评论：青岛楼市限购放开 市场影响几何？
传言已久的青岛限购放开政策日前终于尘埃落定，限购取消后，对青岛楼市将会带来什么样的影响呢？
从当前市场看，短时间内变化不大，但从各售楼处现场看，到访客户明显比以前有所增加，而至于成交如何，有待时间进一步验证。
日前，就限购取消对楼市的影响，记者采访了岛城内外房地产界人士，“不会有太大影响”几乎是大部分被采访者的共识。
价格不会有太大变化
“限购放开给市场带来的更多是精神作用，可能会拉动青岛楼市的成交，但成交量也不过会有10-20%的增长，至于价格，不会有太多变化。”岛城房地产界人士龙江告诉记者。
在龙江看来，之前中央出台的“三限”政策，目前只有限购放开，而最为至关重要的“限贷”都目前为止都没有动静，钱袋子上不去，购房者就不会有能力消费，特别是这几年以来房屋价格没有上涨，也就无法制造出更多的财富，普通购房者的购买能力有限。也正因为此，他认为，未来楼市的价格不会有太大变化。“未来的市场是否会出现成交量大幅增长，关于在于开发商如何看这个政策”，龙江认为，无论何时，看大开发商怎么干跟着干是没错的。
至于限贷是否也会同限购一样会放开，龙江认为短时间内不太可能。“限购放开毕竟是地方手段，而限贷则是中央政策，至于短期内中央是否会放开信贷政策，我个人认为不会。”龙江说。
房企“以价换量”的最好时机
易居(中国)控股有限公易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，随着近期各城市限购放开，市场信心开始恢复，消费者的观望情绪有所好转。在这个时点房企继续使用“价格”策略的话，就会让消费者感觉到“抄底”购房，因此这段时间是“以价换量”的最好时机。
限购放开后，丁祖昱给出开发商三个建议，一是趁热打铁，趁着放开限购的东风效应迅速调整价格，会有意想不到的收获；第二，刚需降价，刚需在当前市场中仍然压力巨大，不要对刚需市场迅速改善抱有太大幻想，刚需项目价格调整仍应坚决；第三一步到位，当前降价一步到位不能扭扭捏捏，“以销定价”才能取得效果。丁祖昱认为，谁抓住了当前时间窗口完成“以价换量”，谁就将打赢了2014年下半年营销攻坚战的第一仗。
豪宅短期内成交会大幅上升
限购政策放开后，短时间内，青岛豪宅的成交量会大幅上涨。青岛房地产界人士张百忍认为，之前有很多豪宅卖出，但是由于受限购影响，并没有进行签约，现在限购放开了，这些购房者肯定会短时间内进行签约。但等这批集中签约过后，豪宅会重新进入平淡期。
对于市内三区、崂山区144平方米以上房屋放开限购，张百忍表示影响甚微。“市区放开限购的是144平方米以上，买高总价住宅的购房者还是占少数，限购之前海边的豪宅就卖不动，放开限购144平方米以上没有意义。”
张百忍表示 “目前影响青岛市场最大的因素是供需不对称，尤其是郊区，典型的供大于求。放开限购更多的是心理上的影响，对楼市的实际影响不大。”
郊区的作用大于市区
对于主城区144平方米以上房子放开限购，青岛科威国际不动产总经理孙杰表示，“聚集改善型购房者的市南区，成交量应该会有所上升，但是价格应该会保持现有的状态，因为毕竟并没有放开‘限贷’。”
“按照济南的案例来看，放开限购对于市场的刺激应该会比较大。尤其城阳和黄岛，这些是现在青岛库存量最大的地方，”孙杰分析认为，这两个区全面放开限购，是为了解决库存问题，相当于市场的“强心剂”。
“城阳区和黄岛区有很大一部分刚性需求的住房项目，会吸引一批外地购房者。”孙杰预计，放开限购以后这两个区域可能不仅不会涨价，反而会顺势促销，所以限购的放开对于这两个区域的作用也远大于对于市区的作用。
对城阳市场是个利好
“限购放开，对于城阳区域而言是绝对利好。”岛城某地产公司营销负责人告诉记者，从放开的政策看，主城区只是144平方米以上户型放开，其中包括刚性需求最集中的李沧区。
该负责人认为，在144平方米户型放开限购的影响下，从开发商角度会逐渐加大144平方米以上的户型比例，由此导致李沧区未来的楼市发展必然会慢慢向大户型转移。
当前李沧的房价已经突破万元线，如果大户型比例再逐渐加大而购房者消费实力又没有发生什么变化的情况下，势必会有越来越多的刚需购买者继续向北转移，集中到目前刚需的另一个集中营城阳。不仅如此，由于城阳完全放开限购政策，所以未来市场需求会大幅增加。
主城区去化压力将明显降低
对限购有条件放开，青岛锐理数据公司总经理马光明表示，刚需集中的李沧，及刚改集中的新市北，价格在城市主流客群承受范围之内，当前去化周期不足一年，本身去化压力就不明显，随着144平方米以上户型限购取消，压力将更加缓解。而市南、崂山由于价格较高，客群以多次改善和投资为主，成为限购最大受害区。目前虽然去化周期较长，但该两区库存量并不高，随着144平方米以上限购取消，该两区去化压力将有明显降低。
城阳区本身就是一个活力存量区，存量高，同时去化也快，当前去化周期仅次于李沧区。随着限购的取消，区域压力将进一步低，未来将成为李沧之后第二紧俏区域。
高新区和黄岛区虽然也在本次限购取消范围之内，但高新区城市配套尚不成熟，产业及产业人口导入尚需时间，而黄岛区解除限购，短期会有所刺激，但由于受通勤成本的限制，以及近年来价格的大幅提升，要解决长远问题，仍需提升本土客群数量和质量。至于原本表不限购的郊区市场，随着七区限购松绑，客群回归是必然，尤其是投资客群的回归，近郊区域将陷入恶战。
本版撰稿 鞠培霞
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