华嘉胡同“双料地王”玄机重重
这次华嘉胡地块同真的入市了，而且是以74.6亿元的超高价格成为"双料地王"，再次提升了人们对地王价格的想象空间。
除此之外，此前呼声最高的金融街控股股份有限公司并没有出现在此次交易过程中，摘得该地块的则是西城区属企业背景的北京金嘉房地产开发有限公司(以下简称“金嘉”)。
在一线城市土地市场转冷的当下，却是由一家“政府授权金融街拓展实施主体”的企业高价拿下“双料地王”，个中缘由大有玄机。
现场自抬价格 金嘉势在必得
8月20日下午，北京市国土局土地交易大厅里汇集了众多开发商，能够有如此号召能力的即是久违了的核心区地块华嘉胡同地块。
据北京市土地整理储备中心信息显示，华嘉胡同地块建设用地面积为20663.72平方米，建筑控制规模不大于117708平方米，地块东至金融街E9用地及消防站项目用地边界，南至华嘉胡同，西至金融大街，北至王府仓胡同。该地块的挂牌出让起始价为35.5亿元，用地性质为商业金融用地和二类居住用地。其中包括无偿还建住宅15035平方米、定向安置房28285平方米，可售商业办公74388平方米。
现场参与竞拍的有5家企业，分别是金嘉、SOHO中国、安邦保险、信达地产以及方兴地产和保利地产联合体。
在拍卖刚开始，金嘉参与现场拿地人士的种种表现就引起了现场观战开发商的阵阵惊叹声。
只见金嘉举牌代表连续快速举牌，并且多次出现自己抬价的情况，37亿元、37.2亿元、37.4亿元这三个价格全由金嘉举牌出价，现场弥漫着一种势在必得的气氛。中国房地产报记者在现场注意到，在拍卖前几轮，金嘉代表比较激动，拿牌的手显得有些颤抖。
很快，SOHO中国在第62轮出价48.4亿元后不再举牌，这场地王争夺战完全在金嘉和信达之间展开，两家轮番举牌，毫不犹豫。
最终，华嘉胡同地块以74.6亿元总价成交，溢价率110%，业内人士估算，刨除安置房回购房部分，剩余商业楼面地价约为9.5万元/平方米。
对此高价，一同参与竞拍的拿地企业出来时接连表示“看不懂”，而金嘉地产的拿地人士显得非常低调，在拍地现场拒绝了记者的采访。
现场多位房企人士以为金嘉即是金融街控股股份有限公司的子公司，记者查询了解到，北京金嘉房地产开发有限公司的投资方是北京华融基础设施投资有限责任公司(后简称“华融基础公司”)。而华融又是谁？为何要高价拿地？
“双料地王”猜想
或疑政府行为
“我们自始至终没有参与华嘉胡同的拿地。”金融街控股股份有限公司品牌负责人一再向记者强调，华融基础公司是一家独立的房地产公司，此次华融基础公司拿地与金融街控股没有关系。
金融街控股副总王志刚早先在接受媒体采访时提及华嘉胡同地块时表示，会尤其关注西城区挂出的优质地块，在完全市场化的过程中，每一家企业都将有可能成为对手。
不过，上述品牌负责人向中国房地产报记者坦言，“我们关注过华嘉胡同这块地，我们评估了这块地觉得不是很合适，就没有参与，我们要为股东的利益考虑。”
商业楼面地价9.5万元/平方米，如果是拿来租，什么时候才能回本？显然，这种自己运营的猜想可能性太小。亚豪机构市场总监郭毅认为，如果是按长期持有运营实现回报，以目前金融街区域写字楼租金15元~20元/平方米一天的标准来计算，即使不考虑开发建设以及运营成本，单纯地价回收周期也将会非常漫长。
“这买卖没法算账，已经超出了市场化房地产开发的正常逻辑。”一位不愿意透露姓名的房企人士告诉中国房地产报 记者，本次拍地之前虽然也曾有定向“勾地”的传闻，但最终溢价率110%、74.6亿元总价成交还是让业内大呼“看不懂”，只可能理解自持优质地块作为资产，再者还有一种可能就是拿地企业与政府之间有某种协议，以华融基础公司的特殊身份来看，也不排除是一种政府行为。
