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董藩：救房地产市场易如反掌

https://www.biud.com.cn 2014年11月11日09:36 家居装修知识网

压力越来越大，心情越来越急，局面越来越尴尬

今年第三季度经济增长率放缓至7.3%，这成为五年半以来的新低。应该说，目前经济形势确实不景气，经济增长状况出乎了中央主要领导的意料，再加上不知何时才能放松的反腐运动也使得很多地方官员消极怠工，各地市场真有雪上加霜的感觉。媒体上已经有一些“退租潮”、“跑路潮”的报道，不少人身边确实出现了这样的案例。

一季度经济增速数据出来以后，中央政府已经感觉到了巨大压力。领导因为多种原因嘴上不说，但肯定看在眼里，急在心上。面对经济下行压力，已经连续半年多明里暗里加劲儿，出台了不少稳增长举措，近期各种政策更是密集推出。而且这几年一直被舆论所诟病、官方过去也认为不可取的大规模投资计划也有浮出了水面：一方面在加快铁路、公路、地铁、水利、水电、核电等基建投资，房地产限购、限贷也开始松绑，另一方面央行采取定向降准及向国有控股大型银行、股份制商业银行释放SLF资金等措施，提供流动性支持，降低融资成本。

近几年来，学术界和整个舆论都在反思“次贷危机”后的救市政策，对“信贷放水”做法深恶痛绝。但不久前，央行已经公开承认了三季度曾大幅放水7695亿，只是为避免舆论攻击，没有选择降准这样的常规措施，而且采取了其他只做不说的办法，试图避人耳目。不过，似乎市场很不给面子，效果很有限。很快10月份的经济重磅数据就会公布出来，估计也不会有令人振奋的消息。从近期接连不断的座谈会(实际上是咨询求助会议)、参加最近一次座谈的几位经济学家及其一贯观点来看(过去较受冷落的几位经济学家也受到了邀请)，国务院领导对形势比较着急，估计经济政策会进一步放松。

从现在的情况看，今年7.5%的GDP增长目标肯定是保不住的。即使修改统计方法，可能也只是接近7.5%而已。这将是在政府虽然不说、但实际上已经采取强刺激的情况下取得的经济增长结果。这就使得新一届中央集体特别是中央政府面临着尴尬局面：即使今年勉强交上答卷，舆论怎样评价？人民是否满意？在过去三十多年里，按惯例都是超增长目标的。更令人尴尬的是：明年的GDP增长目标如何确定？如果定7.5%左右，显然大家都没有勇气和把握去实现这一具有挑战性的目标；如果定为7%，则严重影响民间信心和对新一届中央领导班子执政能力的评价。

缘木岂能求鱼？必须尽快回到“房地产业保中国”的思路上来

中共中央对经济高速增长的意义高度看重，这不仅是实现中国在世界民族之林“扬名立万”的基本途径，也是增强与西方列强抗衡能力、增强在国际社会话语权的主要手段，更是保持国内社会秩序基本稳定的前提条件。所以，无论是中共“十八大”还是十八届三中全会，以及中共中央出台的《改革决定》，都强调“坚持发展仍是解决我国所有问题的关键这个重大战略判断，以经济建设为中心”，但是，从目前世界经济格局及未来演化趋势看，出口增长将长期受挤压，难有大作为；消费较稳定，也不太可能对扭转长期下滑的增长趋势做出令人刮目相看的贡献。要保增长，眼下只能靠投资。

近期经济增长速度下滑的主要原因就在于投资增速放缓，毕竟中国经济增长长期而且至今仍主要靠投资来推动。今年全国投资增速或将降至15%，远低于去年的19.6%的水平。而投资增速的下滑主要表现在两个方面：一是房地产投资增速的下滑，这主要是长期打压、限制市场带来的结果；二是工业投资增长速度的下滑，这主要源于长期粗放投资带来的产能过剩。由于技术含量低、产品质量低、产品美誉度低，再加上人民币汇率上涨和劳动力成本上升的两面夹击，从长期看，工业投资没有多大潜力可挖，PPI指数的连续下滑早已经把答案告诉了我们。

