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广州楼梯楼回报率开始低于电梯楼

https://www.biud.com.cn 2014年05月21日09:56 家居装修知识网

　　专家建议：如为投资可选楼龄20年以下的“次新房”；如买学位房价格买家可接受即可

　　“我本以为只要地段好，楼梯楼和电梯楼租金差不多，回报率可高多了。”精打细算的刘小姐打算在天河北购买一套楼梯楼先出租后自住，没想到发现楼梯楼价格并不低，而租金相对同地段面积相当的电梯楼还是低了一截，算下来投资回报率还是低。

　　文、表/记者林琳

　　据最新数据，今年前4个月广州电梯物业出租回报率回落至2.8%，而楼梯楼出租回报率回落至2.6%。房地产人士认为，目前楼梯楼出租回报率呈直线下降趋势，主要原因就是楼价高、租金难涨。

　　3个月租金降500元

　　周女士在云鹤南街有一套95平方米的三房电梯楼，租约最近到期。春节时正值租房旺季，和她的房子条件相近的物业租金为5000~5500元/月都被追捧，周女士暗喜，按这样的涨幅，到了自己租约到期时租价还可能更高。

　　没想到，最近租约到期，正式谈价时，她的房子租价行情却不到5000元／月，大部分租客的出价仅为4500~4800元/月。

　　“这个板块的行情基本维持在5000元/月的水平，但有业主为求尽快将物业租出，租客出价到月租4500~4800元都愿意接受。”合富置业水荫分行主管廖锦春告诉记者，虽然与去年同期相比，该板块的租金有8%~10%的涨幅，但是市场经过了旺季后还是归于平淡。

　　他发现，大部分业主为了尽快将物业租出缩短空置时间，一般都以接近市场价的价格放盘。而由于该板块的放租盘源数量向来不多，租客可选择的空间也不大，所以只要是价格接近市场价，基本都能很快决定下来：“盘源消化的速度比较快，从放盘到成交只需一周左右。”

　　业内人士：今年部分楼宇租金下跌

　　“租金下跌只是某些板块个别楼盘的现象，从数据上看，目前广州二手楼租价呈稳中上扬的态势。”中原地产市场部主任黄燕飞告诉记者，二手楼租价在2013年有所波动，但目前波幅是上扬的，全市略高于49元左右／平方米／月，甚至创下历史新高：“楼梯楼价格低，为39.7元／平方米／月左右，但是与全市的趋势一致。除了春节价格略有下降，3~5月租价水平还是持续上扬的。”她告诉记者，目前下降的是整体二手回报率。

　　价格方面，据合富标准指数监测，2014年4月广州住宅平均成交租金为48.6元/平方米/月，环比3月上涨4.6%，同比2013年4月份上涨10.4%。

　　调查显示，海珠区西部的江南西、工业大道；番禺的华南、洛溪板块以及天河区的天河中心片区等，租金均出现一定幅度上涨，涨幅在100~300元。不过，统计发现，也有部分区域的租金走稳，如白云、原芳村、花都、原黄埔等外围及近郊片区。

　　现象：今年楼梯楼回报率比电梯低0.2个百分点

　　据满堂红数据， 4月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20890元/平方米，环比上升4.1%，同比上升24.9%，然而与此同时，4月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为46.9元/平方米/月，环比下跌0.3%，其中楼梯楼的租金回报率比电梯楼低0.2%。该报告发现，有电梯物业的出租回报率从2011年的3.0%回落到2014年前四个月的2.8%；而无电梯物业的出租回报率在2011年~2012年高于或等于有电梯物业的回报率，但从2013年开始直线回落，今年前四个月只有2.6%，比同期有电梯物业的回报率低了0.2个百分点。

　　出租回报率的变化主要源于楼价的高涨和租金的涨幅不成比例。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，无电梯物业在最近两年的成交价上涨急速，今年前四个月的均价对比2011年的水平，上升了54.5%，但平均租金仅比三年前的水平上升33.6%：“出现这种‘价高回报低’的现象，主要是超过75%的无电梯物业集中在老三区及白云区的个别板块，加上近年学位房价被过度炒高，这些无电梯物业一旦能跟省一级或市一级小学‘挂靠’，其售价便会水涨船高。”

　　投资建议

　　楼梯楼谈价空间大于电梯楼

　　楼价上涨的同时，因楼龄及内部结构跟带电梯的商品房差距明显，无电梯物业在租赁市场上处于相对劣势。而且，受租客“喜新厌旧”的习惯思维影响，一般住宅物业在楼龄超过20年后，租金便呈逐年下跌趋势。

　　“无电梯物业的毛回报率也会相应缓慢回落。”海珠区一名房地产销售人员告诉记者，这种变化令业主和买家的心态都发生了变化：“楼梯楼的谈价空间比电梯楼大。”

　　据了解，目前购买楼梯房的客户中，一部分是为了子女入读名校的指标，一部分是对老城区完善配套的中短线投资，还有一部分则是喜欢老城区的居住环境和消费环境。

　　周峰建议，把楼梯房用作投资对象的准买家，尽可能选择楼龄在20年以下的楼梯房，这类房源的租金在出租时可以保证比周边更长楼龄的楼梯房高：“为了入学指标的买家，则不需要太计较楼龄，只要房屋的结构没有安全隐患，价格可以接受，都可以决定入手。”