内地房企美元债汇率风险狰狞:融资成本超过17%
据测算，如果考虑到今年以来的汇率波动，美元债的融资成本最高可达银行贷款利率两倍，最低也基本与贷款利率持平
流行的不一定就是适合自己的。在房企中一度大行其道、在房企高管眼中曾经“融资成本低得不好意思说”的美元债，正开始展现其“狰狞”的一面。多家房企的融资成本也隐性大幅上升，“汇率陷阱”也正成为中介机构人士之间的聊资。
今年以来的近五个月时间里，人民币连续贬值，累计贬值幅度已经超过3%。美元债发行利率原本较低的房地产企业尚可承受，但部分发行利率本就较高的房企而言，其融资成本更是雪上加霜。如果再加上其负担的承销费等中介机构费用，房企的美元债利率最高甚至超过17%。更为令人担忧的是，人民币汇率贬值的势头目前并没有明显刹车，负债端的隐性成本还可能进一步上升。
房企集体染指美元债
2012年以来，随着美国第三轮量化宽松政策的实施，全球资本市场出现了超低利率的环境。对于内地房企而言，国内融资成本的相对高企和难度的加大，使得它们有动力去海外寻求成本更为低廉的资金。
2013年3月，万科完成首次境外美元债券发行，该次美元债为8亿美元的5年期债券，年票息率仅2.625%。
青睐美元债的内地房企远不是只有万科。去年内地房企的美元债发行有过两次洪峰，一次出现在去年一季度，另一次则发生于去年三、四季度交替之际。
其中，据不完全统计，仅去年9月份至11月份，禹洲地产、绿地香港、方兴地产、中国地产集团、恒大地产、中海、旭辉控股、绿城中国、五洲国际、碧桂园、珠光控股11家内地房企发行的美元债融资总额就将近60亿美元，占去年房企所发美元债总额(合计约171亿美元)的三分之一左右，而2012年全年内地房企所发美元债仅为83亿美元。
值得一提的是，内地房企融资成本差距悬殊，如上所述，万科美元债年票息率仅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到3%左右的票息率。而五洲国际、旭辉控股集团、中国地产集团、当代置业所发行的美元债券利率最高可达13%左右。例如，旭辉控股集团于2013年4月发行五年期美元债券，金额为2.75亿美元，票面利率高达12.25%；此后的2013年9月，该公司额外增发2.25亿美元，实际年度利息成本为11.11%；2014年该公司继续发行美元债，本金额为2亿元，实际利息成本降至8.99%。
其余大多数房企的发债成本均在9%以下，绿地与方兴地产的发债成本低于5%。
今年以来，美元债的发行潮并未退却，房企的融资成本甚至还在攀升。截至目前，融资成本最高的是华南城控股有限公司，其3月14日发行的1.25亿美元的三年期债券，票息达到了13.5%。
此外，据中介机构人士向本报记者介绍，中国房企在海外发债过程中普遍遭遇评级过低，中国房企在海外获得的评级多数为B级。对于运作比较成熟的美元债市场而言，评级与票息率可谓是息息相关。
融资成本“先甜后苦”
由于房企的融资成本差距悬殊，部分行业龙头的票息率确实非常低，因此房企高管曾经发出了“融资成本低得不好意思说”的感慨。
记者查阅多家上市房企的2013年年报发现，银行开发贷的主流利率在6%-8%之间，具体视企业的情况而定，相较于美元债最低不足3%的票息率而言，确实没有价格优势。更重要的是，商业银行近年来一直对“涉房贷款”严加控制，即便是优质房企也不一定能够获得满足其需求的足额授信。
但是与银行人民币贷款不同，美元债以美元为计价货币，房企的实际成本与汇率息息相关。
2014年以来，人民币对美元汇率升值止步，并在2014年2月中旬突然快速大幅贬值。5月23日，人民币即期汇率截止收盘报6.2365，较前一交易日贬值15个基点。此外，5月23日，人民币兑美元中间价连续第二个交易日刷新逾8个月新低。据中国外汇交易中心公布，23日银行间外汇市场人民币兑美元汇率中间价设于6.1681，较前一交易日下调23基点，为去年9月9日以来的新低。
从去年12月31日收盘的6.0540至今，人民币即期汇率年内已经贬值1940个基点，贬值幅度超过了3%。
“随着美国经济企稳，美元长期走强的趋势已经出现。如果美元持续升值，人民币持续贬值，例如贬值3%，那么内房企所发行的美元债成本也会上涨3%”，一位股份制银行投行人士对本报记者表示。
上述中介机构人士也表示，美国对于是否实行量化宽松的货币政策始终掌握着主动权，对于中国内地房企而言，这是一种隐性的“汇率陷阱”，因为汇率的波动表面上是市场因素的合力，实际上已经美国的货币政策所“绑架”，中国企业没有判断的实际能力。
如果按照目前的汇率水平计算，票息率较高的企业的资金成本将上升至16%，再加上1%左右的美元债发行的财务成本，房企的融资成本最高可能达到17%，即使是像万科一样票息率较低的企业的融资成本也将上升至7%左右(同样考虑发行的财务成本因素)。
也就是说，房企美元债的融资成本最高可达银行贷款利率两倍，最低也基本与银行贷款利率持平。
5月21日，穆迪发布研究报告，宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，其认为在未来的12个月内，中国住宅市场销售增长将大幅放缓，流动性趋弱。穆迪此次下调评级，意味着未来房企的海外融资成本还将升高。
更为令人担忧的是，人民币汇率贬值的势头目前并没有明显刹车，负债端的隐性成本还可能进一步上升。而且从公开资料来看，大部分发行美元债的内房企并没有为外币进行对冲或者是套期保值，利用衍生工具化解金融风险的可能性较小。
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