有些经济学家和官员错误地认为：政府手里仍然有好牌，可以不靠如上两种市场化的投资类型。政府搞基础设施建设虽然可以负债推进，但铁路、地铁、水利、公路这些投资项目，产业链稀疏且细短，对经济增长的拉动作用很有限，基本上可以用“事倍功半”来评价。而且由于经济增速下滑、财政收入增速下降，这种扩张性的财政政策也不可持续。

还有些经济学家和官员认为，政府可以靠加大保障房建设力度来拉动经济增长，减轻对商品房投资的依赖。但经济增长速度下滑，不但税收征缴额增速会明显下降，土地出让金收入也可能明显下降。而经济衰退必然导致下岗、失业人数的增加，这又意味着各种救济和补贴的增加。此时政府办公运转困难，甚至开工资都会受到威胁，哪还有钱搞保障房建设呢？

甚至有极端的学者认为可以不要房地产业，靠建筑业拉动经济增长。这等于否定了住宅、商业设施和写字楼的商品属性，完全回到了计划经济时代。这意味着所有的投资都是政府掏钱干，重新回到分公房时代，而且还要把所有的非公经济成分通过剥夺方式重新变为国有——这可能吗？我们之所以要改革、要否定计划经济，就是因为那条路走不通。

分析来分析去，靠投资就离不开房地产业，它是还存在巨大需求的行业——如果银行给某市民家庭100万贷款，我们会发现，他全家不会坐在饭店里大吃三个月，不会在全世界范围内到处旅游，也不会买很多消费品堆积在家里，只会拿钱去买房子，少量的家庭可能想到买车。但汽车行业的需求规模在房地产需求面前几乎小到不值得一提的程度。房地产行业需求规模大、市场交易额大、投资规模大，去年仅从商品房交易规模看就达到了8.1万亿。这还是按照窄口径即官方认可的房地产业的含义统计的。窄口径的房地产业在GDP增长中的贡献大约占1/3左右。即使不包括农村的房屋建设，仅仅加上应该计入但官方不认可的小产权房、军产房、城中村自建房、单位违规自建房等类型，房地产业对GDP的贡献率就可能上升到50%左右。其实，只要想想在百姓家庭和全社会财富结构中，房屋与土地占多大比例，就不难想通这个问题。

房地产业不但需求规模、投资规模巨大，更重要的是产业关联度高，通过前向关联、后相关联、侧向关联，它几乎把整个国民经济连接为一体。这样，它的拉动效应就极强。全世界范围内的普遍现象是：房地产业兴，则国民经济兴；房地产业衰，则国民经济衰。即使在美国这样的发达国家，至今房地产业仍然是第一大支柱产业，2011年的贡献率达到13%，而号称雄霸世界的美国金融和保险业，贡献率只有8%，乖乖地坐在“小弟弟”的板凳上。

不管明年GDP的增长目标确定为多少，对房地产市场的管制放松都是必然趋势。因为如果市场交易恢复状况不够理想，后面政府卖地的状况也不会理想，明年的开发投资增速就会进一步下滑，带动整体投资规模下滑。这不但会使GDP增长目标难保，中央和地方财政收入增长都将遭受重创。在整个房地产行业高增长过程还没有结束，而其他行业大多数供应饱和的大背景下，其实国民经济越衰退，对房地产业的依赖就越强。

救起房地产市场其实易如反掌

毫无疑问，经济增速的下滑，打乱了此前的“调结构、促转型”等发展思路。中央政府是希望市场交易尽快恢复、希望经济继续高速增长的。但为什么努力很大、效果很差呢？现在来看，GDP增速的持续下滑以及当前困境的出现，主要是稳增长的思路和方案不对导致的。对此，我以前在微信订阅号“藩丝财智厅”里已经反复谈过多次。那么，下一步继续对房地产实施救市，有什么妙招呢？

