又到“收楼季” 处理各种收楼纠纷你准备好了吗？
不妨用相机拍一拍板房，给自己的收楼留下一些证据
常常有一些赠送的“百变空间”，但收楼之后也许会发现，它是不能随意改变的
▲附送的装修标准越来越高，收楼时要仔细看清
附送的装修标准越来越高，收楼时要仔细看清
买楼时合同要尽量细致，越细致则越有利
文/图 羊城晚报记者 詹青
（本版图文无关）
进入秋天，又到一年“收楼季”。根据记者统计，从本月开始到年底，广州约有40多个楼盘即将陆续收楼。
“收楼”一直是一个大问题，百分之百满意的收楼几乎没有。业内人士称，假如一次性的收楼中有七八成业主愉快接收钥匙，这样的开发商已经可以登上红榜。由此可见，收楼有纠纷是常态，各位准备拿钥匙的业主大可以放松心情处理各种收楼瑕疵。
此外，收楼纠纷的多寡还与楼价升降形成反比，收楼纠纷越多，意味着房价正在下行轨道中；房价如在上涨通道，收楼纠纷则相对少一些。可见，“收楼”还反映了市场情绪，不仅是一个“交接手续”那么简单。
鉴于当前楼价下挫的环境，可以预见的是，今年下半年“收楼”纠纷只多不少，从近期已发生的收楼纠纷案例来看，收楼方面又出现了一些新问题。
花都某盘：入户花园不见了
不久前，花都某盘进入收楼阶段，高高兴兴去收楼的业主大吃一惊，原来买楼时户型图上是3个阳台（两个阳台，一个入户花园），收楼时却少了一个入户花园。业主向记者表示，对于“凭空消失”的入户花园显然无法接受，“因为这三个阳台正是我买这个房子的最大原因”。
货不对板是收楼常常遇到的问题，而对于前两年楼市风行的“赠送面积”、“百变空间”，常常是“货不对板”中比较严重的问题。此外，需要提醒的是，不少业主收楼后，对房子进行“二次装修”时才发现，事实上大部分的“百变空间”是有使用限制的，不能随意封闭，也不能随意改变空间格局。而这个在购房之初，业主并没有留意，发展商也常常不会主动提醒。
提提你：保留卖楼广告有必要
对于凭空少了一个“入户花园”，广东环球经纬律师事务所律师刘洋认为：这属于是重大质量问题，业主应调查规划图追究开发商责任，如果证据确凿可退房。但他提醒，开发商在购房合同中常常会否定卖楼广告的效力，当初售楼提供的户型图未必有很强的法律效应。业主负有举证责任，应该保留、收集开发商的卖楼广告，否则无法追究开发商的责任。
此外，对于“百变空间”的使用限制，也是很多购房者所忽视的。专业人士表示，以往不少“百变空间”都是公摊面积，被开发商划出“赠送”给业主，很难保证不会货不对板。还要注意的是，多数“百变空间”是不能随意改动的。
一般来说，业主收楼后都要签订住户手册或者业主公约，其中明确将“外阳台不得封闭、改建”等写入条款，这意味着“百变空间”不可以随意改动，如只能使用玻璃封闭，或只能选择半封闭而不能全封闭，或不能拆除墙体等。业主在购房之初，对于“百变空间”、“入户花园”的使用限制要事先询问清楚，对于开发商承诺的“赠送空间”要保留当初的户型图以及宣传册等证据，并且在签订购房合同时特别留神，以免给自己的收楼“埋下地雷”。
番禺某盘：精装修变成“惊装修”
番禺某盘号称带5000元/平方米的高档精装修，当初的样板房也做得很是吸引人，但“精装修”房子在收楼的时候却变成“惊装修”，让收楼业主大呼伤不起。
“小问题很多就先不说了，至少花点钱和精力都还能自己解决，但像阳台漏水、厨房漏电这些大问题，实在是没办法解决。”黄先生无奈地表示，在专业验楼师出具了验楼证明后，他要求发展商对此进行整改及赔偿。有关物业人员则推脱，说这是施工队伍的过错，与物业无关，让他直接找施工队伍解决。物业人员还威胁黄先生要么就把房子给验收了，要么就这样放着，双方无法达成协议。
黄先生甚是无奈，他在一些论坛公布了自家房子出现问题的照片，后来发现原来不只他们家的房子有问题，其他业主也遇到同样的问题，并且一直在修修补补当中，而开发商方面对此没有实际的补偿行动。“有的门一开，整个门都掉下来了”，“有的地板铺的缝有半个手指粗”等。
提提你：合同约定越细致越有利
现在就是高大上的豪宅，说是价格不菲的精装修，也难保不出现“豆腐渣”。因为就算是精装修房，大多也是施工方大批量交付的，工期紧数量多，有些大盘动辄一次性装修一两千套，施工人员数量众多，素质参差不齐，难免有质量问题发生。
广州粤胜律师事务所陈力律师表示，在业主不能与开发商协商一致的情况下，业主可依法起诉，维护自己的合法权益。在起诉时要保留好《房屋购买合同》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等，可以通过拍照、公证（找第三方评估公司进行评估损失）及委托有关鉴定部门鉴定等方式进行保存和完善证据，在此基础上，即可以向建设行政主管部门进行投诉，也可以通过向人民法院诉讼的方式来维护自己的权益。
