“分类调控”之困：二三线城市外来人口导入不足
5月下旬,《财经国家周刊》记者在江苏无锡市和常州市调研发现：两个城市虽一个限购，一个不限购，但却面临相同的楼市窘境：供大于求矛盾突出，改善型大户型销售困难，由于地价偏高，房价降价空间有限，以及在银行信贷收紧的背景下，房企资金链紧绷，债务纠纷频发。“泡沫将破”、“楼市可能崩盘”的看空舆论，已有演变成市场恐慌之势，但多数地方政府仍在“分类调控”政策上举棋不定，原因是“中央层面对分类调控尚无具体的指导意见下发”。
“座谈会开了十几场，相应的方案已形成会议纪要，口头也达成共识，但市里就是不敢发书面文件。”无锡市一位接近政府的人士坦言，尽管李克强总理在今年的政府工作报告中已经明确，各城市根据情况对房地产市场“分类调控”，但在现实中，如果没有中央的统一号令，地方主动放宽调控总显得“师出无名”、“缺少参照”。
此外，社会舆论对“分类调控”也没有形成统一认识，一些尝试性放松限购的城市，大都被误读为政府“救市”。“救市概念，相当于把政府和老百姓之间对立起来。谁敢当这个出头鸟？”上述人士说。
结构性过剩
数据显示，2014年前5个月,常州和无锡市区商品房销售面积同比分别下降13.37%和20%。
作为中国著名的制造业重镇，江南的富庶创造了大批投资和改善型购房需求。因而过去几年，常州和无锡一直是一线房企云集拿地的热土。但2014年以来，局面急转直下。
常州市住房保障和房产管理局相关负责人表示，截至5月底，常州市区商品房累计可售余量为794.76万平方米，已形成库存积压的局面。其中，144平方米以上的改善型住房销量仅占总量的18%，库存占总量的35%。
无锡市也大致如此，住宅存量约为850万平方米，其中高端住宅约为300万平方米。按照正常每年住宅销售500万600万平方米计算，无锡市要消化现有住宅库存大约需要一年半时间。
在无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵看来，无锡市场之所以出现“过剩”局面，一是前几年土地供应量过大，新区推地规模增加；二是大规模建设安置房，抑制了商品房价格上涨；三是无锡住房以本地消费为主，产业结构调整后，轻工业搬出城区，中高端人才的导入较少；此外，受限购限贷政策影响，人们对高端房价值的认可发生变化。
江苏省房地产商会副会长蒋佳平告诉《财经国家周刊》记者，常州市场最大的问题是结构性矛盾突出，即中高端盘（144平方米以上大户型）库存量大。常州虽然属于三线城市，但从人均GDP、年均住房消化量和人口规模等数据看，常州通常被房企列入投资二线城市。“很多外地房企不太熟悉当地市场，按照二线城市的标准做产品，比如在区域位置偏一些的地方造大平层产品，就产生一定的供需不匹配问题，这样的房子很难卖。”
进入4月份以来，外界普遍预期房地产市场拐点到来。看空氛围在一定程度上加剧了楼市的观望态势，使购房需求进一步受到抑制。
一位常州市开发商告诉记者：“常州民营企业发达，原来购买高端房产的大多是中小企业主，但眼下经济形势不好，这些中小企业主不敢乱花钱了。”
无效的降价
二三四线城市房地产市场预期正在发生改变，“降价跑量”是多数房企选择的应对之策。然而，与以往不同的是，大多业内人士表示，高地价使房价下调空间有限。
江苏省房地产商会副会长蒋佳平给记者算了一笔账:目前常州房价均价6800元/平方米。本地房企开发成本为3800元/平方米+楼面地价；外来企业成本价为4500元/平方米+楼面地价，而目前在售的项目，大多是两三年前市场形势好、地价高时拿的地。“算都算得出来，有的楼盘就是在亏本卖”，“而且在各家都选择降价的情况下，一样还是卖不动”。
