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燕郊楼市崩盘说不实降价楼盘多数位置采光不好

https://www.biud.com.cn 2014年07月24日10:34 家居装修知识网

　　作为环京楼市的风向标，燕郊又一次因率先降价而成为了舆论关注的焦点。

　　近期，有媒体报道，燕郊房价普降了20%，已经跌破万元大关，首尔·甜城等项目的降价幅度更是超过了3000元/平方米，燕郊万元以上项目面临着“0成交”的窘境，楼市或将崩盘。

　　然而，近日当《广厦时代》以购房人的身份对被传言大幅降价的首尔·甜城、夏威夷·蓝湾等几个燕郊的主要项目进行实地走访后发现，开发商用以降价促销的房源多是位置或采光不太好的，抑或是刚刚打了地基尚未开建，交房需等到两年后的期房，那些明年就可以交房或者位置较好的楼栋的起价在1.1万元/平方米以上，一些楼层较好的售价在1.2万元/平方米以上。

　　而且，在燕郊的一些开发商看来，作为北京外溢需求的首选之地，燕郊楼市大幅降价或者崩盘的可能性不大，而且，现在燕郊楼市信贷已经开始有所放松，下半年，可能会出现小幅反弹。

　　坐等降价结果反遭遇涨价

　　作为北京外溢需要的主要承接地之一，近期外界关于燕郊楼市大幅降价的消息对于渴望在北京置业的北漂而言，无疑是个利好消息。然而，当一些信以为真的购房者以抄底的心态去燕郊置业时才发现，事实并非如此。

　　据一位想要在燕郊置业的王先生介绍，他本来准备于今年3月份在燕郊买房，但是由于当时听信燕郊楼市即将大幅降价的传闻而选择观望，准备等燕郊房价下降之后再出手。

　　然而，近日当王先生觉得抄底时机已到，准备出手置业时才发现，自己心仪的项目非但没有降价，反而与3月份的房价相比还小涨了一些。

　　据王先生介绍，整体来看，目前燕郊的房价并没有上升，其实从去年10月到现在，燕郊的房价基本平稳，买卖双方都在僵持。由于银行信贷收紧，目前燕郊的成交量非常小。原本准备于近期开盘的燕郊理想新城就因为蓄客不足，而一再推迟开盘。只要银行信贷政策不放松，再过几个月，燕郊的房价必然会有较为明显的下降。

　　降价是真想买好房不便宜

　　一边是舆论的集体唱衰，一边是类似王先生这样的购房者的失败经历。那么燕郊楼市目前的真实状况究竟如何？

　　为了解真相，近日《广厦时代》以购房人身份对燕郊部分项目进行了实地走访后发现，燕郊项目降价不假，但购房者想要买到称心如意的房子仍不便宜。

　　在燕郊著名的售楼处一条街——102国道上，《广厦时代》探盘人刚下公交便被一个常年向各个项目引客的销售代表盯上，在听说我们准备考虑在燕郊置业时，该销售代表便向我们推荐起首尔·甜城来。

　　随后，我们跟随该销售代表来到了首尔·甜城位于102国道上的售楼处。据一位姓闫的销售人员介绍，目前，首尔·甜城二期正在推优惠活动，中间楼层的两居价格为10600元/平方米，现在买房可以享受“2万抵6万”的优惠，如果再加上赠送的8.46平方米的阳台面积，每平方米的售价大约只有8950元/平方米，这与该项目一期1.1万元—1.2万元/平方米的售价相比，确实便宜了很多。

　　但是，据了解，在一期的销售过程中，该项目的阳台面积也是赠送的，并没有单独收费。如果把这部分赠送面积剔除掉，那么，该项目目前的售价仍然在万元以上，并没有大幅降价。而且，目前该项目推出的二期产品属于两年后的大期房，交房需等到2016年10月份左右。如果想要购买即将于今年10月份左右交房的一期产品，那么目前的售价仍然在1.1万元—1.2万元/平方米。

　　在同样被当做降价典型案例的夏威夷·蓝湾的售楼处，我们发现，该项目目前的起价仍然在1.1万元/平方米，而且，价钱会随着楼层的升高而升高，10层以上的房价基本上都在1.2万元/平方米以上，与去年该项目对外宣传的1.1万元—1.2万元/平方米的售价几乎没变。

　　据该项目一位姓袁置业顾问介绍，和北京类似，目前燕郊很多项目所谓的降价其实大多是幌子，真正的好房子很难大幅降价。

　　崩盘尚早信贷政策或将放开

　　尽管大幅降价的可能性不高，但是作为和北京紧密相连的市场，在北京楼市不景气的情况下，燕郊也难独善其身，但是在业内人士看来，崩盘的可能性很小。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，燕郊楼市没有本地的需求，其购房者基本来自北京。在北京楼市仍在调整的情况下，燕郊楼市的日子肯定不好过。

　　同样，据中骏置业控股有限公司北京区域公司营销总监王亚林透露，燕郊市场上半年成交量有所下滑，除了受北京市场成交量价波动影响之外，上半年众多刚需客群对自住房心存期待，也一定程度上影响了燕郊置业的决策速度。

　　王亚林分析，由于燕郊的项目多为百万平方米的大盘，相比较一些总体规模在50万平方米以下的中型楼盘，大盘对销售速度和回款的要求会更高。因此在成交量下降的情况下，个别大盘采取“促销”的做法也属正常，但这并不意味着燕郊的房价会持续走低。据王亚林了解，目前燕郊一些采取“降价促销”的楼盘已经实现了较好的成交量，近期燕郊市场的客户到访量也每月上升，金融利好政策也有所释放。燕郊市场下半年房价将逐步企稳。另外，由于自住房中签率很低，目前一部分购房人已经开始回流商品房市场，有一部分会回流向燕郊。因此，燕郊完全不会像外界传言的那样，有崩盘的可能性。

　　此外，在王亚林看来，无论如何降价，8000元—9000元/平方米的房价已经是当前燕郊的底线了。相反，现在倒是去燕郊抄底的好时机，目前其身边的一些亲朋好友已经开始考虑在燕郊置业。

　　张大伟认为，燕郊楼市接下来的走势，主要要看政策的“脸色”，尤其是要看信贷政策的走向。“如果信贷放开，那么这轮降价就只是一个小插曲；但如果信贷还是这么紧，那情况就不好说了。”

　　事实上，目前燕郊的信贷政策已经有所松动。在踩盘中，我们发现，目前燕郊的很多项目首付已经下调至三成，而在去年，为控制燕郊楼市过热，燕郊很多项目的首付都是四成，而且，利率是基准利率的1.2倍左右。据夏威夷·蓝湾的一位置业顾问介绍，伴随着首付款比例的降低，燕郊下半年房贷的利率也可能会出现下降，基准利率或者折扣会重新出现在燕郊市场上。

　　而伴随着信贷政策的放松，燕郊楼市也许会触底反弹。文/李路斌