遵义“地下黑楼市”调查：开发商都有门路
“黑楼房”的外墙均为水泥墙面，各种电线、水管蜘蛛网一样爬满墙体，楼与楼之间狭小的空间里，垃圾遍地、脏水横流，卫生条件极差。 张伟I摄
【特别报道】遵义“地下黑楼市”调查
5月下旬以来，遵义阴雨连绵。
5月24日下午，位于遵义市汇川区高桥镇鱼芽村的一条小巷深处，张富贵（化名）骑着一辆叮当作响的三轮车在泥泞中颠簸前行，褐色的泥水溅起老高……
张富贵，48岁，老家在遵义市凤冈县的一个高山寨子。2012年夏天，家乡大旱，颗粒无收，他带着老婆孩子投奔亲戚来到遵义。目前，他们夫妻俩和儿子都在遵义打工，女儿在遵义上学。因为买不起城里的正规商品房，张富贵倾其所有，又向亲戚借了些钱，花11万元买下了一个没有任何合法手续的两居室。“我也知道这房子属于非法建筑，但是便宜啊，没有产权证也不怕，如果政府要拆，一样会有补偿的。”张富贵说。
《中国经济周刊》记者了解到，近10年来，越来越多的到遵义讨生活的“张富贵”们，把目光投向了当地的“地下黑楼市”。
几百万平米“黑楼房”：
畅销的“脏乱差”
所谓“地下黑楼市”，是指居住在城乡接合部的一些村民，利用自己的自留地、宅基地与建筑商合作建住宅楼（下称“黑楼房”），低的七八层，高的十几层，这些楼房没有任何合法手续，更谈不上规划、工程验收和物业管理。由于是“黑楼房”，售价要比正规商品房便宜一半，甚至60%，吸引了大量的外来务工人员，销售异常红火。
采访中记者了解到，仅遵义市红花岗区长征镇坪丰村干劲村民小组，本地人口800多，而外来务工人员高达15000人，后者都有刚性住房需求，大部分成为“黑楼房”的买家。
2012年，遵义市人大和政协曾组成联合调查组，对当地的“黑楼房”现象进行摸底排查。《中国经济周刊》从联合调查组获得的调查报告显示：在遵义市红花岗区、汇川区和新蒲新区三个城区，“黑楼房”面积超过230万平方米。而遵义市房产部门公布的数据显示，2013年，遵义市房地产销售面积为358万平方米。“‘地下黑楼市’，或者叫‘地下黑房开（指黑房建筑开发商）’的严重程度，从这两组数据就可见一斑。”一位不愿透露姓名的当地官员向《中国经济周刊》记者感慨道。
今年5月24日，《中国经济周刊》记者来到遵义市高新快线（高速公路）高桥镇段，看到公路两旁，大片随意建设的简易住宅楼显得极为扎眼。
这些“黑楼房”的外墙均为水泥墙面，各种电线、水管蜘蛛网一样爬满墙体，楼与楼之间狭小的空间里，垃圾遍地、脏水横流，卫生条件极差。与附近正规的商品房相比，“黑楼房”的脏乱差十分醒目。
在高桥镇鱼芽村，记者近距离观察这些“黑楼房”，眼前的景象让人震惊。所有的楼道都没有安装单元门，没有电梯，楼道里的窗户连窗框都没有，更谈不上安装玻璃；“黑楼房”的外墙上，一个小型水泵连接着数根水管，沿外墙蛇一样爬行，最终钻进各家的窗户。几乎每家住户的房门周边，密密麻麻的小广告连接起来，犹如别致的装饰画。由于没有正规的水电设施，每隔两三个楼层，都有十几个样式各异、大小不一的电表被随意钉在楼道里，杂乱的电线，一头连着电表，一头蜿蜒伸进各家房门。
几个坐在小商店门前聊天的中年妇女告诉记者，这里的用电情况分两种。
一种是每栋楼有一个总电表，然后各家从总电表接电线，再安装一个分电表，每月电费由“楼主”收缴；“楼主”就是盖楼的当地村民，他家的电表功率大。“电费一般会比政府价格贵一点，算是给楼主的辛苦费。”一位女士说，“还有一种情况是，楼主在盖楼的时候，就和供电部门说好了，给楼房输送电源，电费按照阶梯电价核收。”据记者了解，2008年后，随着政府对“黑楼房”打击力度的不断加强，水电部门的管理日趋严格，后一种情况已经杜绝。
随后，记者走访了遵义市汇川区高桥镇高桥村、泥桥村、新舟村、干田村，董公寺镇沿红村，红花岗区巷口镇沙坪村、长征镇坪丰村干劲组等地，以上区域，“黑楼房”随处可见，且缺乏整体规划意识，楼型、楼层各不相同，楼间距更是狭小异常，有的地方，两栋楼之间的距离不足一米，别说车辆，就是两个人相遇都得侧身经过，如果发生火灾，后果难以想象。
