WinWin设计首席建筑师张延伸谈养老地产的设计与运营
近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫，而养老地产的巨大市场也必然会吸引众多企业参与其中。
但是，当前国内的环境尚未达到支持养老地产全速发展的程度，养老地产的开发依旧面临很多难题。对此，本报记者采访了WinWin设计首席建筑师、总裁张延伸先生，力求通过一些实际工作中的经验，为养老地产的开发建言献策。
WinWin设计首席建筑师张延伸(总裁)
记者：首先请您介绍一下当前中国养老地产的现状与行业背景，国外有哪些先进的理念值得借鉴？
张：在谈这个问题之前我先简要介绍一下我们WinWin设计公司：
WinWin是建筑师威廉姆斯(Williams)男爵(Baron)1919年创立于英国伦敦，目前是世界上最负盛名的建筑设计机构，之前主要服务于 英国皇室及爵位在侯爵(Marquess)以上的贵族家族，30,40年代随着英德美等国家进入老龄化社会，WinWin 从此开始近一个世纪的专注于世界养老社区的规划和建筑设计。是当今世界在养老社区，养老地产项目规划设计和管理运营领域的NO.1，当然的王者。 50,60年代随着法国葡萄酒开始行销世界，相应的的酒庄设计亦开始成为热点，WinWin 于是也适逢其会的受邀创作了大量的酒庄设计作品，在此领域已是世界不二设计机构！1999年WinWin进入中国，先后在海南、福建、上海、江西、浙江、 江苏、北京、山西等全国近半省市区留下了一座座堪称典范的养老社区、养老地产项目，同时也在新疆、宁夏、甘肃、河北、陕西、山西、北京等地规划设计多座酒 庄项目案例，已经成为拉动当地休闲旅游的胜地之一。
有了对我们WinWin设计的基本认识后，我再继续：
目前，做养老地产的主要投资主体来自两个方面，以房地产地产商为主推动的养老地产的开发，在性质划分方面，万科等公司的项目基本停留于养老院性质的产 品，而我们推荐的主流做法是按照美国的CCRC模式来操作项目。CCRC中的第一个C是continue(持续)，第二个C是care(照顾)，R代表的 是retirement(退休)，最后一个C代表的是community(社区)。就是持续照顾退休社区，意思就是CCRC提供从退休一直持续到终老的服 务。这是一个复合型的持续社区，整个社区给人以最贴近居家养老的氛围及感觉。
上海某养老社区-WinWin作品
当前市场中养老地产项目的宣传很多，但一些项目的建筑品质不高，目的不纯，而且很多项目都是处于探索阶段，目标不是很明确。我们就必须要在策划运营规划 设计阶段把产品目标和产品定位明确，就是采用美国CCRC模式—可持续的养老社区模式。养老地产不是做养老院模式，因为养老院模式跟中国的传统不相符，中 国自古以来讲究“四世同堂”一家人在一起共享天伦之乐，特别是在北方地区，如果子女把老人送到养老院，那么别人就会觉得这样的子女是不孝的。
在养老地产项目中，我们首先要把老人分为三类：55岁刚刚退休的老人，属于活跃型老人；70岁的老人属于偏高龄老人为独立生活老人；80岁以上的老人则 属于高龄老人。我们建议的这种社区养老模式和普通住宅社区相似，项目建设是社区化的，但是考虑更多的适老设计，包括无障碍设施、紧急呼救功能等。而对于那 些可以独立起居的轮椅老人而言，还要考虑厨房、浴室设施等为坐轮椅老人行动和使用方便这些问题。对于需要协助生活的老人而言，就要考虑到护理，协助护理的 概念基本上就是半护理的状态，有专业人员定时对老人的状况进行检查护理照顾。而专业护理则是二十四小时专人照顾护理他们。合格的养老社区现在是分级管理 的，从产品配置上：首先是活跃老人社区，继之独立生活老人社区，慢慢不能独立生活后，就过渡到协助助理，最后就是专业护理。
