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房屋被儿子伪造证件转卖律师：不影响物权关系

https://www.biud.com.cn 2014年08月07日11:56 家居装修知识网

　　年过六旬的程大伯，最近向法院起诉，因为其名下房产在其不知情的情况下，被过户给了其他人。百般委屈的程大伯找到了我们。这究竟是怎么回事呢？

　　在买卖房产的过程中产生的诸多纠纷，都涉及到了专业的法律问题。只要关注钱江晚报“杭州房产”(微信号：qjwbdc)，或登录购房宝(www.house178.com)网站，围绕房子的一切法律问题你都可以在上面留言提问，我们为你找来省内资深房地产与建筑专业律师。留有手机号的读者将优先予以回答。

　　案例：

　　房屋被儿子伪造证件

　　卖掉了

　　程大伯的儿子小程在父母不知情的情况下，通过窃取父母的房产三证，伪造父母身份证及结婚证卖房，还花钱请来了“假父母”。通过房产中介，小程与不知情的陆先生达成了房屋买卖的一致意向，将其父母名下的一处房产卖给了陆先生，并签订了合同。其中，合同约定房屋转让价为50万元(后经法院评估该房产市价52万元)，合同签订当天支付定金5万元，房产过户手续办理完毕后当天一次性付清余款。

　　之后，小程协同雇来的“假父母”与陆先生在房地产交易中心办理了房产过户手续，陆先生也按照约定，在过户当天按合同约定支付剩余45万元房屋转让款。不久后，陆先生取得了该房产的三证。此后不久，程大伯发现自己的房产已被陆先生占有使用，询问缘由才得知儿子背着他把房子给卖了，于是就报案了。

　　不久，小程因伪造证件被批捕判刑。程大伯也向法院提起诉讼，要求确认“假父母”与陆先生签订房屋买卖合同无效，并退还房屋。法院认为“假父母”无资格签订房屋买卖合同，故该合同并未成立。但陆先生系善意取得，程大伯要求归还房屋请求，不予支持。

　　律师点评：

　　合同关系是债权关系

　　不影响物权关系

　　胡增冬：浙江三道律师事务所律师

　　根据《合同法》的相关理论，合同的本质是一种合意，合同成立就是各方当事人的意思表示一致，达成合意。本案中由于“假父母”并无资格签订房屋买卖合同，故“假父母”与陆某之间并未达成买卖房屋的合意，故该合同并未成立，而不是无效。根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　善意主要是指不知情。本案中由于陆先生并不认识小程的父母，且小程也提供了相关的证件，并且房产过户手续也已完成，故法院认定陆某善意取得小程父母房屋符合《物权法》的规定，程大伯只能请“假父母”及小程赔偿损失。很多购房人会存在误区，认为既然合同都没有成立或者被认定为无效，为什么房屋不能返还呢？其实在法律关系上，合同关系是一种债权关系，而所有权的变动是一种物权变动、及物权关系。债权关系成立或生效与否并不影响物权关系的变动，善意取得便是法律所规定的这样一种关系。记者丁咏梅