部分地区以房养老回报偏低 有老人打退堂鼓
6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。
●京沪穗汉4城试点两年，60周岁以上有完全独立房屋产权老人可投保
●70年产权如何突破？房产不留子女会否引发嫌隙？诸多疑问待解
“年轻的时候我养房子，现在老了，换房子来养我。”
6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。文件显示，获得“以房养老”政策试点的地区有北京、上海、广州、武汉等四地；试点时间自2014年7月1日起至2016年6月30日止；投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人；产品犹豫期将延长至30天。南都记者昨日询问多家保险公司，多持观望态度。幸福人寿则告诉南都记者，目前已经初步完成以房养老产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。
两种试点产品
老年人住房反向抵押养老保险，被称为“以房养老”，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故。身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
作为社会养老保障体系的补充，这种以房养老模式帮助的是“有房的穷人”，名下有一套有产权的房子、退休金较低的老人，都可以通过这种方式换取现金旅游、看病、雇护工、住进高档养老院。
保监会提到，老年人住房反向抵押养老保险，是养老保障方式的创新，涉及老年人的切身利益，社会关注度较高。特意提出谨慎经营，强化风险管理。该业务将传统养老保险与房地产联系起来，风险因素多，风险管理难度大。
保监会要求保险公司在房产评估、抵押、后续管理等方面要求秉持公平公正原则，严格执行合同条款。
根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
一位不愿具名的险企人士向南都记者透露。“如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿到一定的增值年金，这样的就会让整个领取的年金提高；如果是非参与型，那么在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值的部分所带的剩余金额就给到继承人了。非参与型从操作层面可能更简单，更像一个非固定期限的贷款。具体到保险产品来说，各家保险公司可根据这两个大的框架来自主设计产品。”
产品犹豫期延至30天
保监会还要求，保险公司在宣传该产品时一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用。
此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。
而为了充分保护客户的“反悔权”，意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于30个自然日”，比征求意见稿15天的犹豫期有所加长。
在投诉处理方面，如查实存在销售误导，可视客户意愿办理退保，并取消有关销售人员销售资格；如属于业务管理问题，应充分听取客户意见，并积极整改。
保险公司多观望
南都记者昨日询问了多家保险公司，对以房养老这个“新事物”多持观望态度。多位保险人士均表示，目前还没有任何一家公司推出反向抵押的保险产品。
上海一位不愿具名的保险公司中层人士对南都记者表示，其实目前还不具备参与的条件。“以房养老保险”的盈利模式并没有明确，如果处理不好，将步大病保险的后尘。
“在缺乏精算数据情况下，又涉及地产估值和增值，不知道有多少家保险公司能够驾驭。而且因为涉及养老民生问题，盈亏平衡如何把握是保险公司考虑开展这个业务的核心要素。”一位资深保险人士对南都记者称，“此外，以房养老要在国内实施还需要建立一系列配套措施，包括地方政府的支持，以及市场上形成较稳定的房地产流动机制。”
幸福人寿申报试点
而南都记者了解到，幸福人寿已经在北京和上海各选了一个街道合作进行以房养老保险的试点。
幸福人寿昨日回复南都记者称，幸福人寿目前正在紧锣密鼓地准备开展相关试点准备工作，目前已经初步完成老年人住房反向抵押养老保险产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。如试点资格获批，幸福人寿将采取统一规划、分步启动的方式，在北京、上海、广州和武汉四个城市陆续开展试点工作。
幸福人寿的相关人士称，在开展住房反向抵押养老保险相关市场调研过程中，陆续有老人向幸福人寿表示他们对开展以房养老试点的兴趣和需求。
幸福人寿另一位知情内部人士告诉南都记者：“产品正处于研究中，试点只是前期的介绍。以房养老产品非常复杂，涉及到房屋价值评估到房屋持有。”
一位保险合资公司的精算部副总经理表示，试点期内，以房养老产品供应被锁定为较小的规模。在这个产品中，保险公司需要面临的风险主要是房价波动和人的寿命，产品的规模过小则不能覆盖风险，规模太大也不行。而且为分散风险，相关保险公司还有可能开发新的融资平台，把以房养老的资产证券化。
[案例]回报偏低，有老人打退堂鼓
对于老人家来说，最实际的仍然是把房子质押给保险公司，保险公司能给回多少生活费。据悉，北京试点区域19位有意愿的老人都已经打起退堂鼓。
北京一位曾经向幸福人寿了解过试点方案的陈先生告诉南都记者，“自己在北京朝阳区的房子，市价在200万左右，保险公司初步给出的补贴才1万左右。这样的补贴太低了，这样的保险对我来说，肯定不会考虑。”
“目前北上广等城市房价处于高位，最近监管层一直在强调地产风险。如果未来房产真的出现大幅下跌，保险公司将面临很高的风险，所以保险公司也不敢给予老人很高的补贴。”广州一位不愿具名的保险公司经理告诉南都记者。“以房养老保险对精算提出了更高的要求，精算师们用长远的眼光判断未来几十年房价的涨跌走势，考虑到目前中国人的平均寿命等因素来进行评估和精算。”
哪些人可以投保？
60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
哪些城市试点？
北京、上海、广州、武汉
什么时候试点？
试点时间自2014年7月1日起至2016年6月30日止
哪些保险公司能试点？
满足已开业满5年，注册资本不少于20亿元等7个条件
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