南昌某养老社区-WinWin作品
合理的养老社区除了商业、娱乐这些配套设施就是协助护理、专业护理的配套，这是和目前中国其他养老社区的主要差别，也是项目的最大特点。还有就是国内当 前的一些养老社区大多没有为活跃老人考虑太多的服务，而在美国，这种社区则是针对活跃老人设置了健身中心、活动中心、文化娱乐中心等类似于中国老年大学的 这样的活动空间，从身心两方面为老年人考虑。另外就是从会所及餐饮方面考虑，结合餐饮做一些适合老年人聚会交流相关的活动空间，丰富老人的生活，促进老人 的交流。
湖北某养老社区-WinWin作品
CCRC模式目前在国内的项目，除了合众之外还未见其他公司在做，但这个模式在美国已经很成熟了。美国著名的养老地产凤凰城内有十万以上老人，他们对居 住要求是很严格的，每天五点之后五十岁之下的人是不允许停留的，就是保证这里一直是个纯正的老人城市及老人社区，一个老人服务于老人、老人娱乐老人的社 区，保证老人的社团、老人的服务、老人的各种活动正常进行，强调的是虽然你是老人，但也要把状态调整到最好的，去体面而从容的面对生活和未来，而不要把自 己当成被人照顾的垂垂老人。WinWin根据几十年来自己规划设计和考察的英国、日本、美国等近百家这样的社区，了解到CCRC是一个很成熟的模式，他们 是通过为老人提供各种完善的服务来盈利，因为美国在养老方面的投入很大，配套极其丰富完善。另外，这些项目的配套、服务都是收费的，尤其是对于活跃老人群 体而言，通过他们的消费而产生的利润率约为百分之三十至百分之四十，而对于协助和专业护理阶段的老人而言，往往是微利或者不盈利的。实际上，这就是大家在 活跃老人阶段把后期高龄老人阶段的费用给预支出来。
养老住宅设计需“量体裁衣”
记者：你们WinWin设计的养老社区模式是如何规划的？
我们按照一定的比例来规划活跃老人社区、独立老人社区及必备的配套协助护理及专业护理的规模。首先，我们把活跃老人定位在五十~五十五岁以上，独立生活 老人按照严格要求是七十岁以上，而我们把年龄放宽到六十五岁。对于协助护理和专业护理的配套建设标准，我们按照一个特定规模的独立老人社区，规划了600 个床位的规模，细分起来相当于100张床的失忆老人，200张床的协助老人，300张床的专业护理老人，相当于一个“一二三”的模式。还有老年病专业医院 及康复医疗等的引入，增加产品线及丰富养老社区功能。
我们建议推行健康社区理念。虽然没有提及养老，但实际上就是养老地产、养老社区项目。假设一个投资企业拿了2400亩地，以800亩作为一个开发规模， 分为三期开发，每期三年左右，项目全部开发完毕至少要用8-10年的时间，10年后土地及不动产的增值已经足够把最初的投入成本收回了。推荐把一个健康社 区的成功模式统一化、标注暖，并且易于快速推广复制，建立口碑及品牌效应。WinWin预计今后几年内会有此类理念指导下的健康社区会有两到三个城市逐步 开工建成，随着众多的健康社区的建设完成投入运营，以及将来成功的运营管理这些社区，养老为主的健康社区这个品牌必将能为中国养老产业开辟新天地。
WinWin，养老地产规划设计和运营领域的金字招牌！
记者：贵公司在做CCRC项目之前是否做了相关市场调研？中国老百姓又能否接受这种模式？
WinWin设计公司的策划营销部门师努力的也是称职的，他们不辞辛苦在前期做了大量的市场调查工作，通过考察当前养老院的水平和现状，来分析养老地产 产品今后的推广状况，最终确定了CCRC社区养老这种最贴近居家养老的模式。因为社区养老与中国人的思维模式是接近的，大家都希望在家享受天伦之乐。通过 调查，WinWin认为将来老年人对护理的需求很大。联合国规定六十岁以上的老人超过总人口数量的百分之十就是进入老龄化状态，如果六十五岁的老人超过百 分之十四就说明这个国家进入老龄社会了，而现在中国六十岁以上的老人是1.8亿，相当于整个欧洲的老人的总和，这是很明显的人口老龄化。专家预测至 2026-2027年，我们六十五岁的老人就会超过百分之十四，我们国家就是完全进入老龄社会了，而到2050年六十岁以上的老年人会占总人口的百分之三 十。所以，将来对养老的需求会越来越大。
