董家渡＂勾地＂千万别出洋相
最近关于上海董家渡将再出地王的信息传得沸沸扬扬，据媒体报道，董家渡13、15地块总建筑面积70.1万平方米，按照目前该地区住宅平均4.5万元/平方米和商业办公3.8万元/平方米的楼板价计算，地块出让总价有望突破300亿元。我之前在6月1日的一周热点评论里提到过，对于出让总价能否达到300亿元，我是有疑问的，因为这块地是有特定对象的。但是无论如何，董家渡地块将超过上一次的徐家汇地块成为新地王应该是毋庸置疑的。
政府表示该地块要采取“先招后拍”的勾地模式出让，即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中确定中标人。简单来说，就是不适用一 拍定终生的方式，不单纯实施价高者得，而是设定了一定的入围门槛。之前在一些重大土地出让方面，都有过类似的操作办法，如2010年上海证大以92.2亿元拿下的外滩8-1地块、新黄浦新世界联合体34.1亿获得的黄浦区163街坊地块和2012年上海外滩滨江综合开发有限公司与太平洋财产保险联合体以27.7亿元拿下的黄浦区594(北块)、596街坊地块。此外，董家渡地块是带方案出让，政府对这组地块的设想精确到了外立面等细节。政府想的越多，我顾虑也越多！
第一，勾地能否为“靓女”找到“好女婿”？此前勾地的上海证大92.2亿元外滩8-1地王，结果证大土地款都付不出来，找了复星、绿城等合作，而且后来还爆发了复星和SOHO的官司。一切的缘由都在于8-1地块在当时的综合评判下勾给了证大，而政府连证大的支付能力都没有搞清楚，就把近100亿元的土地给了当时只有5亿元实际可动用资金的证大。所以今天我对政府这种选择能力是怀疑的。
第二，越俎代庖做方案。政府应该是管理部门，是裁判员，但是今天政府似乎过于积极，把项目的外立面细节都确定了，明显成为了运动员。如果外立面细节都是政府 来定，政府为什么不去做设计师呢，规划局不仅做控规，干脆把所有项目的方案都做掉了，那不是更省事吗？也许有人会讲，这里是历史风貌保护区，政府有责任对 此进行监控，对此我并无反对。但政府只要在未来开发商提交方案时做相关审核，使之与历史风貌和周边环境相协调就可以了，没有必要代替未来开发商来做这个方 案，在政府出方案这点上我是完全反对的。
第三，人为设槛搞内定，公平难以获保障。据我所知，董家渡地块实际已经名花有主，但由于业内行规，我不能把意向的开发商讲出来。政府用这样的一种方式，如此 高调的设置条件为开发商扫清障碍，我觉得也是极为不妥的。即使政府真的一切为公，手段也是有失公允的。在招标评标的过程中，由于有太多的人为因素，公平性 是很难确保的。在此我又要提到上海徐家汇地王项目了，该地块出让在报名时也设置了一定的报名条件，但相对来说还是比较简单的，出让结果还是以价高者得，最 终花落新鸿基，大家都是心服口服的，我们也觉得徐家汇中心地块未来是有保障的。今天董家渡地块用这种方式出让，即使选到了好人家，我也觉得此风不可再涨。
董家渡地块越是瞩目越是重要，政府越需要规范和谨慎。在市场化日益凸显的形势下，希望董家渡的勾地别出洋相，更希望政府越市场化越好！
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