由于仍然存在着庞大的需求，如果思路和方法正确，救楼市进而拉动整个GDP增长率回升，其实易如反掌。在此，我开出一副简易的“董氏药方”供大家讨论一下吧。

1、中央政府明确宣布在全国范围内取消限购限贷政策

我家另一位教授曾评价目前的房地产救市政策是“用纸杯舀水冲厕所”，不但达不到目的，而且越冲越埋汰、越恶心。我过去也多次说过，这种羞羞答答、扭扭捏捏的救市态度和拐弯抹角的救市政策，虽有作用，但难以取得理想效果。如果中央政府出台政策，明确宣布在全国范围内取消限购限贷，肯定会极大提振市场信心，整个社会都受到鼓舞，毕竟房地产业直接、间接联系着国民经济体系中一多半儿的产业，一小半儿的就业，以及大约占一半儿的地方本级财政收入。必须通过取消限购限贷的方式，让交易回升，改变市场主体的信心，让投资者少些担心。其实取消这些行政性政策根本不是刺激市场，而只是解除原本就不该有的、违法也违反经济规律的约束手段，相当于剪断捆绑市场正常运行的绳索。

有人可能认为，限购政策在大部分城市已经取消了，作用不明显啊。这其实与一线城市没有取消，而且限贷政策虽有松动但没取消有直接关系。当年这项政策是在国家级层面推出、要求各地落实的，留着一段小尾巴算怎么回事？！是提醒其他城市打压没有彻底解除、随时可能继续收紧政策么？大家想想：原来用枪对着十个人，现在虽然只指向一个人了，另九个人就感觉没有任何威胁了么？一线城市是房地产市场的风向标，如果限购取消，限贷也取消，交易量必大涨，进而激励二、三线城市乃至全国市场交易的逐步恢复。现在政府不敢取消一线城市的限购限贷政策，不仅仅是想控制房价，他们自己也知道长期看这种控制没有用，可能他们更想借此控制人口规模，减缓不断增加的承载压力。但这种思路完全不对，也根本不可能控制住人口增长。在全世界大都市发展历史上就没出现过这么荒唐的政策，反而是放开房价，通过居住成本的上升，渐渐抑制了人口的过度聚集。我在房地产总裁班和房地产EMBA班上多次详细讲过其中的道理。

2、中央政府明确宣布紧缩未来几年的建设用地供应

房地产高增长的过程没有结束，但部分地区阶段性过剩局面确实出现了。而且这些地区人口增长缓慢，甚至出现了人口净流出现象。不尽快采取措施解决好这些地区的供求失衡问题，可能引发很多经济纠纷和社会冲突，直接威胁到社会稳定。尽管在供应过剩的情况下政府想卖地也不容易，但由于土地一级市场的供应不是纯市场行为，毕竟存在低价、超低价供地的可能。一些房地产存量过大的城市，特别是三、四线城市，未来三年必须严格控制土地供应，要明确其调控工作的着眼点是去库存，而不是继续开发。

有些人把某些城市过剩局面的出现当作市场失灵的表现，其实错了，这种情况恰恰是打压房地产市场、干预价格的结果。我可以负责任地说：若没有房地产调控，今天房地产市场的局部过剩问题不会出现。真正懂得经济学的人都该知道，价格的第一功能就是传递一种信号，告诉市场主体供给、需求状况，进而调控投资流向，引导资源配置，如同天气预报可以引导大家如何穿衣服一样。今天局部过剩局面的出现，是打压带来的报应，是必须承受的痛！

既然如此，让市场慢慢消化，不干预行么？可以，但代价太大，而且要防止基于土地财政的需要，地方官员乱干，恶化局面。如同已经生病了，最好的方式是积极治疗，而不是等着自愈。如果明确表态并严格限制一些城市的土地供应，无论是实际效果，还是对预期的改变、信心的提升，都大有意义——开发商不必杀价恶性竞争了(房地产的需求演化特殊，恶性竞争对改变全局状况是没有用的，会使总需求进一步沉淀)，需求者陆续进场了，银行的看法改变了，进而可能尽快扭转危险局面。

3、放缓棚户区改造进程，先解决好去库存问题

国家的《“十二五”国民经济和社会发展规划(纲要)》提出，在“十二五”期间要建3600万套保障房和棚户区改造住房。据说在头三年，开工超过了2500万套，基本建成约1500万套。从去年开始，为应对经济增长速度的下滑，棚户区改造开始提速。去年6月，李克强主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造。会议决定今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。7月，国务院办公厅发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，要求五年改造城市棚户区800万户；改造国有工矿(含煤矿)棚户区90万户；改造国有林区、棚户区和国有林场危旧房30万户；改造国有垦区危房80万户。在今年4月2日的国务院常务会议上，李克强再次强调加快棚户区改造。截至6月末，仅国家开发银行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍。加上其他途径的信贷资金，估计对棚户区改造的支持力度明显超过1万亿。