与此同时，陈力提醒，我国的法律及法规对于“精装房”装修标准没有一个明确的规定，在购买时应当注意让开发商在提供的合同中，要有详细的约定，不要有任何遗漏。
海珠区某盘：
“白橡木”变成“黄油漆”
在不久前，某豪宅爆出了收楼“货不对板”的纠纷。一名叶姓女士投诉，当时看样板房时挑选了“白橡木装修套餐”，但收楼时才发现全屋的木柜，包括洗手间的储物柜都变成黄色，“像是拿黄色油漆随便涂上去那样”，她觉得完全破坏了室内的装饰效果，感觉非常廉价，与4000元/平方米的装修标准不符。但发展商解释木料买进时是两批货，虽然叶女士的单位与标准有些小差异，但不致于需要赔偿。后来叶女士也发现无论从合同等各方面都无法要求发展商更换重做，只好哑巴吃黄连。
提提你：样板房最好先拍照
现在附送的装修标准越来越高，更需要业主在收楼时仔细地检查，如洁具的品牌是否符合，厨具的颜色是否按照当时的承诺，地板的材质是否与样板房的一致等。
盈科广州梁静仪律师认为，业主要保障自己的主动权，最好在买楼时就先要求将装修材料的品牌、颜色等写入附件中的装修标准中，以保证自己的合法权益。如果发展商坚持不写或当时业主没有将这些条款写入合同附件，也可以及时到样板房拍照、录像，相机最好调上日期时间，照片上显示时间标签，以备在收楼中遇到争议时留存证据。
如果购房时有赠送电器，交接时一定都要试用，有问题的可及时更换。同时，还要保管好发展商交楼时附上的电器发票复印件和保修单。现在多数发展商只向业主提供发票复印件，原件由发展商财务用于核账。业主在收取复印件时最好要求盖上“与原件相同”的章，避免日后纠纷。此外，发展商对保修单的保管也有不同做法，有的将所有电器保修单“打包”交还业主，有的会统一放在物业管理处，电器发生故障才找物管联系厂方保修，业主在收楼时一定要先问清楚。
花都某盘：霸王条款怎么破？
今年年初，花都区某盘因为出现“货不对板”的问题批量整改，更让业主感到不满的是，在整改未完成的半年中，自己则被开发商宣告已经“完成收楼”。“开发商称，在给业主送达收楼通知书当日起，即被视为确认收楼，不能以房子质量问题拒绝收楼。”
据了解，在业主提供的开发商回复函中，开发商表示：根据双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第7.1条规定：商品房经建设、施工、监理、勘查、设计单位验收合格签字后即具备交付条件。买受人不得以商品房主体结构以外的其他任何质量问题拒绝办理入住。
记者对比标准文本发现，开发商上述所订条款并不存在，属于开发商自己补充的附加协议，而大多数业主在当初签订合同时，并没有注意到该条款的存在。
提提你：整改不可少 “同盟”不可缺
“这种规避责任的附加合同条款，在买卖合同中较为普遍”，盈科广州梁静仪律师对此无奈表示。业内人士建议，业主在签购房合同时应多个“心眼”，该类补充协议一定要据理力争，要将“先验房再收楼”作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。
有资深人士支招，即便当初没看清楚给自己埋下了地雷，屈服了开发商的“霸王”条款，但进了自家门以后，也要仔细查看清楚，把所有质量上的瑕疵一一列出来要求开发商整改。此刻，比较有用的一招是，不妨楼上楼下、左邻右里的去“八卦”一下，多结识一些“同盟者”，“人多力量大”或许有利于问题的解决。
小贴士
哪些费不用交？
目前，政府相关部门已有明文规定，发展商交楼时，燃气初装费、电视、电话开通费等已不能再向业主收取。此外，水费、电费的押金也已停收。业主在收楼时只需向发展商缴纳以下几项费用：购房所需的税费（最大金额为契税），向物业管理公司缴纳3个月的管理费、装修按金（可协商不交，装修后也可退回）、物业维修基金（也可以自己交，若由物业公司交要及时拿回维修基金卡）。
怎样避免多交税？
对一些购买了144平方米左右的业主来说，收楼时要注意自己房屋的实测面积，谨防多交契税。从2005年起，建筑面积在144平方米或以上的住宅需征收3%的交易契税，而144平方米以下的住宅就只征收1.5%。专业人士提醒，广州的正常程序是发展商交楼前，相关的测绘工作需先完成，也就是说各个单位的测绘面积已都出证，业主在预交契税时一定要求发展商出具权威部门的测绘面积证明，按照准确数据来缴纳契税金额。一旦发展商无法提供测绘面积证明，房屋是144平方米左右的业主可要求先交1.5%的契税，等到有关测绘面积出来后证实超过144平方米才交另一半。
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