商品房变自住房 高预售入市的妥协
中房网讯(记者 陈伊颖)8月4日，北京住建委网站上发布公示称，中国铁建•北京山语城和中国铁建•原香漫谷两项目将于2014年8月5日上午10点正式启动网上购房申请登记工作，接受申请时间15天，至2014年8月19日下午17点截止。
公告显示，中国铁建•北京山语城和中国铁建•原香漫谷分别位于丰台区王佐镇西王佐和房山区城关街道德润街6号院。其中，中国铁建•北京山语城自住型商品房户型为125平方米三居户型，总套数48套，销售均价17500元/平米；中国铁建•原香漫谷自住型商品房户型为86-91平方米三居，另有152-155平方米三居户型，总套数72套，销售均价10500元/平米。
中房网从北京住建委网站上查到，中国铁建•北京山语城自2011年11月以来，共推盘7次，其中，今年内有两次加推，一次为4月12日，一次为6月15日。4月开盘4栋楼120套房源，目前已去化90套，去化率达75%。而6月推出的5栋楼132套房源，拟售价为24349元/平米~27721元/平米，但截止8月13日，中房网查到，这次加推的房源仅售出39套，去化率为29.5%。
而中国铁建•原香漫谷为2012年入市的项目，目前已加推6次。与山语城一样，该项目今年内也有两次加推，也都在4月与6月。其中，4月分推出的3栋楼236套房源，去化率达到了85.2%，签约均价为14109元/平米，高于原先登记的拟售价。而6月推出的381套房源，目前已售出120套，去化率为31.5%。
有媒体猜测，这两个项目是因销售不好，所以将商住房转为自住房加速去化，对此，北京亚豪机构市场总监郭毅予以了否认。她解释到，中国铁建的这两个项目都属于2013年确定的商品房在途转化项目。去年这两个项目在申报新预售证的时候，住建委认为其上报的拟售价较高，未通过其审批。几番沟通下，最后双方达成协议，这两个项目前期以开发商设定的拟售价入市，但后期必须将一部分商住房转化为自住房销售，以此来拉低项目的整体均价。
中房网查到，2013年10月22日时，北京市确有发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。文件中提到，鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。
且根据北京住建委公布的数据统计结果显示，今年1-7月，北京市拿证的住宅项目共有132个，截至8月4日，这些项目的平均去化率为34.75%，中国铁建的这两个项目，虽后期的去化率跌幅较大，但也还处于市场平均水平左右。
中房网从网上论坛看到，公众对于这两个“商住房转自住房”项目持欢迎态度，表示价格与户型都很好。但也有一部分人认为这部分房源的面积均属于大户型，大于常规自住房项目，因此在总价上已超出自己的购房预算，只能望洋兴叹。
有业界人士认为，开发商或可参考此类办法，将销售不佳的商品房项目转化为自住型商品房销售，但亚豪机构总监郭毅认为，目前已摇号的几个自住房项目都存在高弃购率，如果将商品房转化为自住房，同样会出现销售压力。对于现在的在售楼盘项目来说，想要加速销售，直接降价的去化成效会来得更快。
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