我不掌握准确数字，估计在棚户区改造项目的建筑面积中，除不可售面积外，不到40%用于解决了原居民的改善问题，但60%以上变成了正常的商品房供应。这就产生了一个问题：如果供应短缺或供需基本平衡，这样做基本是对的，也体现出政府的保障职责(尽管我不赞同实物保障思路，更反对过度保障，但搞保障肯定比不搞保障强)。但在目前的市场情况下，如果不放缓棚户区改造速度，就意味着在市场存量难以消化的情况下，又生产出大批商品房。这就会进一步恶化市场供求状况，对冲掉很多救市、去库存的努力——到了该当机立断、调整决策的时刻了！

4、降低存款准备金率和利率水平

2014年04月25日，央行下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。2014年06月16日，央行宣布对符合审慎经营要求且对“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含4月25日已下调过准备金率的机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点。9月和10月，央行通过中期借贷便利(MLF)向国有商业银行、股份制商业银行、较大规模的城市商业银行和农村商业银行等分别投放基础货币5000亿元和2695亿元，期限均为3个月，利率为3.5%。为防止舆论攻击，这些奇葩性的定向滴灌措施都指向了“三农”企业和小微企业等。央行7月、9月和10月又三次下调14天期正回购操作利率共40个基点，也出过定向的降息政策，用比较低的再贷款利率向特定的金融机构，比如对国开行提供支持，使得国开行以比较低的利率投向基础设施。以上这些措施基本与房地产市场无关，为防止流向房地产业，都特意做了隔离，但那些被扶植企业恰恰是很难救起来的企业。

在邯郸等地房地产市场出事后，由于担心形势继续恶化，引发严重危机，迫于压力，央行、银监会9月30日联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，按首套房贷款政策执行。且明确首套房贷款利率下限为基准利率的0.7倍。但这个政策没得到全面执行，很多买房者在等7折利率优惠，这反而加剧了观望、等待情绪。我曾在“藩丝财智厅”里对此做过原因解读。

如果房地产业得不到信贷的大力支持，救市是无望的。此前去过不少国家，我发现中国房地产贷款是最难、利率也是最高的。其实整个实体经济的融资成本都过高，都需要信贷支持。基于制度的原因不谈，商业银行毕竟是企业，有自己的小算盘和切身利益。有些地方政府被逼无奈松动公积金政策，但额度少，作用很有限。不过这种调整反映出地方对中央信贷政策的无奈和反感，只是不敢明说而已。现在看来，不全面降准、降息，只是“滴灌”，肯定不行。其实，存款准备金率过高也抑制商业银行的活力，也使得银行的信贷指标“稀缺”，不愿意按照基准利率放贷，更不愿意去落实赔本的“7折政策”。

5、通过中央文件，重新承认房地产业的支柱、主导和先导产业地位

我在上课时，一直强调的一个观点是：对房地产业的地位，最高决策者、主管部门以及全社会的认识都存在严重不足甚至缺陷——它在国民经济中既是支柱产业，又是主导产业，还是先导产业。

支柱产业是指在国民经济体系中，对整个经济增长、就业和财税收入起支撑作用的产业。这种产业一般需求规模大、投资规模也大，在整个GDP的形成过程中，具有举足轻重的作用，整个国民经济和社会发展对其依赖性较强。房地产业显然具有这样的特点。

主导产业，就是在国民经济中起主导作用的产业，它的产值在国民经济中肯定要占有较高比率，但通常更强调该产业在国民经济体系中关联度强，对其它产业和整个经济发展有较强的带动作用。主导产业对一国或一个区域的经济增长速度与质量具有决定性影响，其较小的变化足以影响其它产业和整个国民经济的明显变化，从而引起经济高涨或萧条。房地产业也具有这样的特点。

先导产业就是那些在经济发展过程中，具有先决条件性质的产业，即具有“这个行业的发展是其他行业发展的前提”之特点。典型的先导产业就是交通和房地产业，它们往往是一个区域经济开发中最先被大量投入的行业，因为它们是其他行业发展的条件或者投入要素。在一个国家或区域经济起飞的初期，先导产业的增长速度往往超过GDP的增长速度，并且保持着持续增长状态，对产业结构的协调性也有较大影响。

