马志刚：莫对楼市调整过分担忧

  近来，房地产市场越来越“冷”了。据最新消息，5月份70个大中城市新建商品住宅价格，有半数环比下降。另据统计，今年1至5月份，全国住宅新开工面积同比下降21.6%、销售面积降9.2%、销售额降10.2%。这使得不少人悲观情绪陡增，有的甚至预测称，中国楼市下半年就会出现“断崖式”暴跌。

  这种过分担忧是没有必要的。

  经过“黄金十年”的飞快发展，我国人均住房消费水平已超中等收入国家，不少二、三线城市房屋出现过剩。据测算，去年我国城镇住宅总量有200多亿平方米，平均每个城镇家庭都大致拥有一套住房，部分中小城市户均占有套数更高。北京、上海等一线城市虽未出现过剩，但价格超出了一般居民的承受能力。国际货币基金组织数据显示，全球十大最昂贵房地产市场，我国占了7席。楼市说到底是由市场决定的，房价说到底要与经济发展和城乡居民收入水平相适应，供给过剩了自然要回调消化，价格高了早晚要降下来。从这个意义上讲，当前我国楼市走“下坡路”，是房价虚高、供需结构变化下市场正常调整的结果，属于合理价值回归，不是因为出现了什么不可控的特殊情况。

  调整不等于崩盘。相反，调整有助于防止泡沫过度积聚，有利于持续健康发展。当然，本轮楼市调整周期和幅度可能会相对较长、较深，甚至不排除非核心区和前期涨幅过高、透支需求的区域，出现房价持续、大幅下跌等深度调整现象。

  同时还要看到，支撑楼市健康发展的需求因素并未改变或消失，这使得调整也不会演化成剧烈震荡。比如，城镇化支撑。与一些国家楼市泡沫快速破灭时城镇化率高达70%多不一样，目前我国城镇化率仅53%，按户籍算只有36%。按国际经验，我国仍处于城镇化率快速发展区间，而城镇化代表的是对住房的需求。又如，刚需的支撑。我国今年有700多万大学毕业生，每年还要增加几十万，这些人绝大部分都会进入城市购买住房。另据调查，去年全国外出农民工约1.7亿，租房居住的占36.7%，租房部分也属于刚需。婚房、改善性住房方面的需求也相当可观。刚需的特点是如果今年买的少，明年或者后年就会相应增多。再比如，保障房建设的支撑。目前我国形成了包括廉租房、公租房、棚户区改造等覆盖低收入群体的住房保障体系，仅去年就开工建设保障房666万套，今年还将至少完成新改造棚户区“470万套以上”的目标。这些保障性安居工程，是重大民生工程，也是我国楼市的重要组成部分，会在稳定房地产市场上起到“四两拨千斤”的作用。此外，中国人长期以来“有钱就买房置地”的消费观念，一时不会改变，房价跌过了头，自然就会有人买。

  房地产是国民经济发展的重要支柱。如果无视房地产市场自身规律，把正常调整视为“崩盘”，势必会引发恐慌，合理的住房消费就会大受影响，与楼市紧密关联的各行各业就会受到冲击。有关部门要管理好市场预期，并密切关注和警惕房价下跌对宏观经济造成的伤害及可能引发的风险。可以确信的是，只要善于发挥好市场的决定性作用，更好地发挥政府的作用，保持楼市稳定发展不成问题。

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