楼市“大起底” 品质决定去化
亦庄金茂悦 冠领亦庄
今年上半年，由于北京市新房市场持续转冷，品牌项目云集的亦庄区域无疑也成为市场关注和争论的焦点。伴随着上半年各大房企和项目销售业绩的新鲜出炉，亦庄区域的真实销售情况也浮出水面。
记者统计北京市住建委官方数据发现，包括亦庄金茂悦、枫丹壹号、林肯公园3个项目销售金额均破5亿元。其中，亦庄金茂悦以10.51亿元的销售金额，包揽亦庄区域上半年的成交金额、成交套数和成交面积“三料冠军”。确凿的销售数据证明，对亦庄前景抱有充分信心的购房者大有人在。但在市场的观望氛围中，唯有类似亦庄金茂悦这样坚持品质，并能准确捕捉到购房人心理的项目才能收到市场追捧。
亦庄优质改善性项目受追捧
进入今年以来，亦庄楼市似乎始终笼罩着迷云。在整个大市场遇冷的背景下，任何风吹草动都会被放大，城建海梓府的团购优惠更一度被认为是亦庄楼市降价的先兆。然而随后亦庄金茂悦、枫丹壹号等项目开盘热销，似乎打破了这一传闻，为亦庄楼市奉上一颗镇定剂。
近日，各大房企的销售业绩相继出炉，亦庄区域的销售数据也正式面世。记者根据北京市住建委官方数据统计后发现，截止6月30日，2014年上半年亦庄区域10个在售主流项目商品住宅销售总金额达48.45亿元，亦庄金茂悦、林肯公园和枫丹壹号的销售金额均破5亿元大关。其中，亦庄金茂悦作为区域标杆改善性项目，以10.51亿元、221套、30248.44平米成为亦庄区域成交金额、成交套数和成交面积的三冠王。
纵观建委数据不难发现，目前亦庄已经形成了以中高端改善性项目为核心的产品格局，且积累了充足人气。6月8日，一向以品质著称的区域标杆项目——亦庄金茂悦推出四期低密墅质大宅，当天百余组客户抢购仅44套房源，场面火爆，所售房源几近售罄。实际上，5月10日，亦庄改善型项目枫丹壹号入市，虽单价上涨5000元/平方米，但表现依然不俗，开盘当天即逆市热销，实现了8亿的销售额。随后，亦庄金茂悦也应市推出30套房，以一成首付的营销手段，解决购房人的实际困难，博得市场认可。
市场情况可以看出，亦庄河西区的地理位置和区位特点以及产业结构和人群结构，决定了区域内改善型需求较为强劲。
但并不是所有改善性项目都不愁卖。以亦庄金茂悦为例，其销售金额是同类型排名第五的项目销售金额的近三倍。这种局部项目销售火热、冷热分化的现象，在业内人士看来，正反映了当前改善性购房者的更为谨慎和严格的态度。
品质决定成绩
“在目前的市场格局下，改善型客群更加注重产品力的差异。项目只有不断提升自身产品的核心价值和竞争力才可以突围。”中原地产首席分析师张大伟表示。
据亦庄金茂悦相关负责人就表示，虽然不少项目采取了降低品质平价入市甚至低价入市的策略，但亦庄金茂悦还是坚持品质为先的策略，在原有价格的基础上强化品质，通过提升品质，赢得市场。
定位是否准确也影响了项目的“吸金”能力。在北京房地产协会秘书长陈志看来，亦庄最近两年推出的地块密度都较低，且地价较高，未来区域内类别墅的产品会增多。对于改善性客群来说，能够买到面积、总价和设计合适的房子在未来会越来越困难。目前像亦庄金茂悦的产品，户型面积在180平米左右，总价适合改善型人群的支付能力，正好对位他们的需求。
标杆项目引领区域
近年来，依托亦庄坚实的产业基础、区域规划和南海子公园优越的自然环境，在目前亦庄河西区3.8平方公里的范围内，已经形成了低密改善型产品的中央居住区，这与万科、方兴、融创等品牌开发商对产品品质和区域配套的重视不无关系。
今年以来，亦庄河西区的标杆楼盘再次加码品质，更对亦庄河西区的住宅品质起到提升作用，引领区域产品“进化”。
据了解，继四期空间使用、居家细节和科技系统全面升级后，亦庄金茂悦加推了位置户型更为优越的产品，其中一栋主打138平方米经典3.5居的低密洋房，不仅是是整个社区最低密的产品，也是全北京金茂系作品的最低密之作；另一栋中央景观楼王，户型为156平米的3.5居及167平米的4.5居，为全家庭三代甚至四世同堂提供了可持续发展的成长空间。而早在5月底，枫丹壹号推出的别墅样板间，也收到众多业界好评。
张大伟表示，区域的标杆产品创造了很多值得学习的空间，往往带动了整个区域品质升级。例如，绿色科技住宅金茂系并不是第一家，包括通州等区域的一些项目也在运用。但金茂系将科技系统更为充分合理的运用在生活空间里，甚至吸引了部分项目在学习金茂的产品，从这点来看金茂系的科技系统是很具引领性，值得推荐的。
亦庄地价成倍增长，众多房企争相进驻，都说明了房企对亦庄前景看好。据了解，方兴地产还将持续深耕亦庄，在亦庄打造一座体量近百万平方米的健康宜居之城。可以预见的是，未来在标杆项目引领下，伴随着品牌房企项目品质的进一步提升，亦庄河西区将进一步发展为高端品质住宅区，区域前景可期。
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