棚户区改造面临的最大难题是资金。住建部副部长齐骥曾表示，虽然当年可以如期完成304万户棚改任务目标，但棚改仍然面临改造难度大、资金缺口大的问题。目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。处于中西部地区的棚户区，大多远离城市、县城，即使在城市中心区的棚户区，建筑密度都很大，加之各地一般遵循先易后难原则，待改造的难度更大。
　　财经评论家叶檀表示，棚户区改造不是免费午餐，与所有保障房一样，面临成本、商业运作等巨大压力。我国的棚户区改造首先是通过房地产缩小贫富差距的过程，极具中国特色；其次，推倒棚户区是再造城市经济生态的过程，是让城市低收入居民与城市经济一起发展的过程。
　　叶檀认为，政府财政支出发挥了撬动市场资金的“杠杆”作用，市场资金则发挥着主要作用。政府分配新楼房，以低价补房屋超出部分面积的政策，相当于扶贫，而这部分资金或者在预算内由政府节省而来，或者由纳税人支付，是缩小贫富差距的办法。而市场资金则包括低息的政策性融资，或者市场利率贷款、信托等融资，前者是政策红利，后者则需要当地经济发展、土地收入上升才能解决。同时，仅仅推翻低矮平房，当地居民的教育无法提升、职业通道无法打开，棚户区滚地龙将以新的形态卷土重来。有教育、有工作、有发展、有前景，才能铲除滋生棚户区的土壤。