评论：共有产权房如何避免重蹈经适房覆辙

    住房和城乡建设部总经济师冯俊近日透露，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市推进。公众对共有产权住房的评价不尽相同，有人充满积极的期待，有人抱以观望的态度；而在试点城市，共有产权房受到购房者追捧，出现供不应求的局面。

    共有产权住房与经济适用房、限价房有明显不同，就是居民与政府共同拥有房屋产权，共同分享土地和房屋的增值收益，共同承担土地和房屋贬值带来的风险。共有产权住房实际上是居民与政府“合伙买房”，而由居民“独享”房屋使用权，这就大幅降低了居民的购房成本，减轻了居民的住房消费负担，是缓解居民“住房难”的有益探索。

    尽管在产权性质上与经适房、限价房有所不同，但共有产权住房作为保障性住房的一种新形态，体现了与经适房、限价房等保障房大致相同的治理逻辑——政府通过减免土地出让金、与居民共有产权等政策手段，适度限制房屋价格，帮助中低收入人群实现购房需求，改善住房条件。

    为此，需要通过一系列制度设计和政策措施，从三个方面保证保障性住房政策公平实施。一是严把“入口”，严格审查居民的购房资格，核实申请者的住房条件、收入状况和财产状况等，最大限度保证申请购房者确为中低收入人群，防止出现“开宝马住经适房”之类荒唐故事。

    二是压缩保障房的牟利空间，使购买保障房除满足住房需求外，成为“无利可图”之事。这将使得保障房对“开宝马”的人失去吸引力，打消他们觊觎保障房从中牟利的念头，也让中低收入购房者安心、踏实使用保障房，使保障房为最需要的人拥有和使用，防止被异化用于其他目的。

    第三是疏通“出口”，完善退出机制。有的居民承租或购买保障房时资格没有问题，但后来收入、住房等情况发生了较大变化，超出了保障房覆盖的标准，就应当以适当方式从保障房体系中退出，让其他中低收入者“递补”享受保障住房。为此，享受保障房人群的收入、住房等情况应在一定范围内公开，由政府全面掌握他们的动态与变化，并引入群众监督和社会监督机制，防止有的中低收入者开上“宝马”后，仍占着保障房的政策福利不放手。

    前些年推出经适房、限价房等保障性住房品种时，住建、财政、民政等职能部门和机构在以上三方面做了很大的努力，但造假骗购、暗箱操作、腐败交易等问题仍屡有发生。究其原因，主要缘于工作环节越多，涉及的部门和人员越多，监督管理的成本就越大，出现问题的可能性也就越大。现在，在既有保障性住房格局中推出共有产权住房，仍然要做好严把“入口”、压缩牟利空间、疏通“出口”工作。从目前北京等6城市试点的情况看，共有产权住房的工作环节有时比经适房、限价房更多，监管成本或许更大，可以预料，共有产权住房政策执行过程中，出现问题的可能性仍然较大。

    经适房、限价房等存在的保障房“根本问题”，目前试点并可望全面推广的共有产权住房，恐怕也难以根本解决。通过政府补贴居民（如借鉴“医保基金”思路设立“房保基金”）、政府购买服务（政府购买商品房作为保障房）等形式，尽可能减少工作环节、有效降低监管成本，减少出现问题滋生腐败的可能性，将是保障性住房政策未来的改革方向。    ■潘洪其

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