丁祖昱：福建房企点评（下）
昨天，我谈了厦门企业的情况，今天我再分析一下福州企业的特点。要讲福州的企业，还得先看下福州的市场。最近三年，福州市场供需两旺，不仅住宅卖得很好，连商办市场也异常火爆，福州的企业都在近几年中赚了大钱。究其原因，一方面是因为福建省的投资性需求较强；另一方面，除了福州和厦门之外，其他的市、县、村的购买力也相当强。福州是唯一一个办公楼的单价高于同等区域住宅的城市，市场火爆程度可见一斑。
总体来看，福州企业有以下三个特征：
第一，投资方向较为趋同。除了大本营福州之外，福州企业都不约而同地把目光聚焦在长三角区域。其中，正荣和融信去年强势进入上海、杭州、苏州等城市，奠定了未来以长三角为重点区域的战略布局。
第二，职业化进程正在加速。近几年，一部分福州企业已经把总部迁出了福州。其中，阳光城(之前我已经写过，详见《脱胎换骨的阳光城》)、升龙把总部搬到了上海、金辉把总部迁到了北京。此外，泰禾、正荣和融信也正酝酿着把总部迁出福州。这预示着福州企业的职业化进程正在加速。
第三，资本化程度相对较低。福州企业的资本化程度不如厦门的企业那么高。除了阳光城、泰禾之外，其他企业都还没有上市。但上市仍然是这些企业未来明确的方向。正荣、融信、金辉和升龙都在酝酿资本化，上市只是迟早的事。
在所以的福州企业中，最受关注、也最具争议的就是泰禾了。一方面，泰禾走出福建的时间较早，2002年就进入了北京，是少数几家已经在北京运作时间超过10年的福建企业。另一方面，泰禾似乎成了“激进”的代名词，2013年耗资195.3亿元购地，而销售额仅124亿元，去年净负债率高达288%，受到了广泛质疑。在我看来，泰禾的主要项目都集中在北京、上海，这两个一线城市的市场状况比较健康，未来还有较大的发展空间。所以，我对他未来的发展并不是特别担心。
“上阵父子兵，打仗亲兄弟”，在福州企业中就有两对这样的企业：正荣和融信、金辉和融侨。这种情况想必也只有在福州能够看到。其中，发展速度仅次于泰禾的就是正荣和融信这对亲兄弟。正荣和融信从莆田起家，发展时间都不长，但最近几年的发展速度特别快。去年，正荣和融信的购地金额分别为172亿元和155亿元。成为了少数几家购地款远远超过销售额的企业。在今年一季度的TOP50销售排行榜中，这两家企业首次入榜，就分别位列33位和40位。
发展比较稳健的是金辉和融侨这对父子兵。这两家企业都是TOP50销售排行榜的常客。之前金辉曾经并入融侨，然后由于种种原因，在2010年又重新拆分成两家企业。融侨相对更加稳健，由于其特殊的印尼侨商背景，资金实力非常雄厚，银行贷款的比重很低。当然，从某种程度上说，最近几年的稳健策略也影响了融侨拓展的速度，错失了上一轮发展的最好时机。而金辉近两年的发展速度相对更快，这也为他将来的资本化打下了基础。
升龙这家企业也值得关注。郑州是升龙的主战场，升龙连续两年都位列郑州商品住宅销售额榜前三甲。去年，升龙又转战长三角，在南京花了72.6亿购地，引起媒体广泛关注。有意思的是，升龙是唯一一家把上海作为总部，但在上海却没有项目的企业。但我相信，这个空白很快将被填补。
时过境迁、物是人非。随着这些企业的总部陆续外迁，也许五年后再称呼这些企业为福建企业已经不合适了。
相关知识
丁祖昱：福建房企点评（上）
丁祖昱：福建房企点评（下）
丁祖昱：2015房企评价之“白马房企”
丁祖昱：2015房企评价之“黑马房企”
丁祖昱：上市房企测评的新动向与新特点
丁祖昱：万科合伙人计划对中国楼市的重要意义
丁祖昱：央五条、天津限购松绑与7月回暖
丁祖昱：华南房企的起起落落
丁祖昱：京沪降价内幕（下）—坚挺的上海房价
丁祖昱：面临洗牌的不仅是房企
