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土地“招拍挂”实施第十年开发商拿地变抠门

https://www.biud.com.cn 2014年09月11日10:42 家居装修知识网

“831”大限10年

　　进入“831”大限、即土地“招拍挂”政策实施以来的第十个年头，房企拿地一路过来可谓跌宕起伏。尤其今年，经历了罕见的“百日”断供、“流拍”等现象后，北京住宅用地市场又掀“抄底拿地”的呼声。不同以往的是，今天的开发商花起钱来更为谨慎了，丝毫不松“裤腰带”。

　　拿地现场两度出现僵局

　　9月4日15点30分，丰台区南苑乡南苑村1404-621地块R2二类居住用地(以下简称南苑村居住用地)竞拍如期举行，这是被大家看好的一块“热地”。开拍前一个小时，北京市国土局二楼走廊上，早就聚集了数十家媒体记者和房企代表。“世茂是30号，融创是26号，万科、永同昌和旭辉联合体是40号，金融街天恒联合体是10号……”房企和媒体记者相互搭讪着，核对着这一场参加拍卖的“房企名单”。最终，共有7家房企及联合体拿到号牌参与竞标。

　　按照北京市土地整理储备中心的公告显示，该地块建筑控制规模为205093平方米，挂牌出让起始价为33.35亿元，竞价阶梯为1500万元整，配建61000平方米的“限价商品住房”。在拍卖之前，已有7次报价，明显是受到青睐的热地。

　　拍卖开始后，主持人首先宣布竞价规则，指出该地块竞价阶梯为2000万元。借着，7家房企及联合体代表在现场轮番举牌竞价，经过14轮竞价后，金融街天恒联合体代表举牌，地价定格在“372000万”，现场陷入一片寂静之中。北京晨报记者看到，有的房企代表低头沉思，盘算着如何出价；有的房企代表相互耳语，像是在商量下一步出价策略。场上房企代表们表现出来的沉着与冷静，让场外的记者们有些着急了。“这个价格是最高价。”“不见得。”“怎么没人出价呢？”“土地市场冷了！”几名观战者纷纷议论。直到主持人宣布“2000万的竞价阶梯有点高，现场竞价阶梯调整为1000万元”，现场的僵局才被打破。

　　竞价阶梯直降1000万后，7家房企及联合体代表的“战役”重新燃起。保利首开联合体代表第一个举牌，主持人兴奋地喊道，“373000万元，感谢20号出价。”在7家房企及联合体代表不断举牌中，南苑村居住用地地价持续上升。直到举牌突破40亿元，融创、金地、城建兴云、保利首开的代表再次停止出价。

　　随后，“价格大战”围绕在其余三家房企及联合体之间展开，金融街恒大联合体代表举牌示意“40亿元”，世茂代表紧接着出价“401000万元”，万科、永同昌和旭辉联合体举牌加价1000万元。就这样，三家房企及联合体死咬住价格不放，主持人几次试图唱价，都被下一轮房企出价打破。经过65轮竞价后，金融街天恒联合体以42.2亿元拿下该地块。整个拍卖历时40分钟，并未触及合理土地上限价格，溢价率为26.5%。

　　晨报记者武新

　　房企看的多买的少

　　中原地产首席分析师张大伟认为，南苑村居住用地整体素质不错，商品房住宅部分可以达到14.4万平米，是最近两年最大的商品房住宅地块之一。除部分限价房外，其他全部为住宅用地，项目本身没有需要建设的配套，开发难度非常小。该地块商品房部分的楼面价在2.5万元/平方米左右，与目前市场基本吻合。但记者在现场发现，房企还是来的多，买的少。

