深圳“房价跳水论”几无案例支撑 但市场下行趋势明显
■地产行业记者 文霄予
话题缘起
近日，“降价潮”开始在二三线城市蔓延。然而，这波降价潮到底是真是假？是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性的降价？
从深圳楼市的情况来看，各种房价将“跳水”的言论也充斥市场。记者走访调查深圳多个新盘后发现，深圳的楼市还未到可以称之为“已经降价”的时刻。一些传言有降价的楼盘，记者发现，其实开发商也只是拿出了很少量的户型、位置、朝向、楼层都比较差的房源来进行促销，吸引客户。从整个楼盘的情况来看，如果与同一项目的前一期房源销售均价相比，新一期房源成交均价都并未降低。
当然，一些全新入市的项目定价都偏向谨慎，以博取一个好的销量。但是，这也远未到开发商开始“甩卖”的局面。
开发商：我根本没降！
“你们这房子降价了吗？”在位于龙华的幸福城售楼现场，记者向销售人员提出这个问题。
“没有！我们的二期产品去年开盘就基本卖完了，均价差不多是每平方2.2万，现在卖的三期均价都到2.4万了，还涨了呢！”销售人员如此回答。
事实上，幸福城现在在卖的房子，比前几期都不好卖。此前卖的89平方米复式等户型在当时比较得到市场认可，产品更偏重刚需或者改善型。而目前在卖的三期，面积都在150平方米以上，而最难的问题则在于：是双拼产品。两个名额对于 “房票”紧缺的深圳购房者来说，具有天然杀伤力。
记者在一个工作日的下午4点，来到该楼盘售楼处，除记者外，同时没有任何一批客户到访。在来访客户登记本上，记者也发现在当天也仅有1批客户到访，而在此前的一天仅有2批客户。来访量低，产品难卖，即便这种情况下，幸福城也并未有所谓降价的行为。
同样位于龙华的特发和平里的和平公寓，6月开盘，记者以购房者身份跟销售攀谈，销售人员直言：“这一期总共四百多套，现在就剩几套了，均价在两万七左右，您要是想投资的话，剩下的几套还可以考虑考虑，您要是自己住的话，我建议您可以等我们下一期的产品。”
据了解，该项目上一期产品在去年开盘的均价为2.2万元每平方米左右。对比前一期，价格有较大幅度的增长。这在深圳的市场不是孤例。
记者走访市场发现，深圳目前在售的六十余个楼盘，没有任何一个明确宣称：降价了。通过对比这些楼盘的成交数据，真正降价的凤毛麟角，大部分楼盘都保持比较稳定的价格，小部分楼盘甚至还略有一些上涨。
没涨等于降？业内人士观点不一
目前，在深圳楼市，关于楼价降没降也有着一些不同的看法。即便对同样的数据，不同机构与业内人士也有不同的解读。
关于楼市的“降价”，第一个“确凿的证据”来自于这样一组数据：市规土委公布6月深圳新建住宅价格为23441元/平方米，环比下降2.3%。
对此，中原地产的解读是：利空因素持续发酵，6月深圳新建住宅价格22个月来首次环比下跌。
而在DTZ戴德梁行对此的解读是：供需两弱的同时，深圳住宅新房成交均价却呈现持续上升的态势，2014年上半年，全市住宅新房成交均价同比增长8.7%至每平方米23,299元。但从月度住宅新房成交均价走势来看，直至6月份成交价格才稍有回落。
业内对统一数据也会有不同的解读，事实上，来自业内人士的一些说法不一主要来自于一点“没涨S是不是等于降？”
克而瑞深圳机构总经理许烁认为房价有降的趋势存在，“市场不会有那么快回暖，一些新开盘的项目定价都非常保守，以低于预期的价格开盘，这部分楼盘本身没有前几期的产品可以做对比，那这是降没降呢？我认为开发商能以低于预期的价格开盘，实际还是有降价的。”
记者从一位不愿透露姓名的业内人士处得知：位于龙岗的中骏四季阳光开发商预期的开盘价位是每平方米均价1.4万元，而由于市场情况，实际开盘的价格定在了每平方米1.2万元左右。位于宝安的领航城也是差不多的情况，开发商预期的开盘价格为2.4万元每平方米，而实际开盘价格在2.2万元每平方米。
新入市的楼盘采取了保守的定价策略，这“算不算降价”则本身也引起了一身争议。
而对于一些有前几期产品价格可以参照的楼盘，大部分都是价格持平或微涨，有人认为“没涨便是降”，有人则认为“没涨就是没涨”。
折扣、促销力度加大，但“大特价”基本是噱头
目前，深圳各个楼盘促销、折扣的力度加大是事实。各种各样的营销手段充斥坊间，比如“员工折扣”、“特价房”、“开发商垫首付”等等。
位于布吉的一个楼盘，目前在售69—88平方米的2—3房，均价1.9万元/平方米。记者发现，目前该项目可以打99折，算是一个比较常规的折扣。而吸引一些客户前来的则是开发商所说的“特价房”，在这个均价1.9万元每平方米的楼盘中，开发商宣称推出了均价1.5万余元每平方米的特价房，记者询问售楼人员时，售楼人员表示这样的特价房只有一套。
同时，记者也了解到，项目里面有一些户型打完折下来可以到1.8万元每平方米，实际的折扣力度还是比较大。
对于一些项目的“员工价”非员工也可以享受，市民李先生则认为，“人人都能买到还能算什么内部价呢，我就接到信息打电话问过，结果一打过去售楼员就说没有了，问我要不要看其他的。”
有业内人士表示，目前市场上的一些“大特价”基本是开发商吸引购房者的噱头，但是促销、折扣的力度的确是比以往要大一些。而开发商一些暗中打折、促销的行为很难去统计，不可否认的是，目前市场压力还比较大。
市场博弈白热化
值得关注的是，似乎有各方不利因素充斥着的楼市，也不意味着深圳楼市房价的大面积下调。毕竟，深圳楼市的刚需仍旧非常强劲。记者调查的多个项目，新开房源的销售均价比上一期实际上基本是微涨的。对于一些新开盘的项目，有的房企采取一步到位的定价方式推盘，这种情况下则一般收到的市场效果还不错。
不过，深圳的“降价潮”虽然没有开启，但是市场的下行预期很明显。
世联行董事长陈劲松直言，“这不是一个轻松的话题，2014年的市场明显和2013年不同，我们通过数据看到，今年的楼市走势和2008年越来越接近。2008年房价没有跌到位，现在市场下跌是当年的延续。”
中原地产深圳总经理郑叔伦认为，深圳上半年的成交数据达2008年来最低位，价格却处于2008年以来最高点。上半年博弈已到白热化阶段，但下半年开发商为回笼资金，将不得不以价换量，下半年价格会进行缓慢下调。
DTZ戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端则对记者表示，2014年下半年，在市场周期性调整的大背景下，楼市蔓延的观望氛围短期内难以彻底改观，同时，较大的去库存压力，将迫使开发企业考虑以价格调整刺激成交，市场价格总体上仍面临下行压力。
克而瑞深圳机构总经理许烁认为房价进入了下行通道，并且不会那么快回暖。
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