房地产业的这三种地位，既不是御封的，也不是法律规定的。它是客观事实，也是经济规律的体现。由于长期认识不到位，导致认识错误，舆论混乱，甚至引发了对这个行业持续而严厉的打压。要救市，理应先给这个行业应有的认可，恢复“名誉”，然后才可能有科学的决策。更重要的是，这会释放出强烈的支持信号，也避免了主流媒体的继续唱衰——要知道，很多人需要房地产，也有购买力，之所以迟迟不下手，就是受了舆论特别是媒体的影响。

关于“董氏药方”的题外话

关于中国房地产业的学习和研究，我已经持续了28年。在这个过程中，我深感学无止境，也渐渐有了一些自己的独到体会。20多年来也接触过不少外国高校的学者和世界顶级投行的研究专家，我感觉他们对中国市场的了解很有限，完全不熟悉中国的国情背景、基本制度、市场运行规则，由此导致他们的一些结论基本没有参考价值。在中国学者中，关注这个行业并认真学习、研究达28年的也不太多，我应该算其中之一了。所以，我自认为不算外行，胆子也就格外大些。每到关键时刻，对形势、政策都我都要表表态，希望贡献出一己之力。我也深感大家在房地产知识方面的匮乏与渴望，投入了大量时间、精力，积极从事房地产EMBA、房地产总裁班以及房地产投资理财的教育和培训工作。作为教授、博导，我希望利用体制外相对方便、宽松的条件，从人才培养角度，促进这个行业的健康发展。

但是，十多年来的房地产调控实践以及围绕调控进行的争论，使我深深感到，一个学者的力量还是很微弱的，尤其是在房地产问题已经被政治化、道德化，房地产行业已经被妖魔化、娱乐化，房地产争论已经敌对化、暴力化的今天，房地产行业的掣肘和冲突常常使我这个专家感到郁闷、无奈——在微观层面，我可以从房地产投资中轻松赚到大笔的钱，也帮助过很多购房者设计出安全且高回报的投资置业方案，但却无法把这个行业引到到健康发展的轨道上来。尽管我曾经在参政议政方面取得过突出成绩，意见或建议几十次上报政治局领导，对决策产生过多次积极影响，但今天我着实感觉到了悲哀与无力：

这个行业十多年来因为政策不当产生的代价是巨大的，消极影响是深远的。我不愿意看到这一切，但这一切真实地发生了；

前些年当大家都认为房地产市场病得严重，而我认为毛病不大，是大家的思维出了问题时，大家都认为是我有病；

当大家把原本没啥大病的房地产市场蹂躏出了大病，真需要给治病，而且需要大调理时，大家又说：既然是搞市场经济，就不要管啦，让它自愈吧，谁给它治病谁脑袋有病。

所以，我写这篇文章，直接目的已经不是为了再次影响决策，而主要是写给信任我的粉丝，我希望他们提高对行业的认识，提高对经济形势的理解水平；

所以，我写这篇文章，并不是非要替开发商说话不可，让开发商有再“嘚瑟”、再“嚣张”的机会，而是要告诉大家问题可能出在什么地方，如何把握住正在消失的机会；

所以，我写这篇文章，并不是非要指出谁错在什么地方，让他没面子，而且再把他引导到到老路上，让他丢进面子——无论谁在那个位置上，我都希望避免损失和低效，这是基于学者愿望的善良表达。

我只想大家都能以大局为重，尽快采取有力措施，不要因为一个行业的震荡带来国民经济甚至社会的大震荡。

我还想说的一句话是：若建议意外被采纳，我坚信能帮助政府在中短期内救起楼市，但无法避免远期的震荡——那不是市场问题，而是制度问题。对这样一个沉重的话题，想一想舆论环境，我还是不说为好。

我想起了九年前写“两万言书”(董藩：《关于房地产业的十七个观点与两万言书》)时，在结尾引用的《诗经》里的一句话：“知我者谓我心忧，不知我者谓我何求”，就再次将其作为结尾吧！