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买楼贵收楼难广州江南美景二期交房再延期

https://www.biud.com.cn 2014年06月27日14:56 家居装修知识网

江南美景二期单位为毛坯收楼，目前已具备交楼条件。

江南美景一期南面的临建商铺为配套幼儿园用地，目前未清拆。

原定今年3月30日收楼，后来说可能6月可以收楼，如今又变成8月

本报曾经独家报道的江南美景二期收楼难问题（详见刊于4月25日广州日报B15版《买楼贵收楼难业主双重煎熬》一文），目前已陷入“死循环”。剥离配套幼儿园的做法已行不通，位于配套幼儿园用地上的美景商贸中心为远期违建设施，但依然未被清拆。部分二期业主已等不及，拟通过聘请律师起诉开发商，追讨迟收楼的损失以及希望通过诉讼来给开发商施加压力。

近日，记者通过知情人士拿到有关江南美景开发商就幼儿园用地的违建清拆问题与政府以及承租有关地块的广州市福城物业管理有限公司的多个文件，发现江南美景开发商最早于2012年底，也就是说江南美景与2013年初开售前已就清拆幼儿园用地的事情通知福诚物业，书面要求收回幼儿园地块。由于中大布匹商圈的批发场商业价值太大，开发商一而再再而三地与福诚物业签署补充协议，并且商定1000万元的违约惩罚金，也不足以让福城物业尽早交还用地。开发商无奈之下还希望通过申请更改幼儿园规划配套为派出所以及申请剥离幼儿园建设来完成二期的交楼，可惜都悉数碰壁而回。据了解，江南美景开发商与福诚物业签订的租赁合约已于2012年底到期，但福诚物业按照批发场3年一租的做法已于2012年底与租客续约至2015年底。福诚物业从江南美景开发商临租近4500平方米的场地，每月只需支付13万元左右的租金，但预计一年可从租客收取两三千万元的租金，即使扣除1000万元的惩罚性违约金，福诚物业仍“有数为”。

广州市规划局有关人士也留意到本报此前对江南美景二期收楼难的报道，他们也没想到这个楼盘出现错综复杂的问题，相关政府部门也正在协调中。这位不愿透露姓名的人士猜测，问题起因可能在于中大布匹商圈的商业价值非常高，以至于租客不愿就此离场。开发商与租客之间也签过多份协议，双方应在法律框架内尽快解决。

文/图：记者李凤荷

探究原因：宁交罚款违建也拆不了

江南美景二期迟收楼，这个毛坯收楼的楼盘从外立面来看已完全具备竣工条件，据开发商表示，根据规划局总体验收的要求，他们甚至提前把商业裙楼的消防安全要求也已全部做好，整栋楼一早就具备交楼条件，问题的症结就卡在江南美景一期车库出口对面的美景商贸中心。根据土地出让协议，该处应为幼儿园配套用地，不料这个临时租赁的批发场至今没有交还地块给开发商。

根据江南美景开发商和承租有关地块的福诚物业签署的文件，该地块临时商铺是由原用地单位——华南缝制设备集团与投资商广州市福诚物业管理有关公司合建，2005年该用地曾经经广州市海珠区规划局发出《违建行政处罚决定书》，明确处罚后的建筑物可临时保留作商业使用，期限为两年。然而这个超期违建设施在2008年由原用地单位移交给江南美景开发商时，开发商又与福诚物业签署了租赁协议，约定的租金仅为13万元一个月。据双方往来的文件记录显示，福诚物业的老板还曾经借出2000多万元给江南美景的开发商，不过在双方因用地交还一事产生矛盾后，江南美景开发商于今年3月已把欠款一次性支付给福诚物业，当中1000万元作为迟交地块的惩罚金作为欠款的抵扣。

从双方的文件往来可以看到，2012年底至今，江南美景开发商已多次与福诚物业要求清场交地，要求交地的时间有2014年2月28日和2014年4月28日，但在限期到来之后，福诚物业始终按兵不动。在此期间，江南美景开发商曾经申请把幼儿园建设改为配套派出所建设，以及申请剥离幼儿园配套建设与住宅楼的验收，但未能成功。

