“穗六条”半年期满:楼价未见松动 成交量萎缩三成
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■新快报记者 邓苏梅
去年下半年，一线城市房价持续走高，在“深七条”、“京七条”、“沪七条”后， 11月18日，“穗六条”正式出台。如今“穗六条”已执行满半年，这个当时为了控制高房价而祭出的调控政策，在楼市成交量的萎缩下其实已局部放松，有业内人士呼吁“穗六条”不如退市，甚至在市场下行的压力下，更多的调控政策应该有条件地放松。
一手楼成交量萎缩三成
网易房产数据监控中心数据显示，2013年11月19日-2014年5月18日期间，广州市一手住宅网签量为34675套，网签面积为3938206平方米，网签均价为13970元/平方米。成交套数和成交面积同比分别下降了31.73%、34.01%，成交均价则上涨了1.8%。
多位业内人士认为，从数据上看，这半年虽然成交价未见有松动，但是市场下行的态势比较明显。
近期，萝岗、番禺再有楼盘传出降价消息，但业内专家普遍认为，与杭州、无锡等城市出现大幅度降价的情况相比，广州楼价下调的幅度并不明显，仅有小部分开发商出现让利的情况。满堂红战略部高级研究部经理周峰表示，今年开年以来，所谓的降价也仅涉及郊区的楼盘，市区的楼价仍然比较坚挺。但“穗六条”对市场的杀伤力显而易见，导致一部分社保年限不足三年的买家无法入市，同时二套房首付七成也提高了改善型买家入市的门槛，加上信贷政策的影响，造成了一二手成交量的大幅度下滑。
限价限售限签有所放松
随着市场的变化，“穗六条”中的限价、限售、限签今年以来有所放松。首先在高价盘的限签方面，今年3月份开始，以天河珠江新城为代表的高价盘网签量已经较去年有所增加，从每个月的四五套增加到十几套甚至数十套。如嘉裕公馆今年3-5月分别网签了53套、21套、13套，尚东君御分别网签了25套、12套、13套，大大超过了今年1、2月份的水平，也超出了去年每个月的平均网签量。
限价方面，在去年11月份南沙、花都限价标准提高后，今年萝岗、天河、番禺等不少楼盘也告别“两套合同”，回归单合同。数据显示，花都在“穗六条”执行半年期间的均价就超过了万元，为10082元/平方米，同比上涨了1461元/平方米。南沙网签均价同比则未有较大的涨幅，但是也超过了11000多元/平方米。同时，近来预售证的获批情况也比去年大有好转，据搜房网数据显示，今年3月份全市就获得了7745套预售住宅，到4月份更是达到10432套的高位，已经媲美去年金九银十的旺季水平。
专家认为应对政策进行调整
“‘穗六条’的出台是针对当时的高房价而临时制定的调控政策，从近几个月的市场走势看，到了退出的时候。”合富辉煌首席分析师黎文江如是表示。据多位业内人士透露，在“穗六条”出台时，广州市相关部门曾表示有为期约半年的观察期，半年期满后或根据市场表现做出相应调整，并且声明政策是暂时性的。
“除了二套房首付七成以及三年社保年限应该取消之外”，黎文江认为，“在限外政策上也应该有所放松。广东有侨乡之称，适当放开限外政策不足以对市场造成隐患。”同时，他还建议，应该对144平方米以上的豪宅限购有所放开。从当前广州的库存量看，主要是以改善型大户型以及144平方米以上的豪宅产品为主，这部分产品的积压既对开发商资金挤压带来影响， 同时也影响了政府的税收。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，楼市调控政策已经到了需要调整的关口。他认为，2014年的市场态势很明显，三四线城市难有作为，楼市焦点依然在一二线城市。但是一二线城市的“限购”政策一天不解除，中高收入阶层的购房需求就难以被大量激活。在他看来，限购等政策有制定和执行的时间，也应该有退出的时间，有抑有扬，这样才能保证长效机制。
“随着全国多个城市启动微调政策，广州调控政策迎来调整的日子应该为期不远。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示。
“穗六条”执行半年广州一手楼网签情况对比
2013.11.19-2014.5.18 2012.11.19-2013.5.18
区域 套数 面积（m2） 均价(元/m2) 套数 面积（m2） 均价(元/m2)
全市 34675 3938206 13970 50790 5967624 13718
增城 9237 1002426 8079 11639 1378318 8125
番禺 5221 610419 16089 8695 1053826 15536
花都 4587 544392 10082 9091 1000238 8621
从化 3779 467198 7734 3046 372447 6946
黄埔 3208 316798 16062 3248 352715 16263
南沙 2429 275542 11293 4752 572317 11017
白云 2014 217339 22079 3784 429059 20521
荔湾 1476 152599 22005 2703 283785 19935
天河 1328 171407 35124 1784 240413 34831
海珠 1006 134761 29330 1473 221613 27818
越秀 390 45325 36762 575 62893 32407
（数据来源：网易房产数据监控中心）
穗六条是哪六条？
1.加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房供应。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。
2.增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。
3.抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
4.人民银行广州分行应在国家统一信贷政策的基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。
5.引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。
6.穗府办〔2013〕14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。
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