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李刚：商业地产前景看好后市机遇与挑战并存

https://www.biud.com.cn 2014年05月22日18:01 家居装修知识网

　　鼓楼尚街开盘当天李刚接受记者采访。本版图片均由本报记者屈晓飞摄

　　近年来，在国家房产政策的调控下，靠投资、炒卖住宅房产的现象受到打压，。住宅市场受到挤压，盈利空间大幅度缩水，开发商开始逐步转向商业地产和多业态发展的趋势。在银川，自2010年万达、绿地等中国商业地产领军者高调进驻后，商业地产也犹如雨后春笋一般，仅去年就有大大小小10多个商业项目在各区域拔地而起。宁夏天贸房地产开发有限公司董事长李刚认为，随着城市化的发展，商业地产开始进入快车道，有机遇也有挑战。

　　A 城镇化为商业地产带来机遇

　　在房地产行业里，李刚只算作新手，以前做生意的他在2009年才进入房地行业，并成立了宁夏天贸房地产开发有限公司。初出茅庐的他，第一个开发项目就选择了商业地产。

　　李刚说：“2009年，银川房市开始低迷，住宅销量逐渐减少，供大于求逐渐显现。我们经过市场调研发现，随着城市扩张与旧城改造项目的不断增多，越来越多的银川周边市民搬迁进入市区，对商业的需求开始日益增加。而银川市区住宅楼盘较多，商业项目却屈指可数，这些叠加的因素让我们看到了商业地产的发展前景，并毅然决定将“触角”伸向商业地产。”

　　对银川商业地产的未来，李刚持乐观态度。“截至2012年底，银川市常住人口为204.63万人，城镇化率为75.04%。在我国城市化率每增长1%，就意味着有1200万以上的农业人口进入城市，住房、就业、出行等方面的需求，引发城市规模的持续扩大。当城镇化发展到65%之后，人口对于新房的需求趋于停滞，住宅需求增速放缓，而相伴随的对大型商场、超市、写字楼的需求开始加大。”李刚说，银川处在城市化发展的中期，城镇化的不断提高，将间接刺激商业地产的进一步发展。

　　B 做特色商业地产赢得市场

　　随着城市化进程的发展，目前商业地产也被众多房地产开发商看好。在2011年，金凤万达广场获得成功后，银川的商业地产进入了快速发展阶段，城中心有金凤万达广场、悦海新天地、鼓楼尚街，城北有大阅城、奥特莱斯，城西有新华联广场、西夏万达广场，城东有银川永泰城，城南有中拓世纪城……涵盖多种业态的城市综合体可谓在银川不同区域遍地开花。但随着市场供应量增多，同质化现象严重等问题也开始显现。

　　宁夏天贸房地产开发有限公司打造的首个项目鼓楼尚街也是一座城市综合体，但它区别和优化传统消费观念，依据LifestyleShoppingCenter的开发模式，精心打造沿街精品购物街区，更强调生活的娱乐休闲功能，为消费者营造一个新的生活空间。地下设有国际连锁超市和大型停车场，购物中心囊括高端品牌、健身会所、特色美食、露天茶座、大型影院、风格酒吧等九位一体商业，让鼓楼尚街更显活力。根据最新的消费趋势，项目还增加了体验式业态的比重，如动感电影院、KTV、主题咖啡厅等。在李刚看来，在商业地产开始扎堆的今天，要做到差异化经营，引入先进的运营模式，打造成特色的商业地产才能赢得市场。

　　此外，李刚还认为，商业地产还承载了一个城市经济发展的重要社会责任，不仅仅停留在房屋的建设上，更包括为投资人考虑到初期的定位和后期的运营、维护、招商，让投资者在我们开发的项目上达到保值增值的目的，这样才是一个成功的商业地产项目。

　　C 投资商业地产位置很重要

　　李刚介绍，与投资住宅相比，投资商业地产的门槛较高，投入的费用多，但商业地产目前不在调控范围之内，对于资金保值来讲，保值性更强一些。但在投资时位置至关重要。

　　“商业地产的资金投入远远高于住宅投资，一个好的位置则会大大降低投资风险，提高收益。”李刚说：“选成熟的商圈能够保证人流、车流、商流量，这对开发商来说项目不愁买，对投资者来说也保证了商铺的租金收益。”

　　目前，从银川市场整体水平看，住宅投资回报率约为3%~4%，商业投资回报率约10%~12%，部分核心商圈的沿街商铺投资回报率可达15%或以上。

　　此外，对于新建社区内或附近未来规划的商圈来说，其前期销售的价格往往相对较低,随着入住率、人流量增加以及消费人群的增加，其物业升值的空间也就会逐渐变大，但相对成熟商圈来说，回报率相对低一些，回收成本的时间也会长一些。因此在投资未来规划商圈的商业地产时，除了位置还要考虑到所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，评估其是否具有发展的潜力。

　　本报记者赵媛媛实习记者张富想

　　实习生郭焕玮