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“准一线”限购松绑开发商谋涨价广深还要限多久？

https://www.biud.com.cn 2014年07月30日15:46 家居装修知识网

　　中原地产、中投顾问等多家机构预测，松绑限购还在其次，关键是货币政策的影响。若进一步放松货币政策，让银行大力支持住房信贷，这对房地产市场的刺激将更加明显。

　　楼市限购松绑风暴袭至“准一线”。

　　杭州市7月29日起正式解禁，限购松绑后首日楼市火爆。南都记者了解到，杭州一知名豪华楼盘昨日一上午成交量达1.59亿元。松绑也让开发商有了底气。当地业界盛传此前大打价格战的开发商要调价。南都记者昨日联系杭州多家开发商，接近九龙仓的业内人士直言称，在谋划策略和价格调整。“现在正在就营销策略做一些观察研究，在调整中，但具体情况不太方便透露。”杭州绿城有关负责人如是告诉南都记者。

　　“准一线”正式松绑

　　杭州市住保房管局7月28日称，经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

　　中投顾问研究总监郭凡礼向南都记者表示，杭州作为“准一线”城市，其限购松绑会给房地产市场，尤其是开发商更多的信心。

　　中国指数研究院数据显示，自今年1月以来，杭州房价一直在平稳中下降。6月均价为1.75万元/平方米，环比下降2%。截至本月，杭州市区(包含余杭、萧山)的可售商品房总量已超过13万套。而2013年杭州市区商品房成交总量为8.7万套，若以这一去化速度计算，消化目前的库存至少需要18个月。而今年1-6月，杭州市区商品房成交量仅2.87万套，若以这样的去化速度计算，消化周期要超过27个月。

　　住建部副部长齐骥此前对高库存的标准是“高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销量”，若参照这一标准，杭州已远远超过“高库存”警戒线。

　　与之前已经取消或者放松限购的城市相比，杭州楼市的库存量压力可以说是有过之而无不及。据统计，济南取消限购之前的存销比是15个月，苏州楼市6月份的存销比也只有14.9个月。这样看来，库存量压力更大的杭州，似乎更加没有理由不调整限购政策。因此杭州市政府决定松绑限购，虽然这次松绑是以区域性和结构性调整的方式。

　　开发商现涨价冲动

　　杭州限购政策松绑后，不少投资客直言会出手，短期内可能引发市场一波疯狂浪潮。

　　“对之前大打价格战的该区域开发商而言，确是一个利好消息。因为政策松绑，从微观来看，可以让之前没资格买房子的不少人入市购房。”郭凡礼告诉南都记者。

　　记者对比了已松绑限购的城市，如天津、无锡、济南等，销量或多或少都有上升。中信证券的研究报告显示，对南宁、宁波、天津等13个城市房价进行研究，限购执行变化的后一周平均销售面积，比变化前一周增长约6.8%；限购执行变化后两周的平均销售面积，比变化前两周平均增长22.5%；政策变化后三周的平均销售面积，比变化前三周平均增长了39.0%。限购执行变化后四周平均销售面积，比执行变化前四周平均增长了20 .5%。

　　南都记者了解到，杭州正式解禁首日，楼市火爆。杭州一知名豪华楼盘昨日一上午成交量达1.59亿元。

　　而限购松绑也立刻引起杭州开发商的连锁反应，当地业界甚至盛传开发商要调价。

　　南都记者昨日联系杭州大型开发商绿城、万科、九龙仓等，多认为当前属敏感时节，但销售价格肯定会有调整，尤其是此前降价过猛的区域或楼盘，很可能暂时恢复信心，底气上升。

　　宁波利时商业管理有限公司总经理李兴军告诉南都记者，房地产投资走势跟政策、宏观经济都有关，松绑限购对投资者来说无疑是颗定心丸。毋庸置疑，投资客的行为将会导致楼市供需变化，房价上涨的可能性极大。

　　不过，杭州透明售房市场研究院院长丁建刚则告诉南都记者，政策不会引起房价上涨，现在需要担心的不是引发房价上涨，甚至有可能如果市场仍然得不到恢复，应该追加救市措施。

　　货币政策更关键

　　“今天的政策，事实上已经太晚了。”丁建刚对南都记者表示，时至今日，松绑政策尺度已经不重要，重要的是传递了一个政府信号，政策总归是给了市场一些信心，会刺激活跃度。

　　不过，这个信心能延续多久，还是未知数。世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢就认为，观望心态在短期内可能会出现波动，导致大户型销量短期小幅上涨，但不会持续很久。市场只是释放了前期被压制的需求，但需求自身并没有大幅增长，供过于求的主调没变。从市场供应目前以小户型刚需盘为主的情况看，大户型销量的增加不能有效解决库存问题。

　　“原本已经有一套房的，想买第二、三套的，因为限购的出台而取消了购买计划。虽然现在限购松绑了，可是银行的贷款仍没有放松，而这个问题也很关键。”李兴军如是告诉南都记者。

　　[广深观察]楼市还要限购多久？

　　“准一线”城市杭州松绑限购了，那么一线城市广深呢？

　　虽然住建部早就强调“一线暂时坚持限购政策”，广州市国土房管局相关负责人近日也强调，广州仍继续严格执行国家相关调控政策，政策目前没有调整。不过，方圆地产透露称，新房供应充足、消化能力有限的广州南沙区已经跃跃欲试，目前正在申请放开限购，且本次考虑放开的并非只针对港澳人士，而是范围更大的放开限购。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者，如果能落地，将对盘活南沙的存量房有较大帮助。

　　南都记者昨日联系南沙不少大型开发商项目获悉，并未收到相关消息，但也有楼盘销售声称，可能9月份会出台新政策，像增城、从化一样，不限购但限贷。

　　事实上，广深开发商也早已为各种下跌数据发愁。广州市国土房管局阳光家缘网数据显示，今年上半年，广州全市网签成交套数为31602套，同比下跌30%。截至7月20日，广州商品住宅可售套数达61791套，总面积为844.55万平方米。按照上半年平均每月68万平方米的去化量计算，存量需要消化周期12.4个月，属于偏长的消化期。深圳市规划土地委员会的数据则显示，截至7月20日，深圳商品住宅可售套数35792套，大概需要14.2个月的消化期。由此可见，楼市的低迷使广深楼市的去库存压力增大。

　　至于广深等一线城市是否有松绑限购的可能，不少社科院专家认为目前一线城市房子供不应求的情况还在持续，不适合放松限购。