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淘宝开玩卖房网络购房“烂尾”咋办

https://www.biud.com.cn 2014年10月14日09:16 家居装修知识网

　　国庆黄金周后，淘宝房产携手余额宝联合20余家开发商推出余额宝认购的新模式。淘宝称，用户通过余额宝订购房产能同时享受产品所带来的收益，冻结在用户账户中的资金安全规范。遇到需要退订时可直接在线上申请，免去来回跑售楼现场的麻烦。

　　然而，普通购房者毕竟是把真金白银打给电商，其间是否真的毫无风险呢？多位业内人士坦言，房地产互联网营销的创新精神值得鼓励，然而相关法律法规迄今对相关领域的关注以及监管尚不到位，一旦发生纠纷，购房者的权益是否能得到切实保障亟待重视。

　　文/记者赖伟行

　　焦点1：

　　订金存入电商是否违规？

　　把订金存入余额宝账户的行为本质上是把购房者本应交给开发商的资金存入并非监管部门的第三方，在目前的制度下，是否存在漏洞和风险呢？

　　记者从广州市国土房管局了解到，为了保证预售的商品房能够顺利完工，广州目前商品房预售款的监管采用监管机构、银行、房地产开发企业三方签订协议设立预售款专用账户的方式。上月正式公布的《广州市房屋交易监管办法》进一步规范了专用账户的监管，其中第16条规定了房地产开发企业使用专用账户收存商品房预售款的义务，以及专用账户开户银行按照协议收存、划拨资金并更新资金使用情况的义务，以保障预售款能全额进入专用账户、全额接受监管。而第44条更明确房地产开发企业没有使用预售款专用账户首存商品房预售款，将被责令限期改正，降低或者注销其房地产开发资质，并可处以违法收存款项20%的罚款。

　　“从道理上说，购房者交纳的订金也属于开发商预售款的一部分，按照目前的规定，开发商和代理行都是没有资格直接收取的。”合富房地产经济研究院院长龙斌分析，相关法规目前没有对订金存入电商作出具体的规范，所以把订金存入“余额宝”的行为，应该属于打政策“擦边球”。而既然这部分资金脱离了政府部门的监管账户，就自然会存在一定的安全风险。

　　“天津、杭州等地都已经意识到类似问题，开始呼吁加强对这类资金的监管。”龙斌表示，之前部分电商介入收取购房者订金的业务，就曾经发生过购房者因为对价格不满意等因素放弃购房、但随后资金却不能及时退还的情况。购房者一旦遇到网上退订不及时的纠纷，实际上权益是无法得到保障的。

　　为此，在鼓励开发商推出类似创新的同时，相关部门也应该在目前整体资金量占比还不算太大的时候，提前介入制定相应的政策，以降低购房者在这一过程中的风险，维护消费者的合法权益。

　　焦点2：

　　不按时交楼、“烂尾” 找谁？

　　市民耿女士认为，互联网电商联手开发商，这一新兴商业模式是建立在参与各方都遵守游戏规则的基础上的，随着参与规模的扩大，未来存在一些良莠不齐的市场参与者不守规则的可能，万一购房者交了“血汗钱”最后因为种种原因收不了房，或者开发商不能按时交楼，究竟应该找谁？

　　“从淘宝网点的交税问题，再到未来电商卖楼可能出现的纠纷，都在倒逼政府尽快出台相关机制监管。”广东省房协理事赵卓文分析，互联网思维运作下的房地产商，将蜕变成为横跨“地产+物业+金融+中介+家政+电商”等领域的超级平台和商业公司，势必会影响整个行业。虽然互联网思维与房地产业的结合仍处于探索阶段，但总体融合的趋势已经不可改变。

　　有关人士表示，内地刚推出商品房预售制度时，参考了香港卖“楼花”的方式，当时开发商和代理行都可以收取购房者的资金，结果滋生出大量问题，产生了“烂尾楼”等问题。而电商收取订金其实与这类模式有相似之处，未来甚至有可能变为收取购房人的房款。从保障购房者的角度出发，相关部门应该及早意识到这一趋势，制定预案。长远而言，房地产与互联网的融合要求终结当前存在的商品房预售制度，只有现楼售房，通过互联网平台支付资金的购房者才能100%避免开发商不能按时交楼和出现“烂尾楼”的风险。

　　焦点3：

　　线上比线下真的更便宜？

　　目前，电商结合房地产营销，不少以“更低的价格”为卖点吸引购房者，像余额宝认购模式称其为购房者省下的成本比线下购房要低。“如果不能更便宜，那么线上购房的竞争力其实也不大。”市民王先生表示。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，实际上从之前推出的各种房地产互联网营销来看，线上线下的优惠其实基本是一样的。“例如参与电商购房可以有额外的购房折扣，难道开发商就不把这个折扣给其他的购房者吗？再如网购消费可以抵偿房款，而就人均4万元的年网购消费额而言，开发商在一些楼盘稍微升价2%左右，就可以抵消这一优惠了。”黄韬认为，当前电商和开发商结合售房，依然是噱头大于实际，博“宣传”的意味更浓。关键在于房子不同于裤子和鞋子，同一个楼盘同一栋楼同一层，开发商可以给出不同单位不同的定价，而这些定价又具有可浮动性，所以短期内电商还只是能起到支付平台和“吸客”的作用。

　　另一方面，线上线下同时参与登记认购怎么办？开发商如何确保购房者之间在选房时的公平？黄韬表示，在目前的网络技术下，考虑到房产的巨大价值，购房者在最后选房时始终要到开盘现场，才能避免出现选房作弊和其他纠纷。在这一层面上，与线下购房者其实是没有差别的。

　　记者手记

　　又抵又安全才是硬道理

　　房价不菲，房子既是老百姓资产保值增值的途径，也是工薪族在城市扎根落户的希望所在。近年来，楼市调控不断深化，开发商的营销手段不断推陈出新，电商企业通过信息科技让买卖双方通过线上接洽，有效降低交易成本，这一愿望固然美好，然而，如果政府部门相关政策没有跟上，购房者的权益无法保障，很可能引发房产登记、税收等一系列问题。

　　毋庸置疑，这个年代各行各业都在受到互联网的冲击，但是买房不是买双拖鞋。如果把房地产业和互联网业比作正在热恋的恋人，那么要让他们真正走入婚姻的殿堂，还有很长一段路要走。毕竟，解决不了安全和成本上的核心问题，电商卖房就不具备真正的竞争力，这才是老百姓真正在乎的地方。