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一线土地遇冷孙河地块流拍中粮落入地王陷阱

https://www.biud.com.cn 2014年08月07日07:51 家居装修知识网

7月29日，此前几年备受市场追捧的朝阳孙河组团，其BCDE地块和K地块双双流拍，这也是继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后，三年来北京首次出现土地流拍。一年前，孙河地块曾诞生过北京地王，此后该区域土地最高成交单价一直由夺得孙河HIJ地块的中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“中粮地产”)保持，楼面地价为5.2万元/平方米。而此次流拍的K地块，楼面地价约为3.5万元/平方米，两宗宅地起始价就达到77.45亿元。事实上，尽管全国楼市遇冷，但北京土地市场情况尚好，资料显示，北京市今年1-7月经营性用地共成交61宗，成交总金额为1213亿元，同比上涨44.6%，这也是实行招拍挂以来第三高的年份。

“孙河土地流拍，算是一线城市土地市场遇冷的一个信号吧，北京在我们跟踪的35个大中城市中风险排名中段靠后，已经是一个需要慎重进入的城市，”易居房产研究院研究员吴晓君对时代周报记者表示。

孙河地块流拍

7月29日，北京土地市场推出了5块土地，分别是位于房山区的三块土地和朝阳区孙河的两块土地。由于今年上半年楼市成交持续低迷，北京土地市场长达两个多月无一宗成交，因此7月份的拍卖格外引人关注。位于北京房山阎村镇的3宗商业地块吸引了诸多房企的关注，开拍前网上报价就达到28次，吸引了包括万科、旭辉、世茂在内的多家房企参与竞拍，最后由天洋基业竞得，三宗地块合计规划建筑面积为32.3万平方米，成交总价为26.15亿元，平均溢价率130%。

而此前大热的朝阳孙河两宗优质居住类地块却意外流拍。孙河组团出让的土地，容积率都在1.1左右，适合做低密度高端住宅尤其是别墅产品，加上便利的交通和配套，曾让该地块备受开发商的追捧。

据出让公告显示，朝阳区孙河乡土地储备项目K地块，建筑面积8.99万平方米，用途为R2二类居住用地，起始总价为31.45亿元，粗略计算，该宗地块起始楼面价高达3.5万元/平方米，突破了北京宅地起始楼面价最高纪录。

朝阳区孙河乡土地储备项目“BCDE地块”建筑面积为17.6万平方米，用途为F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R54中小学合校用地、R22社区配套服务设施用地，起始总价为46亿元，折合起始楼面价约2.6万元/平方米。根据北京市国土局公开信息，这两个地块，直到挂牌竞价截止时间都没有收到网络报价，此前报名参与BCDE地块竞拍的中粮地产和北京天恒置业集团最终没有到拍地现场拿号。

“原因有两方面，一个是竞争压力过大，该区域已经有龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企拿下五块土地，开发的产品也类似，因此该区域内的竞争压力会很大，从整个市场看，今年末到明年，会有大量的城市别墅类产品集中入市，因此整个市场的竞争压力也会很大；另一方面是因为信贷的压力，目前开发商依然很难从银行获得贷款，其他渠道融资成本更高，因此拿地时会更谨慎，”亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。

而底价和总价都过高被业内认为是孙河两宗地块流拍的直接原因。东汇置地投资管理有限公司总裁刘东认为，流标的孙河两宗地容积率1.1，要高于之前成交的地块，同时地块内部比较复杂，配建有学校等公共设施，因此地块的质量要弱于此前成交的地块。两宗地块刨除配建面积，楼面地价接近4万元/平方米，与区域内在售的公寓类产品实际成交价格接近，面粉贵过面包。

而北京华远集团董事长任志强随即发表微博称：高价地流标只是开始。

中粮地王拿地超一年仍挖地基

流拍的孙河两宗宅地是该板块放出的第6、7宗地块，过去两年间，孙河组团先后出让了5宗宅地，吸引了龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企进驻，那此次土地流拍，对已经拿地的这些企业又有什么影响？

“龙湖双珑原著目前去化已经超过80%，是今年上半年北京别墅项目成交面积第一名，销售金额第二名，所以孙河土地流拍，对龙湖没有什么影响”，龙湖地产相关负责人告诉时代周报记者。龙湖地产发给时代周报记者的数据显示：龙湖地产有限公司首七月实现合同销售金额241.4亿元，合同销售面积222.9万平方米。事实上，最早进驻孙河区域的正是龙湖地产，2012年9月，龙湖地产以14.7亿元的价格首次拍下孙河地块，折合楼面单价只有20158元/平方米，仅低于此前成交的东城区香河园和万柳地块，溢价率仅为8.7%，成交价格未达到地块的最高限价。