在这些“黑楼房”间穿行，几乎找不到一条正规的道路，很容易迷路，经常会走进死胡同。遵义市人大、政协2012年的调查报告显示，“由于没有清洁人员，更谈不上物业管理，这些地方的环境十分恶劣，脏乱差现象严重。” 这些违建重灾区，治安形势均相当严峻，是各类刑事案件的高发地带。
“楼主”：“黑楼房”是新市民赚钱养老的唯一机会
据了解，改革开放以来，尤其近10年来，随着遵义城市规模不断扩张，大量郊区农民转变为城镇居民，土地日益减少。由于缺乏生计，他们便以土地为资本，找人合伙建房，对方负责投资，楼房建好后，双方按照比例进行分配。
2010年以前，“黑楼房”建好后，常见的分配比例是农民只要其中一层，其余的归建筑商。2010年以后，由于政府打击力度进一步加大，盖房风险增高，农民一般都会要两层或者三层，导致建筑商为了增加利润，就加高楼层，所以，10层以上的“黑楼房”，基本都是2010年以后建的。房屋建好后，一般用于出租或卖给外地人获利；也有相当一部分人，就是为了获取政府更多的拆迁补偿款。
今年5月25日下午，几经周折，记者终于见到了一位“黑楼房楼主”郑二军（化名）。
“我在外面漂了8年，在北京、东莞、常州都打过工。”郑二军告诉《中国经济周刊》，2011年春节，他从江苏回到遵义，开始筹划建楼房，“当时，我几乎所有的亲戚都已经盖了高楼，有的一两千平米，有的三四千平米，楼房造价低，好卖，如果政府要拆迁，还会给补偿，就算补偿标准低，但是面积大，一样有的赚。”
记者了解到，遵义市的“黑楼房”，由于没有办理任何手续，不缴纳城市配套费、土地出让金等税费，同时，也没有其他物业及配套设施，成本相对较低。遵义市人大、政协2012年的调查报告称，据房管部门调查显示，2007年，“黑楼房”的成本为350至400元/平方米，出售价格为700元/平方米。2013年，“黑楼房”的成本为700至800元/平方米，出售价格为1500至2000元/平方米，利润高达100%，有的区域更高。
郑二军告诉记者，遵义有一批专门从事“黑楼房”项目的老板，“这些人，要么有钱投资，要么有政府关系，要么本身就是建筑商，总之，都是有能力、有门路的人。”他认识的一个老板，两年建了10栋楼，总投资超过1500万元，净利润超过3500万元，这还没考虑房价上涨的因素。
在郑二军看来，自己回乡建房，是抓住了一次好机遇，“从前是农民，后来变成了市民，但是对于我们来讲，这并不是什么好事，我们这些新市民，没有文化，没有技术，所能依靠的就是这点土地，把楼盖起来，就等于有了养老的资本，政府不拆，我们就靠着这些房子，或者卖掉，或者出租；政府要是拆，也会给一定的补偿。总之，这是我唯一的机会了，你胆量够大，就一定要想方设法盖大楼。”
从某种意义上讲，那些敢于盖“黑楼房”的“楼主”们，大多有着和郑二军一样的“抓机遇”心态。
为了躲避政府的打击，“黑楼房”建设的手段也在花样翻新。5月26日，专门负责打击违章建筑的遵义市城乡规划稽查执法支队副支队长杨明，在接受《中国经济周刊》采访时透露，有的村民是先搭钢架棚，然后在里面施工，外面看不到，拆除钢架棚后，一栋新的违法建筑就“诞生”了；有的甚至是钢架棚销售商与村民协商，不用村民掏一分钱就可以搭钢架棚，等政府或房地产开发公司赔付后再结账。
记者在董公寺镇沿红村、南郊水厂附近以及南关镇长岗村发现了大量新建的“黑楼房”。比如高桥镇隋阳阁社区庙角组，这个共有120来户的村民小组，建了6万平方米的“黑楼房”，户均近500平方米。记者在现场见到，这些“黑楼房”大多是单砖墙，看上去摇摇欲坠，且楼房大多空置着。“这些房子都是为了获得拆迁补偿的，楼主根本没打算住人。”知情人士说。
政府不补偿，“黑楼房”很难拆
5月25日下午，记者拨通了某“黑楼房”墙体上铺天盖地的售楼小广告上的一个电话，听说记者想买房，销售人员显得极为热情。他告诉《中国经济周刊》，现在房源紧张，但他手里还有两处房子，一处底商加住宅，一处位于五层的三居室纯住宅，两套房的面积都在110平米左右，售价为23万元。当记者询问每平方米的价格时，对方称：“我们这里的房屋不按面积卖，只按‘套’卖，一套房子一个价格。”
该名“黑楼房”销售人员明确告知记者，房子没有任何合法手续和房产证，“只签‘房屋买卖合同’就行了，如果你不想住了，可以卖掉，如果政府要拆，也会补偿的。”