当前中国家庭的人口结构很不合理，是“四加二加一”的家庭结构，子女不能像以前那样照顾老人。因为没有那么多子女去照顾，所以老人将来只能来到养老社区 居住，才有保障。我们现在提倡一种社区养老的模式，实际上是我们将项目建在一个城市边缘区，由于土地资源越来越少，城市中心区的土地规模不够大，而我们要 求的是大规模的养老社区，所以我们只能在城市边缘区、郊区，而且是交通发达的、环境良好的区域建设项目。WinWin建议健康社区打造的社区和普通社区是 不同的，在美国的养老社区相当于休闲度假的地产模式，低密度、环境优良为特点，但在中国达不到，而且当前招拍挂拿地成本太高，所以建设密度不能太低，那样 我们的成本就会增加，为未来运营造成困难，但通过精心策划及设计，我们合众健康社区的密度相比城市社区的建筑密度低，环境好，相当于花园洋房式的社区但是 有着别墅区的品质。社区内有各种适合老人的配套，包括医疗、康复、娱乐、商业等，将来的综合性社区还会设有酒店、大型商贸中心、幼儿园、小学校等。为什么 老年社区要配套幼儿园、小学校呢？主要是考虑到子女会把下一代托付给老人照顾，作为活跃老人来说完全是可以照顾第三代的。
养老地产的盈利模式，大家都在研究探索。受政策制约，我们的产品主要是出租形式，如果是购买，主要以使用权或者保险产品形式至于如何去体现，目前大家也 在研究这些问题。因为这么大的社区，将来在运营方面也是一个需要探讨的问题。至少基于现在家庭结构与人口比例失调，等现在的“四加二加一”结构家庭的老人 到70岁之后，那么将来的专业护理和协助护理就像现在的购房一样，是刚性需求了，在这种情况下，对这种社区的需求也就不言自明了，所以我们需要从长远角度 考虑问题。
WinWin认为中国虽然有不少名校教授号称是专门研究养老地产的，但是别忘了我们国家经济处于今天这个尴尬境地、我们普通人好多人后悔没早点买房，就 是听了太多专家的意见，要知道市场经济的发展是有一只看不见的手在操纵的，这只手，我们凡人看不见，专家其实也看不不见，专家们你方唱罢我登场，有几个是 替你承担责任的？股评人那么多有几个不是为了出场费活着的？有的专家经过分析艰苦研究分析后得出结论：中国很多老人买房子是为了留给孩子的，也有很大一部 分是为了投资(这还要专家去分析？)。CCRC模式之所以在美国很成熟，是因为他们当初住的是大房子，老了之后就把大房子卖掉，不用去考虑子女的继承问 题，因为美国人独立性比较强，而且老人退休之后也没有精力和能力的去照看大房子，然后就把房子卖掉了去住CCRC社区。老人的恋旧心理比较强，美国的这种 社区是可以把家具搬过来的，可以用自己以前的家具、以前的生活用品，甚至可以还原一下以前生活环境。WinWin建议有条件的投资人可以考虑建设一部分这 样的房子，让养老者可以在这样的环境里直到终老。在美国CCRC模式有成熟稳定的市场及盈利，所以美国大多数的基金公司愿意持有CCRC地产。
同样中国的养老市场前景宏大，作为资本运营层面来讲，也是极其有诱惑力的。所以WinWin也不建议够买房子的产权，而且在政策层面也不允许，像好些诸 如保险类的金融企业做房地产只能采用自用和出租模式，所以WinWin建议可以把它做成一种保险产品，至于产品是什么形式，如何投放市场，目前还没有确 定。但至少从投资角度看，WinWin认为养老地产的刚性需求是迫不及待的到来甚至会令人措手不及。
