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千亿房企纷谋变抛石问路、小步快跑

https://www.biud.com.cn 2014年06月14日06:36 家居装修知识网

前半场是奋力生长，后半场是活下去并思考如何活得好。

新一届政府对宏观经济低速增长容忍度高，传导在房地产的表现是传统住宅市场的不确定因素增加。经济环境和市场的变化，土地和融资成本的攀升共同助推着企业的决策链条产生转变，已经有嗅觉灵敏的企业在后半场重新定向。

相比万科开展商业地产、养老地产不同，涉足物流地产更像在小试牛刀。万科方面透露，物流地产暂未成立专门的管理部门。即便万科尚未大规模推进物流板块，依然可以看出其2013年以来多元化情结正在加重。

万科总裁郁亮表示，行业轻松赚钱的时代已经过去，下半场对企业能力的考验会更加全面，但优秀企业并不会缺少成长空间。中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始。

无法回避的挤泡沫

2013年被万科定性为“转型城市配套服务商”元年。万科正在做面对发展瓶颈的准备，国际化、小股操盘、商业地产、养老地产、物流地产等一系列动作，意在“构建一个生态系统”。

近年来，多家企业纷纷尝试非主业的战略性预案，以应对未来可能出现的发展瓶颈。诸多地产商谋求的多元化道路不是“旁枝错节”，这种早作打算起因于敏锐的企业嗅到了外部发展环境的变化。

房地产发展的黄金十年已过，温家宝时代的强刺激经济政策成为历史，依赖于土地溢价、成本红利的时代一去不返。

某房企全国营销负责人透露，他们在江苏淮安的一个项目，三年没有没涨过价。从2011年售价4700元/平方米到现在是4600元/平方米。“我在2012年底统计数据，所有已出让土地，按照年平均去划速度，要去化10年，类似的现象在江苏盐城也出现了。怎么可能生意会好？！只能是慢慢消化，政府还在卖地”。

与此同时，上述人士表示，市场环境越差，融资成本越高。更何况跟银行融资不仅仅是利息问题，现在银根紧缩融资难，这让追赶规模的中小开发商很难过。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为，过去地方政府最关心的就是三件事情，一是怎么确保财政收入增长，确保税收解决政府每年的基本运转，二是有没有钱来实现政治工程，它的来源主要是土地财政收入。解决了上述两件事，第三件事就是不遗余力的招商引资，提出各种新区建设的目标。所以在这种地方政府主观主导的行政扩张、房地产推动的格局下一定会出现危机，这就是所谓的中国房地产泡沫，特别是在三四线靠行政手段极度扩张的城市。

今年以来，沈阳、杭州、天津、西安等商品房住宅库存高企的城市，正步入调整周期。如果产品不走多元化，企业可能在挤泡沫的过程中，面临痛苦。

多条腿走路

穷则思变。但往往新辟领域无法迅速带来与主业相当的产值，利润也有限，越大的船越难掉头。于是企业所选择的多元化，侧重多线并行。

新华联(000620)地产就因主营业务份额下降，而另觅出路。2014年一季度业绩报告显示，归属母公司净利为1517万元，同比下降88%，营业收入为2.99亿元，同比减少49.58%，业绩表现延续去年下滑态势。去年全年公司销售面积、金额、净利润全降。

2012年底开始，新华联宣布转战文旅板块。去年连下三块位于安徽芜湖的文化旅游用地。今年年初，再耗资3亿元人民币租下马来西亚柔佛州19.16万平方米的住宅及商业用途地块。

有券商分析，新华联近年来积极向文化旅游地产和商业地产转型，公司目前在建的大型文旅地产项目主要有长沙铜官窑、芜湖老街以及炎陵神农谷项目，韩国和马来西亚旅游娱乐地产的起航将进一步提升公司文旅项目品牌的知名度，或提供稳定的现金回报。

另一个明显的例子是，通过产业新城带动住宅业务的发展模式让华夏幸福(600340)近年来迅速做大，2013年公司整体销售额达374亿元，比去年增长77%。但实际驱动公司成长的并非产业园区运营，在整体374亿元销售额中，产业园配套住宅签约销售额达236.09亿元，园区开发业务结算回款仅75.77亿元，且工业及货仓贡献租金收入为零。

相较少数地产商涉足的物流蓝海，加重投入商业比例，成为众多全国性房企的共识。“住宅市场尚有10-15年比较好的发展期，过了这一阶段持有型物业或将成为业绩贡献主力”，同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

