评论：调整楼市政策需满足合理需求
对房地产形势的争论，不应该再停留在情绪化层面上，将政策调整寓意为救市和土地财政复归，而应该就事论事地回归到经济金融的轨道上来。目前，如何让房地产行业增速不至于过快下滑，缓解对经济金融的冲击是管理层面临的重要考验。
1-8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1-7月份回落0.5个百分点，回落幅度创今年新高，累计增速创2009年以来新低。其中，住宅投资40159亿元，增长12.4%，增速回落0.9个百分点；1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点，其中住宅销售面积下降10%。
有业内人士在对8月份数据的解读中表示，房地产市场调整的累积效应进一步显现，对相关领域生产、投资和消费的影响加大。在生产和投资端，8月份，钢材和水泥产量同比增速分别比上月回落1.3和0.5个百分点，平板玻璃产量下降3.8%，而上月为增长1.8%；消费端的影响也很明显，家用洗衣机产量同比下降7.5%，上月为增长6.2%。彩色电视机产量增长3.0%，比上月回落11.2个百分点，电冰箱产量下降4.0%。8月份，我国工业、电力、投资等经济指标增速全面回落和深度预警，这在2008年以来是很少见的，规模以上工业增加值同比增长6.9%，创近6年低点，1-8月固定资产投资同比增长16.5%，创近14年低点，这些都与房地产市场的加速下滑有关。
值得关注的是，托底经济的基建投资也出现一定减缓，8月增速仅为16.3%，相比上月回落5.4个百分点。基建投资下滑，一方面受到表外融资快速收缩的影响。8月份，信托贷款同比少增1724亿，已连续13个月同比萎缩，委托贷款同比大幅少增1724亿，显示非标业务监管力度不减；另一方面，基建投资下滑受到财政收入下滑的影响。财政部13日发布的数据显示，8月全国财政收入9109亿元，今年以来月度收入首次低于万亿元，同比增长6.1%，增幅比7月回落0.8个百分点。
基建投资增幅之所以放缓，一个重要原因就是国家稳增长政策思路的调整。在《2014年二季度货币政策执行报告》中，透露出了国家在“稳增长”政策上将坚持“脱而不举”的思路，即在宏观经济不突破“底线”的情况下，为了降低政府债务、降低融资成本和提高投资效率，通过楼市去行政干预、满足多层次市场需求、降低合理住房需求的贷款成本等政策，对冲上半年以基建为主的“稳增长”力度不加大，甚至减弱。
但是，我们看到，从6月底以来，尽管地方政府放松限购政策，并纠偏商业银行紧缩房贷的政策，除一线城市外，限购已经基本退出。而7月和8月也是今年以来楼市最稳定的两个月，开发商积极“以价换量”，主要城市的楼市连续两个月回升，而房价却平稳回落，楼市整体呈现出弱势企稳的良好迹象。但是，全国房地产市场紧缩的态势并没有缓解，投资和销售等重要指标反而有进一步加速下滑的趋势。9月上半月，主要城市的楼市成交继续回落，尽管第三周(9月15-21日)成交量有所回升，但库存依旧在攀升，“金九”成分褪色。
在紧缩政策逐步放松的情况下，楼市之所以下滑加速，一方面与高库存有关，截至8月底，一二三线城市库存同比增长分别为31.2%、21.1%和22.8%，主要城市的消化周期普遍在20个月左右，一线城市的消化周期大多在15个月以上；另一方面，受制于存款搬家、资金来源短期化、成本高企，商业银行在个人住房按揭贷款上的支持力度有限。很多银行首套住房贷款仍旧坚持利率上浮5-10%的政策，部分银行虽然给予首套房贷款基准利率，但往往附加一些购买理财、保险产品的条件，实际个人房贷的成本依旧居高不下，制约了“去库存”的效果。
当前，我国楼市下滑具有非常明显的投资和消费衰退效应，其对全社会生产、投资和消费紧缩的效应超出预期。因此，未来一段时间，楼市政策有必要继续坚持去行政化、满足多层次住房需求、向降低合理住房需求的贷款成本等方向努力。
当前限购政策已不符合市场化大方向，不利于合理需求的满足。出于盘活存量和用好增量的考虑，限制投资炒作的限贷政策还要坚持，但需要调整执行的内容。近期，传闻四大银行将调整住房贷款政策，笔者认为，不管从满足合理住房需求、构建多层次住房市场体系的角度看，还是从消化库存、做实需求的角度看，对首套房在贷款利率和首付成数上保持最大限度的优惠，并保持政策稳定性、长期性都是必要的，特别是在政策性住房银行缺失的情况下。
今年以来，由于在银行间短期市场不断增加投放，近两个月连续两次下调正回购利率，再加上定向宽松政策的实施，银行资金短缺和成本高的局面大为缓解，调整首套房贷认定标准在清理之中。另外，随着棚户区改造和保障房建设加速，下半年“稳增长”政策略微偏向楼市，对楼市实施定向宽松的货币政策是必要的，而定向就应该着重在对首套房的支持上。特别是过去10多年来，房价快速上涨，各大城市老百姓购房一般坚持“先买房、后换房”、“先买小房、后买大房”的阶梯消费路径，改善性需求亟待得到满足。□深圳市房地产研究中心 李宇嘉
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