银行对房地产领域的贷款收紧，更令二三线楼市雪上加霜。无锡市住房保障和房产管理局相关负责人告诉记者，“上半年，首套房贷利率实际是普遍上浮的。有的小型股份制银行已停贷个人首套房贷。”这位负责人表示，尽管央行要求银行支持首套房贷，但目前无锡当地各银行并没有具体的行动。
而在开发贷环节，银行对风险的把控更为严格。据了解，无锡、常州中小开发企业，因资金周转不畅，被银行收缴楼盘公开拍卖的不在少数。
“特别对中小房企而言，有的不得不借新偿旧，甚至采用民间借贷方式弥补资金缺口。”知情人士告诉记者，银行通常会承诺企业还了旧贷款后，新贷款马上会批下来。但房企借了高利贷还了银行贷款后，却不一定能拿到新贷款。这种情况下，房企无奈携款跑路，或低于成本价抛房，导致债务纠纷及烂尾楼项目逐渐增多。
另一个支撑房地产市场需求的重要因素，是新增人口的导入。但与上海、南京、苏州等大城市相比，无锡、常州这样的二三线城市对外地人口的吸纳力有限。2013年，苏州吸引了19万外来人口，无锡仅引入1万外来人口。外来人口导入不足，意味着要消化市场库存只能释放本地需求，而这是一个漫长的过程。
调控困惑
房地产市场的不景气，导致土地市场陷入冷清，房地产相关税收也下滑严重，直接危及地方财政收入，迫使地方政府对楼市窘境难以坐视不理。
无锡市曾尝试对限购政策进行微调，规定自5月1日起，购房落户的面积从此前的70平方米变为60平方米，旨在刺激购房需求。尽管官方一再表态，这并非调整限购政策，只是当地公安部门针对户籍制度的改革，但该政策客观上却对当地二手房交易活跃起到一定效果。
常州市政府则召开多场座谈会，却始终没有出台相关政策。当地一位房地产业内人士表示，常州市本身就不限购，后期的政策调整空间有限。对于这类城市，即使全面的限购政策放开，除增强市场信心外，实际影响不大，除非在信贷方面有明显改善。
紧缩供应，消化存量，握紧土地闸门，成为库存高企城市的重点调整工作。常州市已开始缩减土地供应计划，2014年只出让200公顷土地。
无锡市住房保障和房产管理局负责人表示，将适当控制土地供应量，引导企业均衡供应；同时调整完善供应结构，重点发展中小户型普通住宅项目；完善调控政策，加大对合理购房需求的支持力度。“针对今年的市场情况，无锡的保障房今年将采取从市场收购为主。”
调研中，多位业内人士指出，李克强总理已在政府工作报告中提出分类调控要求，这一精神应得到切实落实，特别是对一些库存量相对较大的城市，限购、限贷等行政调控手段应逐步退出。
他们还强调，政策调整必须要由中央层面出指导意见。因为2013年2月出台的“新国五条”是国务院层面下达的指导文件，如今不论取消与否，中央层面最好有一个明确的说法，否则，地方政府就有“猜”的心态。
至于限购放开是否会造成市场波动，在业内人士看来，鉴于当前市场供求关系，并不会瞬间出现报复性反弹。目前无锡、常州市场整体供大于求，即使放开，市场也不会出现较大变化。
无锡市住房保障和房产管理局市场处处长江建华建议，信贷政策比限购政策调整更重要。以前支持首套房贷，是否可以放宽到支持包括改善房在内的合理需求，对二套房的首付比例适当下调。
“从银行角度讲，更看重改善型需求。这一块会有一个好的结合点，既可以满足银行的利润要求，也满足市场改善型需求的释放。建议对政策全面梳理，允许地方政府和地方银行一起商定信贷政策，中央层面则重点对各类城市进行分类指导。”江建华说。
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