截至目前，2013年销售额前50强的各大房企均涉及住宅、商业至少两个业务板块。

其中，销售型商业为企业业绩贡献较大。来自克而瑞数据显示，包括写字楼、酒店式公寓在内，2013年绿地商业部分销售额达279.7亿元、万科为145.8亿元、保利152.9亿元、世茂为85.5亿元。

不过，自持型商业的租金收入规模却显得十分有限。2013年，恒大投资物业租金收入1.26亿元，对比其整体936.70亿元收入，仅占千分之一。龙湖全部自持物业全部为商场，去年租金收入6.7亿元，仅占整体收入的 1.6%。相似的状况也发生在主业为住宅开发的其他房企上，世茂、碧桂园、远洋去年自持型物业收入分别为20亿元、9.95亿元、5.50亿元，占公司去年整体收入的4.8%、1.6%和1.8%。

调整产品结构，增加自持的意愿之下，不少品牌房企近两年大举加重商业业务发展权重。远洋提出，未来轻资产和以商业地产为主的重资产加起来要占盈利水平的2/3，集团内部确定将商业地产资产规模提高至40%。龙湖亦在早前提出，用5-15年左右的时间将商业部分做到收入超100亿，利润占比30% 的目标。

就在日前，媒体消息称，恒大集团董事局主席许家印在内部会议上表示将打造升级版万达广场，预计未来商业总资产达到千亿规模。据悉部分恒大院线等业态将近距离嵌入社区。恒大商业版图横跨130多个主要城市，涉及300多个商业项目，涵盖社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等商业形态。

此外，2013年以来，除金地集团(600383)、中海地产、融创中国、碧桂园集团等主营住宅的开发企业，仅有少部分自持商业外，不少典型房企着重扶持“第二条腿”，甚至“第三条腿”，如世茂房地产探索旅居地产；保利地产(600048)高调宣布其养老战略；阳光城(000671)战略升级社区运营商。

后进生的小本生意

推动多元化转型，并在此基础上培育多个利润增长源，以实现可持续经营将成为越来越多企业的选择。但多线并行不是企业短期走穴，需要适应全新的生产模式和金融规则。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示，多元化战略最关键的就是业务的协同性和产业的综合回报率。从业务的协同性角度看，恒大涉足商业地产、花样年涉足社区服务，其实还是贴近房企目前的业务优势。但涉足新的一个产业，刚开始还是需要主业进行反哺的，原因是此类副业的资金渠道、客户渠道、品牌等都没有建立起来，往往需要主业输出大量资源。

早在2010年，许家印就曾表示，等土地储备、开工面积、销售面积和金额达到业界第一，就会投入大力量做商业地产。

恒大地产2013年财报显示，企业净负债率为69.5%。但值得一提的是，恒大有一笔250亿元的永续债，若这笔债务冲入负债，恒大净负债率将飙升至148%。不过，去年年底，恒大手握现金流536.53亿元，完胜其他大型房企。克而瑞研究中心认为，恒大的现金短债比今年提升15%至1.5，恒大地产的短期资金压力较小。这将给恒大大规模杀入商业带来支持。

除了重资产的商业自持业务，整体来看，其他模式转型过程中大多尝试的还是小本生意。

与传统住宅不同，产业地产土地价格低廉，尝试成本较小。万科打造物流地产似乎并不准备投入大量资金。金融化、专业化是万科选择做物流地产的方式。毛大庆日前曾私下透露，万科的物流地产将学习工业地产巨头普洛斯，同时，尝试引入美国老牌私募基金黑石。对于引入黑石基金，毛大庆表示产业变革、外部环境变革、带来整个团队都在变革。金融化将是房企发展的必然倾向。

中国房地产测评中心认为，2013年以来，房地产上市公司的模式创新不断，包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市企业相继提出了向轻资产方向发展的战略转型。在多元化发展道路上，纷纷探索社区服务、资产管理、小股操盘、代建、地产基金管理等轻资产模式。

这种小本买卖的尝试不难理解。张宏伟表示，对于转型过程中的房企来说，决策者要充分考虑规避不同板块业务的投资风险。房地产企业短时间内都无法摆脱对销售的依赖，用较小的代价撬动新的发展模式，尝试在自有的现金流结构中实现不同板块之间的资金互动，将成为降低市场风险和实现可持续收益的关键。