　　在场内房企展开夺地大战之时，场外聚集着远洋、首创、奥宸等多家房企代表，他们抱着不同的目的前来观战，其中不乏打算在下半年适时出手拿地的企业。未来北京土地市场的夺地战局将会被改写，也许就出自于这些企业之手。据奥宸地产相关负责人表示，奥宸地产集团本部位于深圳，在云南开发了第一个项目，公司来到此次土地拍卖现场观看，不仅是为了熟悉竞拍流程，也表明了奥宸下一个新项目的市场定位。

　　“现在房子不好卖，房企的日子不好过。大家不敢提出降价，只能说促销。我国房地产市场遇冷，必然导致土地市场转冷。”一位观战的房企代表对记者说，开发商选择在什么时候拿地，关键要看自己运作产品的能力。如果开发商觉得拿一块地，可以做出好卖的产品，获得较好的利润，那么他们就会出手。现在房地产市场进入下行通道，地价有所下降，肯定会有房企反周期拿地，该公司下半年也有拿地的计划。据了解，在同一天出让的另一宗土地属于文化娱乐用地，只有一家房企报价，最终被北京市天创房地产开发有限公司以底价15350万元获得。晨报记者武新

　　实习记者张鹤翔

　　纵深分析：楼市再现多米诺骨牌效应

　　进入9月，北京楼市尚未走出低迷。就像多米诺骨牌效应一样，北京土地市场受到了连锁影响。继北京住宅土地市场出现罕见的“百日”断供后，一度绝迹的土地“流拍”现象重现京城。尽管京城新地王已经崛起，但它并没有点燃后续土地拍卖的“热度”。业内专家在接受北京晨报记者采访时用“降温”、“遇冷”来形容北京土地市场的现状。

　　“从9月4日南苑村居住用地拍卖现场竞价激烈程度和结果，可以看出土地市场降温了。”链家地产市场研究部张旭说。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至9月4日，2014年北京宅地成交量为37宗，宅地出让金总额达到974亿元，比去年同期上涨25.3%。溢价率为36.9%，比去年同期下降0.7%。链家地产市场研究部张旭分析说，“今年北京土地市场溢价率较去年出现微降。具体来看，今年土地市场由热转冷，5月以前的住宅地块平均溢价率明显高于5月以后。近期虽然也有个别优质地块如西城区华嘉胡同地块，出现高溢价率，但是土地整体市场已经不再火热。”

　　“现在北京土地市场偏冷，房企拿地越来越谨慎，归根结底还是资金的原因。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，今年整个信贷环境偏紧，购房者入市节奏变慢，房子不好卖了，房企的资金压力比较大，更不愿轻易花钱。

　　晨报记者武新

　　业内观点

　　下半年土地市场会分化

　　今年北京土地市场降温，众多房企拿地策略发生改变，“谨慎”、“更加谨慎”成为部分房企半年报中提到的关键词之一。业内专家更是一直认为，土地市场热度会出现分化。

　　按照北京2014年初公布的住宅用地供应要求，北京将有40%的住宅用地用于建设保障房，而在其余60%用于建设商品房的供地中，将有一半用来建设自住型商品房。张旭认为，从目前的占比看，保障类住房供地还有一定的差距，若要完全实现全年供地要求，预计未来供地保障类配建比例将会提升，配建比例的增大在一定程度上压缩了房企的利润空间，下半年房企拿地的谨慎态度或将持续。

　　在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，未来北京土地成交将会进一步分化：“如朝阳太阳宫乡等商业用地，由于地理位置较为优越，仍将会受到房企们较高的关注，而普通地块以及性价比较低地块，不排除会遭遇流拍的可能。”从部分房企公布的半年报中可以看出，“谨慎”、“更加谨慎”成为这些房企下半年拿地的主基调。严跃进认为，下半年北京房地产市场会有一个小幅度的回暖，这与市场需求开始逐渐放量有关，“如果房企的销售业绩能够向好，土地市场热度自然会有所抬升。不过房企拿地策略也会分化，有的可能会选择抄底入市，还有的会加大消化库存。”

　　晨报记者武新/文

　　摄影记者王巍/摄