记者：从规划设计的角度来讲，养老社区的优势体现在哪里？从材料选择方面讲，国内的建材产品能否满足设计要求？成本方面是否也会很高？
这个你算是问对人了，WinWin设计近百年历史，有近50年养老项目规划设计操作经验，打造一个原汁原味的美国CCRC模式，易如反掌。对于老人而 言，他们需要的空间其实并不是很大，只要实用、舒适、安全、温馨就可以了，所以将来WinWin希望完成的社区首先要有良好的环境，而且要给老人提供足够 多的休闲聚会场所，比如健康中心、餐饮娱乐中心及艺术活动中心。美国方式是强制老人多活动、聚会、交流，不希望老人待在室内里，希望他们多交流沟通，多出 来活动健身及聚会。因为老人容易寂寞，所以需要多走出来聚会交流，主要目的是希望老人身心愉悦。这些都在我们的合众健康社区有所体现，这也是我们产品设计 的最大优势所在。
四川某养老社区-WinWin作品
至于材料方面，国内有关残障配套设施材料还是较少的，以前只有残联的下属企业在做这些产品，但费用是很高的。目前越来越多的企业开始进入养老设施及产品 的研究、开发及生产，有关材料成本费用会有所降低。由于养老产品成本要考虑到老人或者残疾人的特点，诸如走廊及洗手间的设施都是需要扶手的，而普通的扶手 无法满足需求，老人专用这种扶手是要能够支撑老年人整个体重来考虑的。还有国外很多材料基本上是以低碳为主，WinWin设计也要考虑这种以低碳为主的形 式，虽然有些人觉得易损及前期投入较大，但其实主要是管理不到位，国外的专护、协护就像度假酒店一样，客房、卫生间等做得都很生活化，给人很舒服、很温馨 的感觉。此外，国外的专护、协护及独立生活住宅会有很多按钮，是自动化的，很人性化的。
苏州某养老社区-WinWin作品
虽然有的专家把宜老化居住社区特点整理除了100-200条，其实归根结底就是适老化及对细节的关注，比如考虑轮椅的通行，考虑轮椅通行的时候还要考虑 到它的回转半径，不论是在房间还是在卫生间、厨房都能无障碍，也就是说从流线上是比较畅通的。另外，在空间上能保证有独立畅通的空间，在厨房、卫生间还要 考虑操作台、洗手盆和灶具的高度等。再比如坐轮椅进门，进到屋里面之后，房门从里面也能向外推出来，于是就要考虑使用推拉门或自由门，如果客观条件不允许 做成推拉门及自由门，那么应该给使用者一些开门空间。再有就是一些防滑、防火、防跌倒方面的考虑。这样一来，养老项目的成本就会比普通住宅成本高许多，同 时建成的健康社区的协护、专护配套的成本也是较高的。
国际化的团队-WinWin设计员工在旅游
记者：在中部一线城市养老社区的租售价格预期大概是多少呢？
目前，租售1居的入门费大概是35万元左右，月租2500元；2居的入门费是45万元，月租3000元；3居的入门费是55万元，月租3500元左右。 入门费在京上广地区算偏低的，在中部城市可能比较适中，但是这部分费用最终会退还的。此外，健康社区的的专护、协护费用为5500元/间/月，不含护理 费，但专护、协护如同三星级酒店一样，有专业医生和护士看护、有独立卫生间的护理客房。建议都要尽量选择环境好、交通方便、比较适合老人居住的地区开发项 目，向环境优良及低密度发展，有条件的话也可以建些高端的养老别墅产品。
记者采访后记：
如今，养老地产的开发热度可谓空前高涨，很多开发商、投资商已经洞察到这个领域的光明前景，不断加大投资及研究力度。在大家不断的探索中，唯有研究出一 套符合中国市场、中国国情的养老地产开发模式才是王道。养老地产的开发放眼未来，要看得长远，在此，真心希望WinWin设计团队能够在今后的项目实践中 大量推行CCRC这样的先进模式，形成示范效应，并将其火种迅速播种到全国各地，从而造福全社会。
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