有业内人士认为，之前大龙地块就曾遭遇政府为抬高顺义区域地价的质疑，而此次华嘉胡同的高价入市是不是为了抬高区域价格或者救市呢？目前看来，金融街由于区域位置和规划都具有独特性，地块的高价入市对市场层面影响不大。另一方面，金融街近几年一直在做土地扩充的工作，有钱没地是不争的事实。这样看来，抬高区域价值似乎也没有什么用。
“金融街扩展区的交通规划、产业规划、空间规划已经完成，华嘉小区项目属于扩展项目之一，华嘉胡同作为金融街北上部分，具有重要的战略发展意义。所以，衡量该地块，并不能单纯从地价和房价的角度来衡量，它将强化北京市的金融产业集聚效应，巩固金融街在城市发展中的关键功能定位，为北京准备建设具有国际影响力的金融中心发挥着重要作用。”北京市土地整理储备中心相关人士在此前接受中国房地产报记者采访时曾这样表示。
记者登录华融基础公司官网看到，华融基础公司成立于2006年5月，现注册资金64.41亿元，由西城区人民政府国有资产监督管理委员会履行出资人职责并授权北京金融街投资(集团)有限公司行使股东职权。2012年8月，华融基础公司曾以华嘉胡同土地一级开发项目拆迁建设方的身份出现过。当时给予居民的拆迁补偿价就高达3.5万元/平方米。
按照西城区政府“政府主导、企业实施、政策引导、社会参与”，“新建和存量资源整合利用并重”的金融街拓展工作指导方针，华融基础公司一方面作为政府授权的金融街拓展实施主体，承担着金融街拓展土地一级开发任务，另一方面通过资产并购、合作开发、扩建改造、产业引导等方式积极开展区域资源整合利用，吸引金融机构入驻。
高玮环球中国区董事李健在接受中国房地产报记者采访时表示，高纬环球认为这次交易属于政府行为，很可能是一些大型金融机构想入驻金融街区域，华嘉胡同地块是政府定制的项目，就像之前金融街控股向招商银行出售金融街写字楼一样。
玄机重重
对地市影响不大
“对于政府来说，会从各个方面考虑，比如入驻企业的长期税收，就不是用一平方米多少万的概念来衡量了。”李健表示。
也有房企人士告诉记者，这是一个典型的政企合作项目，可以提升政绩的商业部分进展会很快，还建的住宅项目可能会慢一点。
一般情况下，地王入市会对市场带来预期上升的影响。但值得注意的是，华嘉胡同地王有其特殊性，首先，地块的稀缺性毋庸置疑，以地块价值来看，获得高价也并非意料之外。其次，地块中并不涉及可售住宅，主要以商业为主，不像农展馆地王楼面地价7.3万元/平方米的价格会对周边的二手房有明显的带动作用。另外，这块地之后如何操作，是否会真的租售还未得知。所以，华嘉胡同地王对目前北京土地市场的影响并不明显。
8月20日当天，同时入市的还有通州永顺镇及石景山香山南路地块，这两宗地均以1%的低溢价率成交。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京土地市场在今年下半年仍将分化加剧，自从今年北京土地市场“断顿”之后表现一直偏冷，热门地块也出现了流拍的情况。此次华嘉胡同地块虽然成交价创纪录，但却未必能够代表土地市场总体的回暖。今年下半年还有包括朝阳区四道口地块、海淀区玲珑巷地块多宗优质地块入市，房企仍有很多出手机会。
“现在还是以去库存为中心，有合适的地块会考虑出手，但是会很谨慎。”某房企拿地负责人这样告诉记者。
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