当记者说“不相信政府会补偿”时，对方称，可以在“房屋买卖合同”中体现，如果政府拆了没补偿，房款全部退还。
记者调查后发现，许多外来务工人员之所以敢买“黑楼房”，除了价格的诱惑外，还有一个重要原因就是，“政府拆迁会给补偿”。
遵义市高新快线（高速公路）高桥镇段，紧挨公路两侧的“黑楼房”基本上已人去楼空，连窗户都被拆掉了。居住在附近的王大爷告诉《中国经济周刊》，这些楼房里住的人已经得到政府补偿搬走了，过不了多久，这些楼就会被拆掉，“政府按市里拆迁补偿标准的70%，对这些住户进行了补偿，不然很难拆掉。”
对于“按正常拆迁补偿标准的70%补偿”这一说法，记者向遵义市城乡规划稽查执法支队一位工作人员求证。对方承认，违法建筑属地政府曾有此补偿行为，“但严格来讲，这是不应该的”。至于“70%”是多少钱，汇川区政府及城乡规划稽查执法支队均未给出正面回复。
政府：彻底斩断“黑楼房”的利益链条
近年来，遵义市打击违法建筑的力度不断加大。2012年9月，专门打击违法建筑的遵义市城乡规划稽查执法支队宣告成立。
“支队成立之初，我们在人手紧张、缺乏执法主体资格的情况下，开始对全市违法建设情况进行排查。”遵义市城乡规划稽查执法支队支队长助理宋雪飞告诉《中国经济周刊》，支队成立一年半，还没有来得及对遵义市违法建筑总面积进行全面核查，“但我们已经查清，中心城区（红花岗区、汇川区、新浦新区）违法建筑总面积超过200万平方米，违法建设的重灾区遍布近郊镇和城市近期建设重点区域，这些无序建设、低水平建设不仅严重破坏了遵义城市规划建设用地结构，影响了城市规划实施，给城区的生活环境、治安环境、生态环境造成破坏，还侵占了城市公共资源，损害了市民的根本利益，干扰了市场经济秩序，影响了社会公平、正义。”
据宋雪飞介绍，2013年，遵义市共拆除违法建筑总面积18.2万平方米，其中拆除新增违法建筑面积11万平方米；2014年第一季度，认定新增违法建筑面积2.9万平方米，这些新增违法建筑，有0.9万平方米已经拆除。
曾参与对“黑楼房”进行调查的一位遵义市人大代表告诉《中国经济周刊》，以上述区域为例，200多万平方米的违法建筑，占地约375亩，如果是合法开发，据他自己估算，土地出让金达5.6亿元，也就是说，政府“变相”流失土地出让金5.6亿元。若对这些违法建筑进行拆迁，其补偿款将达20亿元，“政府面临两难境地”。
今年5月，针对违法建筑肆虐的严重局面，遵义市城乡规划局向遵义市人大提交的“关于违法建设整治工作情况报告”中提到，“在加快推进城镇化进程中，违法建设也随之蔓延，特别是中心城区违法建设呈迅猛增长之势，其体量之大、速度之快、危害之深触目惊心。”
据调查，遵义市中心城区违法建筑总面积超过200万平方米，违法建设的重灾区遍布近郊镇和城市近期建设重点区域。 张伟I摄
遵义市规划局局长闵宗显公开表示，之所以遵义市违法建设现象如此猖獗，主要原因之一，是政府相关部门履职不到位，碍于熟人情面等。闵宗显认为，遵义市违法建设现象越演越烈，但质监、住建、国土、城管、环保等部门均未提出处理意见，部分村民在建设违法建筑时，任其发展，有的甚至暗中支持，导致大量违法建筑与城市规划形成矛盾。
遵义市城乡规划稽查执法支队副支队长杨明向《中国经济周刊》表示，一些现实的困难令他们在打击违法建设行为时显得“力不从心”，“目前，我们支队的正式在编人员仅30人，加上稽查协管队员，我们的队伍一共200人，却承担了中心城区2186平方公里的巡查和监管工作。”
杨明告诉记者，支队里的70名协管队员，人均月工资才1041元，出去执行任务，吃午饭都是个问题，协管员流失严重，现有的人力、财力、物力根本无法保证正常工作所需。
尽管面临种种困难，但整治“地下黑楼市”，无疑将成为遵义市管理者面前一道难打、却必须打赢的攻坚战。
5月23日《遵义晚报》一篇报道中提到，近日，在人大代表座谈会上，市长王秉清肯定了违法建筑拆除工作的成绩，但也同时指出，要严厉打击在建设违法建筑中有行贿、受贿和失职渎职、非法买卖及出租等行为的党员干部，彻底斩断违法建筑的利益链条。
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