据知情人士透露，福诚物业出租幼儿园地块用作批发场，估计一年可以收租2800多万元，每月向开发商支付13万元的租金，一年租金才200多万元，之间存在巨大的利益。即使是扣除1000万元的违约金，福诚物业一年租金利润已足够弥补损失。由于福诚物业甚至曾经借款给江南美景的开发商，福诚物业的多次爽约可能暗示两者之间还有更多的经济利益纠葛。

业主无辜：差点签署“不平等条约”

日前，记者采访了江南美景二期一批业主。一位业主告诉记者，由于他急着收楼，今年四五月曾经与开发商商谈，结果开发商抛出一份“收楼协议书”给他，这份收楼协议书上载明“该物业现尚未通过竣工验收，尚不符合合同有关条款，但乙方经过对该物业的质量以及设施等状况予以检查后，确认无异议，自愿同意按该物业现状提前收楼，且乙方同意不以任何法定或约定事由追究甲方任何责任及赔偿”。广东广大律师事务所陈浩律师认为，这种条款是显失公平的霸王条款，即使业主签了，最终很大机会可以推翻。据江南美景开发商有关人士回应，他们是在客户强烈要求收楼的情况下才匆忙草拟有关协议，后来客户签字后该公司也没有批下来，收楼协议没有生效。

因为江南美景二期的迟收楼，业主的生活受到很大影响。业主张先生本来计划与老父亲分开住，但迟收楼后他依然要与父亲“窝在一起”；业主陈小姐在东圃租房子，月租就两三千元，本来想着今年3月底就可以收楼，装修一下大概6月就可以搬进去，哪知道现在依然要住在出租屋里；业主潘女士则是把江南美景二期的小房子作为投资收租用途，她正是看中周边四五十平方米小户型租金过3000而入市投资，现在迟收楼，每个月白白损失几千元租金。像这几位业主的遭遇，在江南美景二期200多名业主里比比皆是。

据记者了解，由于开发商当时也预见到幼儿园地块存在不确定性，且该楼盘也受限签的约束，在给业主分批网签合同时，第一批签约的业主约定收楼时间为今年3月底，第二批签约业主约定收楼时间为今年8月底，最后一批则定于今年12月底才收楼。从目前来看，第一批受影响的业主大约在50人左右，但如果开发商一直未能获得幼儿园地块进行配套设施建设，有可能连带第二批和第三批业主也受到影响。

业界分析：

问题须由开发商主动解决

广东广大律师事务所律师陈浩告诉记者，他打过这么多官司，很少遇到像江南美景二期迟交楼的事件，开发商建好楼又不交，以前都是开发商在未具备交楼条件就匆匆通知业主收楼，这次的确是“奇闻”。

中原地产项目部总经理黄韬认为，开发商申请二期收楼与建设配套的幼儿园剥离，不具法律依据。该楼盘分一二期建设，一期业主的收楼和出证也不受有关配套影响，但由于该地块必须在整体开发完成时移交配套设施，故此二期是最后一期，必须要把幼儿园建设与住宅和商业整体验收。通常开发商对于不产生收益的幼儿园、学校等设施的建设都放在最后一期来做，这是普遍的做法，但开发商应该预见到有关批发场的巨额租金差异，及早行动，酿成今日“两头不到岸”的局面，开发商责无旁贷。

江南美景开发商有关人士表示，事到如今他们也觉得非常后悔，一而再再而三地相信福诚物业遵守契约精神，他们希望政府能够尽快完成超期违建的清拆，协助交还用地以建设。据记者了解，江南美景开发商已多次申请拆除幼儿园用地的临建商业，广州市规划局海珠分局也曾经发出2014年79号文《关于尽快查处涉嫌违法建设的函》给广州市城市管理综合执法局海珠区分局，可惜一直因各种原因而未能清拆。