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华远重回商业地产任大炮熄火不敢说房价会涨

https://www.biud.com.cn 2014年09月04日16:46 家居装修知识网

说起任志强，地产圈内无人不知，无人不晓，房价唱涨的鼓吹者，炮轰政府的“业界良心”，业内人称“任大炮”！任志强现身的地方，必定有记者围追堵截，房产政策调控敏感期尤甚，“你敢问我就敢答，看你敢不敢写！”讲到激动处，怒目圆睁，呼和怒骂，任志强从不掩饰内心真实想法。有人怀疑任大炮是莽夫，其实恰恰相反，正如他的书名《野心优雅》，任志强是智者，以出位的语言，还原最本真的事实，将自己的观点传播给最广大的受众，扛起最佳“意见领袖”的大旗。

华远地产，改革之初应运而生，于八十年代初进入房地产业，历经利用外资高速发展的辉煌、与华润的分道扬镳、二次创业的雄踞京城，外埠拓展、商业发力，华远的地产发展之路越走越宽。对此，搜房网访谈华远地产股份有限公司董事长任志强，回顾华远商业地产发展的前世今生，共话北京楼市“金九银十”房价走势。

华远地产股份有限公司董事长任志强

华远回归商业是“被迫”也是“不差钱”

搜房网：华远地产是不是要大力发展商业地产？

任志强：华远是做商业地产起家的，我们第一个项目是华威大厦，西单两侧的改造都是我们进行的，100多万平米我们是最早的商业地产，应该说80年代我们做商业地产的时候大部分还没有，我们不是说现在做商业地产。和华润分手以后，做商业地产稍微少一点，但不是没有，比如我们银都和沃尔玛还是商业地产，沃尔玛那个大商场旁边的写字楼。

搜房网：以后会不会在购物中心这块加大力度做？

任志强：实际上我们商业地产挺多的，改建合作商场将近10万平米，以后可能开发商会持有更多的商业地产。北京市政府规定，拍卖土地必须持有50%，我们不持有也得持有，要不然没法拿地。

搜房网：现在华远做购物中心是被迫还是？

任志强：我们没有做购物中心，而是不同商业业态的组合，要说全有也不一定。比如说电影院，我只放电影不干别的，是休闲的；体育商场我只卖体育，他也是专业店，你想买药我这里没有，买电视机我也没有，还是商业化的东西。通常我们说的百货店是指传统的百货店什么都有，你现在看看西单商场有多少电器，没有，为什么？因为电器大部分都被专业店垄断了，比如苏宁、国美，他们垄断了大部分的。包罗万象以后开始向适度的专业化或者集中度相对集中。

搜房网：现在商业在华远地产是不是能占到20%左右？

任志强：占不了，没那么多钱，以后越来越多。在私有化的市场范围之内，我持有不持有根本不应该在规划里，承载城市功能就行了，只有中国才有这个问题，所以开发商资金不够充足的时候一般情况下全卖了。现在有钱了，我都留下我不卖了，是因为在境外上市融资了，现在积累钱的成本也低，国内个人贷款是7，企业贷款可能还高一点，他在境外贷款2，万科境外融资以后至少下降了2个点。所以，开发商未来可能越来越多的持有物业。

搜房网：通州的华远好天地是不是华远首个社会商业地产产品项目？

任志强：不应该这么说，我们沃尔玛算什么？

搜房网：你们是自己经营还是有专业团队？

任志强：基本上不是自己，但是现在还是有一些自己经营的东西。比如说我们跟海信广场合作，海信占51，华远占49，你说我49算不算自己运营，但是运营团队主要依赖他。管理团队可能依赖我，但是运营和管理是联合在一起的，不能说光运营招来商以后管理都是你，大部分以招商为主。

搜房网：华远地产旗下的商业地产有没有明确的产品线呢？

任志强：我们还没有那么划清楚。现在开发商自主，大部分是规划限定的，他规定多少我就得做多少，没办法，要不然你别投这块地，有些是你没有办法的。比如我们在长沙的，也是他们规定，50对50，50住宅，剩下30%是商业部分，其他是写字楼，都是有规划的，要不然地不要了，要不然必须按照他的规定。

搜房网：那纯商业的角度。

任志强：纯商业的地块，我们拿的很少，通州的华远好天地基本上就是纯商业的。华远铭悦是纯住宅为主的，没有什么商业；好天地地块是商业加保障性住房，保障性住房跟我根本没有关系，我只是代建的，所以我就拿下了，因为这边的商业要和我那边的住宅相配套。搜房网：业内了解华远一直专注于做住宅这块，做商业是顺带的吗？

任志强：我们是最传统的商业化，只是中间有一段时间钱不够多，没有办法去坚持做商业。

搜房网：近期有没有在北京拿地的计划？

任志强：北京今年好几块地呢，今年连续拿了三四块地，西红门是百分之百的商业，门头沟是一半一半。今年拿了好几块，其中这两块都是商业。

搜房网：因为华远今年拿了好几块商业用地，业内预测华远是要重点发展商业了吗？进军商业地产是否会影响华远在住宅方面的精力？

任志强：我觉得还是企业钱的问题。没有那么多资金就卖，持有只能持有到一定的量。王健林如果不靠基金什么的怎么平衡，核心区的保留下来，边边角角的卖了，必须卖一部分持有一部分，要不然平衡不下来。香港大概40年的时间这些地产公司的才以卖为主变成以租为主。

搜房网：从年中报看到，华远今年年中增长是137%，您怎样看待这么高的一个营收增长率？

任志强：没有什么营收增长，保障性住房占了一大块，我们过去没有什么保障性住房，今年一大堆保障性住房，所以我们的利润率下降了，保障性住房一平滩就把利润率摊没了。

搜房网：华远营收的结算是算在地里吗？

任志强：应收结算和销售结算是两个概念，销售没有用，只有竣工了才能叫营收结算，今年上半年弄了一大堆保障性住房在那。具体数我记不清楚了，保障性住房占了一大块，好像十几个亿万，一下摊下来了。

痛批“拐点说” 大炮熄火不敢说房价会涨

搜房网：有观点说今年是一个房地产的拐点，您怎么看待？

任志强：我不承认拐点说。一说拐点都是指下一步的高点低于上一个高点，下一个低点低于上一个低点，我们现在不能保证，下一个高点很可能就高于上一个高点，下一个低点也不一定低于下一个低点，所以说没法说拐点，只能说波动。波动是围绕中心线轴，我们现在至少是增长的，你也可以说增幅下降了就叫下行，那就是中国经济下行，就不是新常态了，就是下行。

搜房网：您在演讲也提到了说，您预测如果速度不变，明年9月份可能房价再次上涨？

任志强：我没有说房价上涨，通常会涨，但是我不敢说。现在你没有办法预测的就是保障性住房和棚改能有多少，政府硬要压下去，增加很多供应量就不会怎么样。因为今年我们知道开工都是负的，除了投资增长还是正的以外，剩下其他都是负的，如果其他都是负的话消费不一定很多，明年就消化完了。你们不要以为没有库存就OK了，不是这样，一定会保持一定的库存量，北京要是说只有4个月库存那就疯了，所以没有一定库存量是不行的。

搜房网：房价肯定涨？

任志强：不管房价涨不涨，应该到一个平衡水平，你这边喊抑制房价，那边拼命涨，不是给老百姓预期就是还要涨嘛。不管这一轮怎么样，有没有库存，下一轮房价肯定还得涨，因为基础地价一下涨那么多。刘晓光告诉我说已经公布了，基准地价和原来差多少倍，原来说5年一调，现在才几个5年，03年到现在2个5年，10倍的地价。

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