之后，孙河板块价格一路走高，2013年1月24日，泰禾集团力挫保利、融创、懋源、招商、九龙仓、绿地等12家企业，以18.5亿元总价将孙河乡北甸西村W地块二类居住用地收入囊中，折合楼面价2.94万元/平方米。

时隔一个月，首开集团于2013年2月28日一举斩获孙河乡西甸村F地块、G地块二类居住用地两宗地块，两宗地块总价合计27.2亿元，楼面价约为2.62万元/平方米。虽然楼面地价略高，但泰禾在孙河地块的项目—泰禾？北京院子，拿下今年上半年北京别墅项目销售金额的冠军，成交金额为14.34亿元。

但此后拿地的中粮却陷入“地王陷阱”，2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元，配建3.3万平方米公租房的代价将北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块收入囊中。剔除保障房，商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。

“龙湖双珑原著是龙湖第二个原著系列产品，现在已经在开发第三个长城原著项目，而且龙湖本身就是做别墅起家，泰禾之前也有运河岸上的院子和泰禾红御等千万级豪宅项目的经验，但中粮地产在北京几乎没有什么豪宅开发经验，”有不愿具名的业内人士指出。是以，位于孙河地区的龙湖双珑原著从拿地到开盘，前后只用了9个月的时间，开盘一年去化高达80%以上；泰禾孙河项目北京院子从去年底拿地到今年初开盘，也只用了一年的时间，但中粮地产拿下孙河土地后已经超过一年，项目还处于地基刚开挖的阶段，此前中粮地产人士对外透露，孙河项目正在进行前期准备，具体的定价、入市时间说不准。中粮地产官网显示，在北京中粮地产旗下拥有北京祥云国际生活区、北京长阳半岛以及孙河三个项目，前两个项目为2009年入市的老项目，换句话说，目前中粮地产在北京惟一的新项目只有孙河项目，但这个项目看起来有点前景不明。

中粮地产的一季报显示，中粮地产实现营业收入9.72亿元，归属于上市公司股东的净利润0.67亿元，但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元；2013年整年亦如此，全年营业收入101.79亿元，归属于上市公司股东的净利润5.35亿元，但扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元，其中由万科经营的中粮万科合作项目贡献了很大一部分。

另一家拿地的首开集团，几年前曾以“不擅经营豪宅”为由，以4.587亿元将豪宅项目长安8号卖掉。据悉，其在孙河的项目首开？琅樾将在今年下半年入市，主力产品为新法式院落别墅产品，并辅以中式元素，定位城市层峰人士。

一线土地市场也遇冷

在不少业内人士看来，孙河的土地流拍成为一线城市土地市场转冷的一个信号。

相关机构近日发布报告称：7月份，全国300个城市共成交土地1967宗，环比减少18%，同比减少40%；成交面积6666万平方米，环比减少23%，同比减少44%。全国300个城市土地出让金总额为1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。但据北京市土地整理储备中心的数据显示，今年前七个月，北京土地市场通过招拍挂公开出让土地97宗，土地出让金总额为1229.4亿元。其中7月份成交土地8宗，土地出让金总额114.2亿元。

但如今，这股寒流吹到了被认为还算安全的一线城市。8月4日，北京土地市场又成交了4宗土地项目，其中有两宗位于海淀区的中关村翠湖科技园地块，被绿地集团分别以11.02亿元、11.3亿元的底价竞得，平均楼面价均为1.35万元/平方米左右。令人惊心的是，两宗翠湖科技园地块由于一直未收到网络报价，一度被业内猜测将继续孙河乡地块的流拍命运。另外两个位于北京市通州区运河核心区的地块，则由北京中联置地房地产开发有限公司、上海新光齐天投资管理合伙企业(有限合伙)、北京远洋新光商业管理有限公司联合体分别以10.51亿元和6.47亿元的价格竞得。成交过程被业内普遍用“过于冷清”来形容。

相关机构报告称：7月份北京虽然加速供地，出让地块中不乏优质宅地，但在楼市趋冷、库存积压的背景下，无论是报价企业数量，竞拍次数及溢价率均跌至较低水平。而来自亿翰智库的统计数据显示，截至7月28日，16家标杆上市房企购地金额为2202.09亿元，相当于去年全年购地金额的35.9%，同比下降20%，且环比逐月下滑，可见房企对新增土地储备的态度逐渐谨慎。

吴晓君对记者表示：根据我们对全国典型城市土地成交的跟踪研究，今年以来，10 个典型城市年初累计土地成交建筑面积增幅持续处于负增长区间，7月同比下跌15.2%，降幅有继续加剧之势。受商品房市场持续低迷影响，土地市场愈加冷清，预计三季度10 个典型城市年初累计土地成交建筑面积仍将弱于去年同期。

郭毅也认为：“如果下半年商品房成交量依然低迷，政策也没有放开的话，开发商拿地会更加谨慎。”