丁祖昱：低调务实的新城地产
今天继续讲企业，有一段时间没有讲企业了，期间有好几位粉丝就一家企业向我提问，这就是我今天要讲的新城地产。这家1993年成立于常州、原名江苏新城的企业，发展至今已经拥有两家上市公司(新城控股：01030.HK；新城B股：900950)，并连续三年位列房企销售排名30强、综合实力排名20强，自有其独到之处。
1、立足苏沪，区域深耕。和之前介绍的大多数发源于上海、北京、广东的那些房企不一样，新城地产来自于三线城市常州，并以江苏和上海作为重点区域，能够做到今天这样的程度着实不易。新城的成功也预示着区域深耕模式的成功，采用区域深耕模式的企业并不多，二十强企业中也就融创、华夏幸福两家，50强企业中还有一些如建业、蓝光等。在当前全面城市覆盖、规模化运作的潮流下，区域深耕的房企更显稀缺。
2、低调务实，发展迅猛。新城对外品牌宣传方面未见突出，包括老板王振华先生也很少出现在媒体面前，一直以来新城都给大家一个低调的印象。而低调背后就是新城的务实，在城市扩张上，从常州到江苏、到上海、到长三角，再到其他城市；在资本市场上，B股之后2012年末又实现H股上市；在销售规模上，2010年销售突破100亿，到2013年突破200亿，扎实的运作、快速的发展可谓是新城的特色和写照。
3、谨慎投资，风险控制。可能因为出身常州，常州市场的供求和竞争环境使得新城在投资方面更加谨慎。在2013年量价齐升的市场情况下，新城拿地金额仅83.32亿元，只有企业合约销售金额的40.4%，比例相对较低，平均楼板价也仅2513元/平方米。一方面这固然是因为三四线城市拿地比例较高，另一方面也是因为新城拿地比较谨慎，基本不参与一二线城市高溢价地块的竞标，小心使得万年船用来形容新城非常恰当。此外，新城2012年底H股上市以来，债务结构得到持续优化。年末新城持有现金82.96亿元，现金短债比增加至3.82的充足水平，同时债务期限长期化，长短期债务比达到5.39，这些都表明新城在风险控制方面比较到位。
4、成本控制，出类拔萃。成本控制是新城的核心竞争力之一，两年前新城的董事长王振华先生给我介绍的时候很骄傲的告诉我，他们在上海做高层(含地下室)建安费用只有2000元/平方米。在当时市场情况下，大多房企在上海的建安费用都在四五千元，从这点看，新城的成本控制确有独到之处。据说很多企业都到新城去学习成本控制方法，但是学完之后也没有一家达到新城的水平。我总认为，去学习的企业肯定是成本控制不力，再去学习也已经晚了。
当然，即使新城运作务实稳健，在当前市场环境下也要注意几方面情况：
首先，新城三四线业务比例相对较大。2013年新城合约销售金额的35.7%源于三四线城市，这一比例虽然较2012年有明显降低，但是与其他重点企业相比仍然较高。从土地储备角度来看，2013年末新城控股土地储备1385万平方米，51%位于长三角三四线城市。目前来看，三四线城市的市场容量有限，市场调整时期波动较大，企业需要逐步调低三四线城市比例，当然也不能为片面追求扩张和结构调整，而迅速进入到一些不熟悉的区域和城市。
其次，新城毛利率较低，2013年只有22.5%。低毛利率一方面因为新城超过40%的营业收入来自三四线城市，三四线城市项目价格敏感，盈利空间不大。另一方面，H股上市前新城融资渠道还未拓宽，融资成本颇高，也在一定程度上拉低了企业的整体毛利率。适当的调整区域结构和拓宽融资渠道，可能会缓解低毛利率问题，但由于今年恰逢市场调整，短期内低毛利率还将持续。好在新城开发成本控制不错，弥补了一部分这方面的问题。
再次，新城住宅+城市综合体双线发展，与其他企业相比，产品类型比较单一。目前住宅产品线比较成熟，四大产品系列齐头并进，其中高端产品系列——尊享相对来讲不像其他三个产品系列有诸多成功案例，还有待拓展。商业产品方面，吾悦系列目前已经开业的项目只有两个，可以说新城的商业地产刚刚启动。考虑到目前商业地产面临的压力，如果在运营上没有特殊能力，商业地产想成为成熟的产品线还有待时日。
将区域深耕进行到底，是新城的最大亮点。规模化的快速扩张并不一定适合每一家企业，秉持低调、务实、谨慎的态度，把成本优势发扬光大，继续提升产品，反而是一条最适合新城的发展之路。
每日问答
网友：丁总早，从我从前的九龙仓成都团队处得知，成都御园在一次到位式降价后，开了三次盘，共卖了550套。对此您怎么看？
答：我核实了一下交易中心系统数据，我昨天微信是以这个交易数据为准，数据显示该项目3月份以11263元卖了50套，4月份以9680元卖了26套，那会不会是交易中心数据出问题呢，所以再让我们同事实地了解情况，结果出来的情况让人啼笑皆非，最近因为降价，房管局把他们项目的网签关了，备不了案，还在协调中。所以交易中心真正害死人，差点因此漏掉一个降价大卖盘，也感谢这位微友提醒！
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