惠州：空置房屋由开发商先行垫付住宅维修资金
南方日报讯 (见习记者/张峰)自2009年，惠州住宅专项维修资金管理细则修订以来，社区空置房屋资金不到位的现象就一直困扰着主管部门。本月初，《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》(以下称《细则》)出台，《细则》规定，对于以后开发商未卖出的房屋，在办理产权前，将由开发商现行垫付住宅维修基金，确保维修资金的归集。
据悉，在此次《细则》修订前，惠州住宅专项维修资金管理一直沿用2009年出台的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》(惠府［2009］13号)。随着社会经济发展，尤其是城市房地产市场的快速进步，对惠州住宅专项资金监管工作的要求不断加强。然而由于政策配套的不完善和相对滞后，监管工作压力不断加大。在此背景下，新修《细则》出台，具体的监管工作指导得到细化和进步。
在住宅维修基金的归集问题上，新规加强对前期小区的维修基金缴交，由开发商先行支付，实现了资金迅速到位，保障业主权益。在资金续筹问题上，《细则》明确提出按拥有物业建筑面积比例分摊和余额不得少于首次维修资金的原则，明确了续筹工作的具体标准。
此外，在具体的《细则》条例中，根据市场发展的情况，之前政策实践过程中的水土不服的规定也被及时取消。在对待各县区维修资金标准的实施上，原规定县区自行制定的具体标准需要报市房管和财政部门备案，由于在实践中过于繁琐，在新《细则》中直接删去。
据负责监管工作的市房产管理局介绍，自2003年房管局开展住宅专项维修资金归缴工作以来，经过10多年的不断完善，现在已经初步构建起一个现代化的住宅专项维修资金科学管理体系。而根据市场情况，及时修订实施《细则》，努力完善政策方面的配套至关重要。
亮点开发建设单位先预垫缴存，后由买受人全额缴存
在此前2009年版《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》规定中，对于住宅专项资金缴存主体的规定仅限于购房业主，这就导致社区不断完善过程中未卖出的房屋或者留用等空置住宅应缴交的维修资金无法到位，影响小区维修资金的正常使用。
然而，这一点在最新出台的《细则》中得到强化。《细则》规定，实施之日起，商品房屋买受人缴交住宅专项维修资金由开发建设单位先预垫缴存，后由买受人全额缴存。此外还规定，凡是申请预售商品房的，在办理物业前期登记前，住宅专项维修资金由开发建设单位预交到专户管理银行。拟以现楼方式销售的，开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记前，应将该楼盘的住宅专项维修资金预缴存至专户管理银行。
对此，市房产管理局物业科相关负责人表示，在维修资金监管环节，由开发商先行垫付维修资金，卖房时再向购房人收回是全国大多数城市的做法。这样一来，可以解决在此前维修资金归集过程中，小区内那些未卖、留用、空置的房屋维修资金无法缴交到位影响正常使用的状况，确保维修资金及时归集，维护广大业主的权益。
续筹资金按物业建筑面积比例分摊
较之于之前规定，新《细则》还有一个特点就是体现在“细”字上。
在对于住宅专项维修资金的续筹问题上。2009年出台的《细则》规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足，或者低于首期应缴存额30%(含等于30%)的，业主应当及时续缴。然而，对于如何续缴和缴存多少则没有规定。
在新修订《细则》中则得以完善，其规定续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹后住宅专项维修资金的余额不得少于首次维修资金。很明确地提出了住宅专项维修资金续筹的具体标准。
此外，在资金的监管问题上，由此前的政府房产主管部门委托指定一家商业银行为专户管理银行，转变为委托商业银行为专户管理银行，并由房管和财政部门统筹安排合理增值。顺应市场经济和金融市场的发展，不限于一家银行归集资金，而且还明确了存在银行的维修基金的收益问题和分配问题，利于监管工作的具体实施。
被拆迁户缴交不再一刀切
本次新修订的《规定》，除了随着经济发展与时俱进，更加全面和完善，而且在具体的法规制定上，增加了缴交主体之间协商的空间，体现政府在制定政策法规的过程中越来越人性化。
在此前规定中，对于回迁安置、异地安置的被拆迁户，规定被拆迁安置户应当在接到迁居安置之日起30天内，缴存住宅专项维修资金。而在新修订的《细则》中，对于实行回迁安置、异地安置的被拆迁户则规定，住宅专项维修资金由建设单位和被拆迁安置户协商约定缴交，没有约定的由被拆迁安置户缴交，缴交时间为在迁居安置之日前缴存。根据具体的拆迁问题具体分析，增加了被拆迁安置居民与建设单位的协议空间。
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