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信贷持续收紧刚需获得力挺

https://www.biud.com.cn 2014年05月30日17:06 家居装修知识网

　　去年房企靓丽的业绩仍历历在目，而楼市的气氛却变得完全不同。从今年初开始，全国的一手住宅市场就开始了持续的低迷，即便是在五一这样的传统销售旺季，各地市场仍然表现不振。有分析认为，低迷的行情与银行信贷的收紧密不可分。今年是近几年来银行信贷开局最为谨慎的一年。即使是在往常额度较松的第一季度今年也变得十分紧张，不仅是二套房贷，连首次置业的刚需购房在贷款上也是要求多多。信贷收紧被认为是今年楼市持续无力的关键因素。

　　银行贷款政策持续收紧

　　银行收紧房贷已然是不争的事实。表现得最为明显的就是贷款利率的持续上扬。记者发现，从去年下半年开始，银行对于房贷业务，不管是一手还是二手，首次置业还是二次置业，在利率上都不断地上调，现时利率优惠已然绝迹，利率上浮已经变得普遍。

　　据调查，像工行、建行、农行这些国有商业银行，首套房贷利率现时最低都已经是在基准利率基础上上浮5%，而二套房贷利率上浮空间更大，最低也是基准利率上浮10%。有的国有商业银行由于信贷额度收紧，在房贷利率上收缩非常明显，如中国银行，首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率在基准利率上上浮20%。

　　在房贷收紧大潮当中，一些股份制银行利率上浮空间更大，甚至有银行直接将房贷业务暂停。据了解，民生银行和平安银行两家银行，就在今年暂停审核新增房贷业务。而招商银行、华夏银行的首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍，二套房贷利率上浮至基准利率的1.2倍；兴业银行首套上浮至基准利率的1.1倍，二套房贷上浮至基准利率的1.3倍；广发银行和中信银行首套和二套房贷均上浮至基准利率的1.2倍。

　　与国内的银行相比，外资银行在房贷业务则相对宽松。据了解，汇丰银行首套房贷利率还有9折优惠，是现时能给出房贷利率优惠为数不多的银行之一。而恒生银行首套房贷仍然实行基准利率，二套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍。

　　信贷荒影响楼市成交

　　“今年是银行信贷收得最紧的一年，我们不担心限购，但房贷的紧张影响却很大。”从化某新开楼盘品牌总监向记者表示，信贷荒成为今年影响楼市成交最关键的因素之一。

　　在今年，仅在第一季度，广州的一手住宅成交量就下滑了40%。据网易房产数据中心统计显示，今年一季度，广州全市一手住宅共网签16194套，同比去年大跌40%，合计成交面积为184.6万平方米，同比大跌42.5%。而据国家统计局发布的“2014年1-3月份全国房地产开发和销售情况”，2014年1-3月份，全国商品住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7%，降幅比去年全年下滑34.3个百分点。

　　全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在20日举办的“2014年中国城镇化高层国际论坛”上就曾表示，今年房地产市场出现三大趋势：一是房地产各项指标仍处于高位，但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑；二是房地产资金总体紧张；三是不同城市、地区、企业间的分化将持续。聂梅生指出，房地产信贷的收紧使得今年一季度的特点是房地产企业取得资金的渠道和成本比较紧张，而购房者想获得按揭贷款同样也不容易。

　　“今年以来，银行收紧房贷对楼市造成的冲击不可小觑，房贷利率的提升提高了购房者的月供负担，对购买力造成了削弱。”有分析指出，在银行信贷的压力之下，开发商们不得不寻求新的销售出路，其中“垫首付”就成为今年广州楼市最为常见的促销手段。据记者不完全统计发现，自3月起，广州约有20个楼盘采用“垫首付”的促销方式，部分楼盘甚至打出“零首付”的旗号吸引买家。此外，加大折扣力度、返还税费等促销手段也频频现身。

　　央行出面力挺刚需

　　在往年，即使是楼市调控最严的阶段，刚需购房者仍然是政策保护的对象。而在现时信贷荒不仅影响换房家庭，甚至波及首次置业者也成为被排斥的对象。而5月央行召开的商业银行座谈会则是被认为是央行出面力挺刚需。

　　5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行参加了会议。

　　据了解，会议对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

　　外界对于此次会议的关注焦点集中在了首套房贷之上。今年以来，房贷的收紧是不争的事实。各大商业银行不仅对于二套房贷要求严格，利率上浮幅度大，就连首套房贷也是要求多多。在央行喊话之前，四大国有商业银行普遍都将首套房贷利率在基准利率的基础上上浮10%，而且对于贷款人的资质审核变得十分苛刻。有楼盘销售经理就曾向记者表示，不少买家即便是拥有购房资格，但同样因为银行贷款批不下来而无法购房。

　　此次央行如开座谈会被认为是一种窗口指导。“此次举动是央行在向银行和社会表明态度，表示自己是挺刚需的。”有业内人士认为，尽管没有强制性的文件，但应该对首次置业的房贷申请有积极的推动作用。

　　下半年信贷局面有望缓解

　　在央行表态之后，多家商业银行开始纷纷“投诚”。工行、中行等国有商业银行都陆续表态支持央行的要求。在银行的回应声中，大部分仅涉及加快房贷的审批放款速度上，但也有银行表示将下调房贷利率。

　　有业内人士指出，在今年下半年，银行信贷紧张的局面将有可能得到缓解。“银行贷款额度的主要影响因素是存贷比和存款准备金率两个考核指标。由于银行理财产品的热销和互联网金融的冲击，银行个人存款开始变少。”分析指出，据央行统计今年4月份人民币存款减少6546亿元，同比多减5545亿元。其中，住户存款减少1.23万亿元，存款的减少意味着贷款可用额度相应的减少。而与此同时，银行对房地产市场风险判断的提升，致使银行相应减少房贷的贷款额度。

　　但央行的吹风以及近期对银行房贷的窗口指导和未来货币流动性宽松的预期，使得业内对于下半年的信贷状况预期趋向乐观。有业内人士指出，今年6月份之后房贷额度的紧张形势有望缓解，批贷放款速度会有所提升，房贷利率或将回落，但预计也仅限于首套居住型住房。

　　南方日报记者蒋劲劲